房地产评价报告

武汉市润土房地产评估公司武汉市润土房地产评估公司 BENTONITE IN WUHAN CITY REAL ESTATE APPRAISAL COMPANY 项目名称：项目名称： 估价机构估价机构：武汉市润土房地产评估公司 作业日期作业日期： 房房 地地 产产 评评 估估 报报 告告 委托方：宫志博 润土房估字[2012]第 33 号 武汉市洪山区光谷世界城加州阳光小区 B5-4 幢 2001 室转 让价值评估 2012 年 7 月 2 日至 2012 年 8 月 28 日 武汉市润土房地产评估公司 目目录录 一．致委托方函…………………………………………………3 二．估价师声明…………………………………………………4 三．估价的假设和限制条件……………………………………6 四．估价结果报告………………………………………………8 五．估价技术报告………………………………………………12 —————————————————————————————————————————————— 第2页共18页 武汉市润土房地产评估公司 致致 委委 托托 方方 函函 宫志博： 本公司接受你的委托，我们对位于武汉市光谷世界城加州阳光小 区 B5-4 幢 2001 室房地产的价值进行了评估，估价目的是：为委托人 转让估价对象提供市场价值参考，估价时点 2015 年 5 月 27 日。价值 类型：估价对象的公开市场价值。 在整个估价过程中，本公司估价师遵守《中华人民共和国城市房 地产管理法》 、国家标准《房地产估价规范》及国家相关法律、法规和 政策规定，经过详实的现场勘察和市场调查，遵循客观、公正、科学、 合理的原则，按照必要的估价程序，选用收益法和市场法进行了分析 和测算，确定该估价对象在估价时点的公开市场价值为：969370 元， 大写玖拾陆萬玖仟叁佰柒拾圆整（人民币） ： ，单价：9693.7/M2。 上海市天天房地产评估公司 法定代表人：杨鹏飞 2012 年 7 月 4 日 —————————————————————————————————————————————— 第3页共18页 武汉市润土房地产评估公司 注册房地产估价师声明注册房地产估价师声明 对本报告我们特作如下郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、 本估价报告中的分析， 意见和结论是我们自己公正的专业分析， 意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事 人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分 析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、注册房地产估价师李振研、蓝金玲、吕梦、杨鹏飞、杨燕琪、 谢育华已于估价时点对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外 状况进行了实地查勘并进行记录，但仅限于估价对象的外观与目前维 护管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构 质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担对估价对象 建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担其 他被遮盖，未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。 —————————————————————————————————————————————— 第4页共18页 武汉市润土房地产评估公司 6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 7、本报告中所依据的有关估价对象建筑面积和权益资料由委托人 提供，委托人应对资料的真实、可靠性负责。 8、本估价报告公是在报告中说明的假设条件下对估价对象正常市 场价格进行的合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为 对其权属确认的依据，估价对象权属界定以有权管理部门认定为准。 注册房地产估价师：杨鹏飞 （注册号：333333） 注册房地产估价师：吕梦（注册号：666666） —————————————————————————————————————————————— 第5页共18页 武汉市润土房地产评估公司 估价的假设和限制条件估价的假设和限制条件 1．本次估价的假设前提 ⑴ 估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让； ⑵ 洽谈交易期间房地产价值将保持稳定； ⑶ 市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性 改变； ⑷ 交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知 识； ⑸ 不考虑特殊买家的附加出价。 2．未经调查确认或无法调查确认的资料数据 （1）本次估价未对估价对象做建筑基础和结构上的测量和实验， 本次评估假设其基础、结构等方面的重大质量问题； （2）假设估价对象于估价时点无抵押情况或原有的抵押情况已注 销。 3、估价中未考虑的因素及一些特殊处理 （1）估价结果是反映估价对象在本次估价目的下的市场价格参 考，估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、 市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影 响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交 易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响。当上述条件发生变化 时，评估结果一般变会发生变化。 （2）估价结果未考虑未来处置风险； —————————————————————————————————————————————— 第6页共18页 武汉市润土房地产评估公司 （3）估价结果未考虑估价对象及其运营企业已承担的债务、或有 债务及经营决策失误或市场动作失当对其价值的影响； 4、本报告使用的限制条件 （1）本报告仅为委托人提供估价对象在估价时点转让市场价值参 考，不作它用； （2）本报告使用期限为一年。即估价目的在报告完成后的一年内 实现，估价结果可作估价对象的市场价值参考，超过一年，需生新进 行估价； （3）本报告专为委托人所使用，未经本公司同意，不得向委托人 和估价报告审查部门之外的单位和个人提供。报告的全部或部分内容 不得发表于任何公开媒体上。 5、其他说明 （1）估价过程中遇到的不确定因素、或有事项非估价人员执业水 平和能力所能评定估算，估价人员和估价机构对此类事项不承担任何 责任。 （2）委托人应对所提供资料的真实性、完整性、合法性负责，如 因资料的失真、不完整等原因引起的后果，估价人员和估价机构不承 担任何责任。 —————————————————————————————————————————————— 第7页共18页 武汉市润土房地产评估公司 估估 价价 结结 果果 报报 告告 一．估价委托人：一．估价委托人：宫志博 二．估价机构：二．估价机构：武汉市天天房地产评估公司 住所：武汉市洪山区光谷步行街 法定代表人：杨鹏飞 资质等级：一级 证书编号：建房估证字[2011]号 有效期限：2011 号 5 月 20 日至 2014 号 5 月 19 日 三．估价对象三．估价对象 估价对象为武汉市光谷世界城加州阳光小区B5-4 幢 2001 室房地产， 房屋建筑面积为 100 平方米，两室两厅一卫，框架结构，南北朝向， 简单装修，个人完全产权。 四．估价目的四．估价目的 为委托人转让估价对象提供市场价值参考 五．估价时点五．估价时点 2012 年