房地产行业审计关注的重点
.实用文档. 房地产企业会计报表审计重点:房地产企业会计报表审计重点: 1、开发本钱审计:应该严格按照开发产品的用途经行分类,按本钱核算法确定开发产品本 钱核算对象。一般审计的类容应包括:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、根底设施 费、建筑安装工程费、公共配套设施和开发间接费用等,要弄清费用的发生、归集和分 配的真实情况 (1)土地征用应交的出让金是否按照合同、协议已经交清(含转让时按规定应缴政府 的有关土地费、税)。根据调阅的土地使用权出让合同的规定,欠缴的要进行预 提,还有超过开工开发期限的,按规定还需要缴交土地闲置费等等。征用的土 地范围内必须动迁、安置的建筑物以及坟墓、果、杂树、青苗等,已经动迁的 是否已按规定支付补偿费及安置费用,有无应付未付?待开发土地还有多少?已 开发和待开发土地本钱如何分配?等等 (2)前期工程费(含规划、设计、可行性研究及水文地质勘察、测绘、场地平整等); 根底设施(含道路修建、供水、供电、通讯、排污、排洪、供气、绿化、环卫等); 设施配套费(含开发小区内开发不能有偿性转让的公共配套设施费和开发工程外 为居民效劳的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等没有投资来源不能 有偿转让的大配套设施以及应缴交政府部门的城市建设配套费、抗震、人防等 费用)要根据政府有关规定和有关合同、协议以及工程预、结算书查核已支付和 未支付情况。 (3)建筑安装工程费(含建筑工程费、设备购置费、安装工程费等)要根据工程合同、 工程预算书、施工企业开出的“工程价款结算账单〞,以及工程实际进度情况、 设备到场和安装情况,进行查核已付、未付工程款情况。对工程进度的核实, 必要时还要聘请相关工程师到现场勘察、测实。因为房地产开发企业在获得较 好的投资经济效益情况下,为减少资金存量,较可能在建筑工程费用上虚增本 钱。 2、库存开发产品情况,包括已完开发工程的土地、房屋、配套设施和代建工程等。要根据 相关资料适宜已结转本钱是否正确、及时,各项应负担的本钱、费用是否均已预提、结 转,尤其应关注配套设施费的预提和摊销;还要弄清开发产品是滞销、积压、还是处于 热销之中;弄清已出租的土地、房屋,用于安置的房屋期末是否还未转出而在本科目反 映;弄清用于本企业从事营业性的配套设施是否及时转入固定资产;弄清已办理商品房 移交手续的房屋是否还在本科目反映, 是否根据经营收入与其相关的本钱费用配比的原 那么及时结转产品相关的销售本钱。在审计时,审计人员应通过盘点或抽查盘点核实开 发产品数量, 通过对 “开发本钱〞审计核实开发产品金额, 通过对企业 “主营业务收入〞 审计、核对售房部销售报表、销售合同,从而核实开发产品期末实际库存量 3、费用支出情况,包括营业费用、管理费用和财务费用支出。关注董事会经费、应酬费支 付是否合理;关注工程完工前的融资利息支出是否计入“开发间接费用〞,已完工程之 间融资利息的分配情况,检查借款合同,验算应付利息计算的正确性;注意期间费用各 工程发生额与前期比拟,是否存在较大波动并查明原因。 4、债权、债务情况,包括应收款,应付款和借款等。关注金额大、账龄大的应收账款,审 查企业销售合同和发函询证在核实的根底上查明原因, 考虑可能造成坏账损失的风险程 度,检查提取坏账准备和冲销应收账款是否符合规定;关注其他应收款,企业为粉饰会 计报表合理性。有的会虚减货币资金库存量、虚增其他应收款,因抽逃资本而虚增其他 应收款;关注预付账款,这里往往是调节建筑工程本钱的地方;检查借款合同、查明借 款性质、利率、归还期限、限制和担保条件,有无到期应还未还的借款、应付未付的利 息。