房地产行业审计关注的重点

.实用文档. 房地产企业会计报表审计重点房地产企业会计报表审计重点 1、开发本钱审计应该严格按照开发产品的用途经行分类，按本钱核算法确定开发产品本 钱核算对象。一般审计的类容应包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、根底设施 费、建筑安装工程费、公共配套设施和开发间接费用等，要弄清费用的发生、归集和分 配的真实情况 （1）土地征用应交的出让金是否按照合同、协议已经交清含转让时按规定应缴政府 的有关土地费、税。根据调阅的土地使用权出让合同的规定，欠缴的要进行预 提，还有超过开工开发期限的，按规定还需要缴交土地闲置费等等。征用的土 地范围内必须动迁、安置的建筑物以及坟墓、果、杂树、青苗等，已经动迁的 是否已按规定支付补偿费及安置费用，有无应付未付待开发土地还有多少已 开发和待开发土地本钱如何分配等等 （2）前期工程费含规划、设计、可行性研究及水文地质勘察、测绘、场地平整等； 根底设施含道路修建、供水、供电、通讯、排污、排洪、供气、绿化、环卫等； 设施配套费含开发小区内开发不能有偿性转让的公共配套设施费和开发工程外 为居民效劳的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等没有投资来源不能 有偿转让的大配套设施以及应缴交政府部门的城市建设配套费、抗震、人防等 费用要根据政府有关规定和有关合同、协议以及工程预、结算书查核已支付和 未支付情况。 （3）建筑安装工程费含建筑工程费、设备购置费、安装工程费等要根据工程合同、 工程预算书、施工企业开出的“工程价款结算账单〞，以及工程实际进度情况、 设备到场和安装情况，进行查核已付、未付工程款情况。对工程进度的核实， 必要时还要聘请相关工程师到现场勘察、测实。因为房地产开发企业在获得较 好的投资经济效益情况下，为减少资金存量，较可能在建筑工程费用上虚增本 钱。 2、库存开发产品情况，包括已完开发工程的土地、房屋、配套设施和代建工程等。要根据 相关资料适宜已结转本钱是否正确、及时，各项应负担的本钱、费用是否均已预提、结 转，尤其应关注配套设施费的预提和摊销；还要弄清开发产品是滞销、积压、还是处于 热销之中；弄清已出租的土地、房屋，用于安置的房屋期末是否还未转出而在本科目反 映；弄清用于本企业从事营业性的配套设施是否及时转入固定资产；弄清已办理商品房 移交手续的房屋是否还在本科目反映， 是否根据经营收入与其相关的本钱费用配比的原 那么及时结转产品相关的销售本钱。在审计时，审计人员应通过盘点或抽查盘点核实开 发产品数量， 通过对 “开发本钱〞审计核实开发产品金额， 通过对企业 “主营业务收入〞 审计、核对售房部销售报表、销售合同，从而核实开发产品期末实际库存量 3、费用支出情况，包括营业费用、管理费用和财务费用支出。关注董事会经费、应酬费支 付是否合理；关注工程完工前的融资利息支出是否计入“开发间接费用〞，已完工程之 间融资利息的分配情况，检查借款合同，验算应付利息计算的正确性；注意期间费用各 工程发生额与前期比拟，是否存在较大波动并查明原因。 4、债权、债务情况，包括应收款，应付款和借款等。关注金额大、账龄大的应收账款，审 查企业销售合同和发函询证在核实的根底上查明原因， 考虑可能造成坏账损失的风险程 度，检查提取坏账准备和冲销应收账款是否符合规定；关注其他应收款，企业为粉饰会 计报表合理性。有的会虚减货币资金库存量、虚增其他应收款，因抽逃资本而虚增其他 应收款；关注预付账款，这里往往是调节建筑工程本钱的地方；检查借款合同、查明借 款性质、利率、归还期限、限制和担保条件，有无到期应还未还的借款、应付未付的利 息。