房地产的基本概念与特点

第一章第一章 房地产的基本概念与特点房地产的基本概念与特点 第一节第一节房地产基本概念房地产基本概念 一、房地产一、房地产 房地产：又称不动产、物业等， 是指土地及定着在土地之上的建筑物、 构筑物和其他附 属物和附带的各种权益的总称。 房地产是物质实体、权益状态和区域为之三者的综合体。 物 质实体又是权益的载体。 二、房地产业二、房地产业 房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有 基础性、先导性、带动性和风险性的产业。 房地产业的细分行业包括房地产投资开发业、 房地产咨询业、房地产价格评估业、房地 产经纪业和物业管理业。 1、房地产投资开发：在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的 行为。 2、房地产咨询业：为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方 面服务的经营活动，具体有房地产市场调查研究， 房地产开发项目可行性研究， 房地产开发 项目策划等。 3、房地产价格评估业：指对房地产在估价时点的客观合理的价格或者价值进行估算和 判定的活动。 4、房地产经纪业：是指向进行房地产投资开发、转让、抵押、租赁的当事人提供房地 产居间介绍、代理和行纪的经营活动。 5、物业管理业：指专业的物业管理企业，受业主委托，按照国家法律法规，对已竣工 投入使用的房屋及其附属配套设施进行经营管理，为客户提供高效、优质的服务。 三、房地产三、房地产 房地产按用途不同分为: 居住性房地产：普通住宅、高档公寓、别墅等； 商业性房地产：商务办公楼（写字楼） 、商场、餐饮、影剧院、娱乐场所、酒店宾馆饭 店、度假村等； 工业性房地产：工业厂房、仓库等； 农业性房地产：农地、农场、林场、牧场、果园等； 特殊性房地产：车站、机场、医院、学校、教堂、寺庙、文物、墓地等。 四、房地产市场四、房地产市场 （一）房地产市场类型： 1、按用途分类：可分为住宅市场、写字楼市场、商业用房市场等，每一类还可以细分， 如住宅市场可以分为普通住宅市场、高级公寓市场、别墅市场等。 2、按覆盖范围分类：可分为国际性、全国性、地方性的市场。需要注意的是，不同类 型的房地产所影响的地理空间范围是有差别的， 一般来讲，房地产的档次越高，市场影响的 空间范围就越大。 3、按照层次划分：可以分为一、二、三级房地产市场。一级市场是指国家出让土地给 开发公司的土地出让市场； 二级市场是指开发公司与消费者之间的房产交易市场； 三级市场 是指房地产消费者之间的交易市场。 （二）房地产市场的特点： 1、地区性：房地产市场具有很强的地域性，不可能通过跨地区进行供求调剂，不同地 区之间的价格水平、供求状况、交易数量有极大的差别。 2、供给调节滞后性：由于房地产开发周期较长，因此在需求发生变动后，供给需要在 相当长的一段时间才能随之调节变动，达到新的均衡。 3、垄断竞争性：房地产交易价格及交易信息多为非公开的，使得买卖双方较难了解到 真实的市场行情，即便交易的房产，也存在区位、质量、新旧、面积、价格等方面的差异。 4、投机性：正由于房地产的地区性、供求调节滞后性、垄断竞争性等，决定房地产具 有一定的投机性。 5、交易形式多样；有土地使用权的出让与转让、房地产买卖、租赁、抵押、典当、项 目转让等多种交易形式。 6、交易复杂性：由于房屋存在差异、信息不公开，并且涉及较多的专业问题，需要较 多的专业机构，因此房地产市场不仅交易复杂，而且效率较低。 7、受金融影响较大：其交易对信贷的依赖性较强。 8、政府干预性；政府通过财政金融政策、土地利用政策、城市规划、环境保护等政策 手段来调节房地产市场。 第二节第二节我国土地管理制度我国土地管理制度 一、我国现行土地制度一、我国现行土地制度 （一）我国实行土地的社会主义公有制， 即全民所有制和劳动群众集体所有制。 全民所 有制的土地被称为国家所有土地， 简称国有土地； 劳动群众集体所有土地被称为农民集体所 有土地，简称集体土地。 1、集体土地使用权的范围 根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由 法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、 自留山，属于农民集 体所有。集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，方能出让其使用权。 2、国有土地的范围 根据《土地管理法实施条例》的规定，下列土地属于全民所有即国家所有： （1）城市市区的土地； （2）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地； （3）国家依法征用的土地； （4）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地； （5）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地； （6）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁 移农民集体所有的土地。 （二）按土地利用总体规划,将土地分为农用地、建设用地和未利用地。 农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养 殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、 工矿 用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等； 未利用地是指农用地和建设用地以 外的土地。 （三）按土地的开发程度划分的土地类型 按土地的开发程度,将土地分为生地、毛地、熟地。 生地是指不具有城市基础设施的土地,如荒地、 农地； 毛地是指具有一定城市基础设施， 但地上有待拆迁房屋的土地； 熟地是指具有完善的城市、 土地平整，能直接进行房屋建设的 土地。 （四）土地的取得方式 按照国家有关规定，取得土地使用权的途径主要有下列4 种： （1）通过行政划拨方式（含征用集体土地）取得； （2）通过国家出让方式取得； （3）通过房地产转让方式取得（如买卖、赠与或者其他合法方式）； （4）通过土地或房地产租赁方式取得。 二、集体土地的征用二、集体土地的征用 1、建设单位征用集体土地，其土地所有权属于国家，用地单位只有土地使用权。 2、集体土地的征用审批权限 （1）征用土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府； （2）征用农地的，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续； （3）基本农田，基本农田以外的耕地35 超过公顷的，其他土地 70 超过公顷的，由国 务院审批； （4）其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国 务院备案。 3、安置补偿 征用土地，由用地单位支付土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补偿费。 4、实行公告制 被征用土地所在地的市、县人民政府，在收到征地方案批复后，应将征地范围、地类、 面积、人口安置途径、安置补偿方案等予以公告，未进行征地、安置、补偿公告的，被征地 单位和个人有权拒绝办理征地手续。 三、国有土地使用权划拨三、国有土地使用权划拨 国有土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、 安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行 为。 1、划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用（如城市存量土地或集体 土地）和无偿取得（如国有荒山、滩涂、沙漠等）两种方式。 2、划拨土地使用权可以依法转让， 方式有两种，一是受让方办理土地使用