房地产项目价格定价策略全套

实用标准 价格 （一）房地产价格构成及影响因素 2、房屋及土地使用买卖需缴税费明细表 项目 交易手续费 契税 买方 房价×1% 房价×1.5% 卖方 房价×1% 房价× 0.05% 备注 3%对港澳台胞及华侨 印花税房价×0.05% 房屋产权登记费0.3 元/建筑平方米 0.2 元/平方米（个 人） 0.3 元/建筑平方米 0.2 元/平方米（个 人） 4 元/户 20 元/户 5 元/户 5 元/户 房价×0.3% 房价×0.5% 1000m2以下100/宗地每 超过 500m2加 40 元 1000m2以下100/宗地每 超过 500m2加 40 元 土地登记费 房屋产权登记费 土地登记费 房屋所有权工本费 土地使用权证工本费 房屋所有权印花税 土地使用权印花税 买卖合同公证费 律师费 房屋管理费 文档 实用标准 所得税利润×33% 建筑物转让部分 3% 土地使用权转让部分价格 5%另加地方政府付税 3%×1%=0.03（房屋） 5%×1%=0.05（土地） 3.03%（房 屋） 5.05%（土 地） 工商统一税 代理税 7%（代理商 佣金×7%） 3、决定住宅物业价值的要素一览表 A、 舒 适 服务设施受 户型 针对特定客户群“度身定做” ，周到细致地考虑使用者对于 实际功能需求，满足心理上的认同感 小区文化、娱乐、购物场所设施齐全 小区规划绿化、建筑小品、休闲空间 B、 便 利 生活方便与交通干道距离合适 出入方便购物、医疗、餐饮方便且满足身份要求 子女就学方便幼儿园、小学、中学距离适中 C、 物 安全防火、防盗、交通安全，各项措施周密 提供服务电话维护、抢修、环卫、家庭清洁、送餐、送奶、送书报等 文档 实用标准 业 管 理 内景建筑物、广场、小品、雕塑、绿地、私家花园、空中花园等 营造文化形成有特色的小区活动，使小区成为温暖的大家庭 D、 环 境 外景山景、小景、公园、绿地、海景、江景 卫生无有害气体、烟尘噪音污染，日照充分、通风良好 E、 配 套 设 施 公建完善的道路，供水、供气、供电系统 配套及设备 住户休闲会所，泳池、文化娱乐设施。电梯、车库及优质建 筑材料 4、影响房地产价格的因素一览表 经济发展程序，储蓄的多少，投资水平的高低，消费水平， 一、经济因素财政与金融状况，物价水平 ，建筑人工费，利率、居民收 入，房地产供给与需求 人口状态，城市化的水平，房地产投机行为、社会的政治安 定，与社会治安状况 位置、地力、地质、地势、地形、面积、土地形状、日照通 风、湿度、降水量，自然灾害，建筑外观，朝向 二、社会因素 三、自然因素 文档 实用标准 四、其他因素 经济体制，土地使用制度、住房制度、税收、行政变更、城 市规划、房地产价格政策心理因素 5、按揭费用一览表 序号交款项目建设银行收费标准工商银行收费标准 1保险费按照房价的千分之一每年计收按照房价的千分之一每年计收 按照按揭贷款金额的百分之零 点五计收 300/套 按照按揭贷款金额的千分之一 计收 300/套 2印花税按揭贷款金额×万分之零点五 3合同公证费 抵押备案登 记费 代理费 300/套 4 5 6抵押登记费无按揭货款金额×万分之五 7律师费无450/套 6、商品房销售明码标价书表格 文档 实用标准 开发经营企业名称（加盖公章） 联系电话 所售楼盘名称 预售许可证 法定代表人 联系人 座落位置 一、交易 简况 所售商品房为第幢（座）第单元第层第号房 该商品房类别为 该商品房销售建筑面积 二、标价 内容 平方米 层高 使用面积 米 平方米 单位建筑面积售价为（人民币）元/平方米 总售价大写金额为（人民币）元/平方米 成交日期：年月日商品房交付日期：年月日 购房合同号 地址： 电话： 三、价格监 督部门 四、购房者 签收 备注：本明码标价书一式两份，成交后由购房者签收，购销双方各执一份，以备查对。 