审查时,审计人员还要关注企业是否有意调减短期借款、长期借款,相应调减资产 . .实用文档. 或增加所有者权益、降低负债额,人为地把企业财务风险设定在最正确位置。 5、企业销售收入情况,包括预收帐款和主营业务收入。由于房地产开发企业经营周期长, 售房收入又相对集中于各期开发工程的前期, 而税务部门征收税金是以每月售房收入实 际金额为依据按比例征收(包括预征所得税),所以造成许多企业为缓减集中缴纳税金的 问题将收入分期人账。销售前期大量的库存资金闲置,也会造成股东抽逃注册资本挪用 资金的可能。审检中审计人员要查看企业的销售合同、销售月报表、到售房部了解实际 售房情况审查企业售房收入是否按时入账、尤其是采用按揭贷款销售商品房的,是否将 预收房款列入“预收账款〞核算,有无弄虚作假、将预收房款列入“长期借款〞核算。 审查是否按时申报税收、按开发产品经营收入确认条件及时结转销售收入等情况。 营改增:企业财务人员将面临新旧税制的衔接、税收政策的变化、具体业务的处理和税务营改增:企业财务人员将面临新旧税制的衔接、税收政策的变化、具体业务的处理和税务 核算的转化等难题核算的转化等难题 十二五规划把营改增作为经济改革的重要方向,“营改增〞是继 1994 年分税制后又一次重大 的税制改革,它从制度上解决了营业税制下“道道征收,全额征税〞导致的重复征税问题, 实现了增值税税制下的“环环征收、层层抵扣〞。从2021 年 1 月 1 日“营改增〞试点工作 开始,截止目前,仅剩房地产业、建筑业、金融业和生活效劳业几个行业未纳入试点。按照 十二五期间〔2021-2021〕完成“营改增〞改革任务的要求,房地产业将于2021 年实现“营 改增〞改革。 一旦将房地产业纳入 “营改增〞试点范围, 房地产企业将面临税负进一步加重、 企业的账务处理难度增加、 发票风险进一步加大等诸多风险。 因此, 专家认为, 正确应对 “营 改增〞带来的风险,尽早制定完善应对策略,对房地产企业而言意义重大。 一、全面做好“营改增〞财务核算准备工作 “营改增〞对房地产企业的账务处理提出了新要求, 企业财务人员将面临新旧税制的衔 接、税收政策的变化、具体业务的处理和税务核算的转化等难题。 为了有效应对“营改增〞 带来的难题,房地产企业应充分学习相关政策,做好“营改增〞财务核算准备工作 1、调整会计账户的设置 房地产企业应该在 “应交税费〞科目下设置 “应交增值税〞 “未交增值税〞等明细科目, 辅导期管理的应在 “应交税费〞科目下增设 “待抵扣进项税额〞明细科目。 在 “应交增值税〞 明细账中,借方应设置“进项税额〞、 “已交税金〞、 “减免税款〞、 “转出未交增值税〞等 专栏,贷方应设置“销项税额〞、 “进项税额转出〞、 “转出多交增值税〞等专栏. “进项税额〞专栏, 记录企业购入货物或接受应税劳务和应税效劳而支付的、 准予从销 项税额中抵扣的增值税额。 企业购入货物或接受应税劳务和应税效劳支付的进项税额, 用蓝 字登记。 “减免税款〞专栏,用于记录该企业按规定抵减的增值税应纳税额。 “已交税金〞专栏,记录企业已缴纳的增值税额,企业已缴纳的增值税额用蓝字登记。 “转出未交增值税〞专栏, 记录企业月末转出应交未交的增值税。 企业转出当月发生的 应交未交的增值税额用蓝字登记。 . .实用文档. “销项税额〞专栏, 记录企业销售不动产或提供给税效劳应收取的增值税额。 企业销售 不动产或提供给税效劳应收取的销项税额, 用蓝字登记; 发生销售退回或按照税法规定允许 扣减的增值税额应冲减销项税额,用红