审查时，审计人员还要关注企业是否有意调减短期借款、长期借款，相应调减资产 . .实用文档. 或增加所有者权益、降低负债额，人为地把企业财务风险设定在最正确位置。 5、企业销售收入情况，包括预收帐款和主营业务收入。由于房地产开发企业经营周期长， 售房收入又相对集中于各期开发工程的前期， 而税务部门征收税金是以每月售房收入实 际金额为依据按比例征收包括预征所得税，所以造成许多企业为缓减集中缴纳税金的 问题将收入分期人账。销售前期大量的库存资金闲置，也会造成股东抽逃注册资本挪用 资金的可能。审检中审计人员要查看企业的销售合同、销售月报表、到售房部了解实际 售房情况审查企业售房收入是否按时入账、尤其是采用按揭贷款销售商品房的，是否将 预收房款列入“预收账款〞核算，有无弄虚作假、将预收房款列入“长期借款〞核算。 审查是否按时申报税收、按开发产品经营收入确认条件及时结转销售收入等情况。 营改增企业财务人员将面临新旧税制的衔接、税收政策的变化、具体业务的处理和税务营改增企业财务人员将面临新旧税制的衔接、税收政策的变化、具体业务的处理和税务 核算的转化等难题核算的转化等难题 十二五规划把营改增作为经济改革的重要方向，“营改增〞是继 1994 年分税制后又一次重大 的税制改革，它从制度上解决了营业税制下“道道征收，全额征税〞导致的重复征税问题， 实现了增值税税制下的“环环征收、层层抵扣〞。从2021 年 1 月 1 日“营改增〞试点工作 开始，截止目前，仅剩房地产业、建筑业、金融业和生活效劳业几个行业未纳入试点。按照 十二五期间〔2021-2021〕完成“营改增〞改革任务的要求，房地产业将于2021 年实现“营 改增〞改革。 一旦将房地产业纳入 “营改增〞试点范围， 房地产企业将面临税负进一步加重、 企业的账务处理难度增加、 发票风险进一步加大等诸多风险。 因此， 专家认为， 正确应对 “营 改增〞带来的风险，尽早制定完善应对策略，对房地产企业而言意义重大。 一、全面做好“营改增〞财务核算准备工作 “营改增〞对房地产企业的账务处理提出了新要求， 企业财务人员将面临新旧税制的衔 接、税收政策的变化、具体业务的处理和税务核算的转化等难题。 为了有效应对“营改增〞 带来的难题，房地产企业应充分学习相关政策，做好“营改增〞财务核算准备工作 1、调整会计账户的设置 房地产企业应该在 “应交税费〞科目下设置 “应交增值税〞 “未交增值税〞等明细科目， 辅导期管理的应在 “应交税费〞科目下增设 “待抵扣进项税额〞明细科目。 在 “应交增值税〞 明细账中，借方应设置“进项税额〞、 “已交税金〞、 “减免税款〞、 “转出未交增值税〞等 专栏，贷方应设置“销项税额〞、 “进项税额转出〞、 “转出多交增值税〞等专栏. “进项税额〞专栏， 记录企业购入货物或接受应税劳务和应税效劳而支付的、 准予从销 项税额中抵扣的增值税额。 企业购入货物或接受应税劳务和应税效劳支付的进项税额， 用蓝 字登记。 “减免税款〞专栏，用于记录该企业按规定抵减的增值税应纳税额。 “已交税金〞专栏，记录企业已缴纳的增值税额，企业已缴纳的增值税额用蓝字登记。 “转出未交增值税〞专栏， 记录企业月末转出应交未交的增值税。 企业转出当月发生的 应交未交的增值税额用蓝字登记。 . .实用文档. “销项税额〞专栏， 记录企业销售不动产或提供给税效劳应收取的增值税额。 企业销售 不动产或提供给税效劳应收取的销项税额， 用蓝字登记； 发生销售退回或按照税法规定允许 扣减的增值税额应冲减销项税额，用红