文档 实用标准 （二）房地产定价及调节系数 1、房地产定价程序表 1、设定策略性定价目 根据企业发展方向，经济实力及所处的市场环境，选择符合 标企业战略目标的具体定价目标 即搜集目标市场信息，测定需求，考虑竞争者的价格水平等 相关因素 根据编制的概预算，实际经验而实时成本跟踪控制，估算成 本费用水平 根据本企业实际及营销策略的要求，选择定价方法 根据选定的定价方法，确定所开发物业的基准价格 针对各单元房屋的不同位置、楼层、朝向等，在基准价格的 基础上进行调整 根据市场变化情况和企业自身营销策略的要求， 及时进等价 格调整` 综合以上各种因素，确定房地产价格 2、市场调查 3、成本评估 4、决定定价方法 5、确定基准价格 6、单元价格调整 7、市场价格调整 8、价格确定 2、房地产定价方法一览表 文档 实用标准 是开发商按照所开发物业成本加上一定百分 比的加成制定房地产的销售价格 加成的含义就是一定比率利润， 这是最基本的 定价方法 是根据估计的总销售收入和估计的销售量来 制定价格的一种方法 就是房地产根据购卖者对物业的认知价值来 制定价格的一种方法。 用这种方法定价的公司 认为定价的关键是顾客对物业价值的认知， 而 不是销售者的成本 指房地产商根据物业的本身价值来确定价格， 2、价值定价法满足消费者对物美价廉的要求，抵成本开发， 薄利多销、或中利多销 1、领导定价法 ——市场领导者策略 指实力雄厚的房地产商开发高档物业， 较高价 位，赚得高额利润的一种定价方法 指房地产发展商为求生存， 通过价格竞争来挑 战领导的一种定价方法。 以此方法可以扩大市 场份额，提高声望 指房地产商按照行业中的同类物业的平均现 行价格水平来定价的方法 1、成本加成定价法 一、成本导向 定价方法 2、目标定价法 1、认知价值定价法 二、购买者导向 定价方法 三、竞争导向 定价方法 2、挑战定价法 ——市场挑战者策略 3、随行就市定价法 ——市场追随者策略 3、房地产定价目标一览表 文档 实用标准 一追求最大利润 追求最大利润是房地产开发企业的重要目标。追求最大利润 并不等于最高价格，而是追求企业长期目标的最大总利润 如果企业受到生产过剩，竞争激烈和顾客需求不断变化等问 二生存题的困扰，就应将求生存作为主要目标。为了保证企业的经 营，通常要降低价格，生存比利润更重要 根据房地产投资额期望得到一定的百分比利润，先确定好一 个投资回收的百分比，即投资收益率，然后在定价时以房屋 建造的成本为基础，再加上事先确定的投资收益 房地产企业为了巩固自己的市场占有率，期望保持自己商品 房价的稳定，以这种目标定价，一般价位适中、公平厚道、 不易受市场价格的骤变而波动 价格是企业与竞争者及购屋人之间最敏感的核心，当条件相 当的两处或多处工地在激烈竞争时，价格较低的方案通常能 领先群雄，而占有市场 企业通过产品定价去应付竞争或防止竞争，以避免在竞争中 三 获取合理的投资 收益率 四 以保持价格稳定 为定价目标 五 最大的市场占有 率 六 应付竞争或避免 失利。为了应付和防止竞争，企业定位之前，都仔细研究竞 竞争争对手的定价和有关房屋设计、施工、材料、销售等方面的 资料，定出有利于应付和防止竞争的价格 品质提高则成本跟着提高，因而常需定较高的价位，然而较 高的价位也会带来较