企业基本情况和土地增值税清算

企业基本情况和土地增值税清算事项说明企业基本情况和土地增值税清算事项说明 一、一、 基本情况基本情况 (一)企业基本情况 1.成立日期：2012 年 12 月 27 日 2.统一社会信用代码: 3.地址： 4.法人代表： 5.注册资本： 6.计划投资总额：万元 7.企业类型：有限责任公司(自然人投资或控股的法人独资) 8.经营范围：房地产开发与销售***（依法须经批准的项目， 经相关部门批准后方可开展经营活动）。 （二）项目基本情况 1．项目地址: 2．项目概况： 项目占地面积*平方米，于*月份取得该宗地的使用权，为住宅 用地，批文为号。 该项目分为普通住宅和其他项目， 年月份经*，资金由企业 自筹解决。该项目由设计，由负责建设。该项目实际于年月 开工建设，年月份经批准开发建设手续。 3.项目建设规模： 该项目总建筑面积平方米，总可售面积平方米。 1 该项目于年月份竣工，年月份经*房产登记交易中心（临房备字 第号）办理了房屋权属登记备案证明。 4.项目销售情况： 贵公司分别于 年月日取得*房产管理局的商品房预售许可证， 证书编号为号，实际开始销售日期为年月，截止清算基准日已全 部销售完成。 5.项目设计情况： 该项目由设计，为砖混结构。 6.其他事项说明 项目扣除项目按建筑面积在普通住宅与其他项目之间进行分摊， 该项目总建筑面积为平方米， 其中普通住宅为平方米， 占％， 其他项目为平方米，占％。 二、主要会计政策和税收政策二、主要会计政策和税收政策 1.公司执行企业会计准则、《企业会计制度》及有关会计制度 的规定。 2.公司会计核 算方法：按照会计制度的规定进行核算。 3.土地增值税清算条件：销售（基本或全部）完毕 4.开发产品完工的标准：开发产品的成本能够可靠地计量且相 2 关经济利益能够留出企业。 5.成本费用的分配标准：按照受益对象进行合理分摊。 7.开发产品销售收入确认的标准：根据销售合同按照会计制度 的规定确认收入的实现。 8.开发产品视同销售确认收入的标准：按照当月的加权平均价 格确认计税依据。 9.与土地增值税清算项目相关的税收政策： （1）《中华人民共和国土地增值税暂行条例》； （2） 《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》； （3）国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有 关问题的通知（国税发〔2006〕187 号）； （4）国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通 知（国税发〔2009〕91 号）； （5）其他相关税收政策。 三、土地增值税的清算申报情况 （一）土地增值税应税收入 截至年月日止， 贵公司该项目账面应税收入 元， 经调整， 因原 因，调增 元，核定土地增值税应税收入为 元，其中普通住宅收入 为 元，其他项目收入为 元。 （二）土地增值税扣除项目 截至年月日止，贵公司该项目账面成本总额 元，经调整，核定 土地增值税扣除项目总额 元，其中普通住宅扣除项目总额 元，其 他项目扣除项目总额为 元。分别为： 3 1.取得土地使用权所支付的金额 贵公司账面取得本项目的土地使用权支付金额为 元；经调整， 允许扣除的取得土地使用权所支付的金额为 元， 其中普通住宅按比 例扣除 元，其他项目按比例扣除 元。 2.房地产开发成本 贵公司本项目账面房地产开发成本 元；经调整，由于单据不合 规等原因，应调减 元，核定允许扣除的房地产开发成本为 元。其 中： （1）贵公司账面土地征用及拆迁补偿费 元，经调整，由于单 据不合规等原因，应调减 元，核定允许扣除的土地征用及拆迁补偿 费为 元，其中普通住宅按比例扣除 元，其他项目按比例扣除 元。 （2）贵公司账面前期工程费 元；经调整，核定允许扣除的前 期工程费为 元，其中普通住宅按比例扣除 元，其他项目按比例扣 除 元。 （3）贵公司账面建筑安装工程费 元；经调整，核定允许扣除 的建筑安装工程费为 元，其中普通住宅按比例扣除 元，其他项目 按比例扣除 元。 （4）贵公司账面基础设施费 元；经调整，由于代扣税金列支 基础设施费，应调减 元，核定允许扣除的基础设施费为 元，其中 普通住宅按比例扣除 元，其他项目按比例扣除 元。 （5）贵公司账面公共配套设施费 元；经调整，核定允许扣除 的公共配套设施费为 元，其中普通住宅按比例扣除 元，其他项目 按比例扣除 元。 4 （6）贵公司账面开发间接费用 元；经调整，核定允许扣除的 开发间接费用为 元，其中普通住宅按比例扣除 元，其他项目按比 例扣除 元。 3.房地产开发费用。 该工程发生的财务费用中，因为借款利息支出未能按照转让房 地产项目计算分摊，所以其房地产开发费用按取得土地使用权所支 付金额 元与开发成本 元之和的 10%扣除 元。因此，贵公司此项目 可扣除金额为 元， 其中普通住宅扣除 元， 其他项目按比例扣除 元。 4.与转让房地产有关的税金 贵公司账面转让房地产有关税金为 元；经调整，贵公司可扣除 的转让房地产有关税金为 元。其中： (1)贵公司账面转让房地产有关营业税税金为 元；经调整贵公 司可扣除的转让房地产有关营业税税金为元,其中普通住宅扣除 元，其他项目按比例扣除 元。 (2) 贵公司账面转让房地产有关城市维护建设税税金为 元； 经 调整贵公司可扣除的转让房地产有关城市维护建设税税金为元,其 中普通住宅扣除 元，其他项目按比例扣除 元。 (3) 贵公司账面转让房地产有关教育费附加费为 元； 经调整贵 公司可扣除的转让房地产有关教育费附加费为 元,其中普通住宅扣 除 元，其他项目按比例扣除 元。 (4) 贵公司账面转让房地产有关地方教育附加为 元； 经调整贵 公司可扣除的转让房地产有关教育费附加费为 元,其中普通住宅扣 除 元，其他项目按比例扣除 元。 5 (5) 贵公司账面转让房地产有关地方水利建设基金为 元； 经调 整贵公司可扣除的转让房地产有关地方水利建设基金为 元,其中普 通住宅扣除 元，其他项目按比例扣除 元。 5.税收规定的其他扣除项目 贵公司根据税收有关规定，允许按取得土地使用权所支付金额 元与开发成本 元之和的 20%加计扣除。 因此， 贵公司其他扣除项目 的金额为 元,其中普通住宅扣除 元，其他项目按比例扣除 元。 （三）增值额及增值率 (1) 普通住宅 普通住宅应缴土地增值税的增值额为 元，增值率为 %（增值额/ 扣除项目＝（销售收入-扣除项目）/扣除项目=（ - / ＝％）。 (2) 其他项目 普通住宅应缴土地增值税的增值额为元，增值率为%（增值额/扣除 项目＝（销售收入-扣除项目）/扣除项目=（ - / ＝％）。 （四）应缴土地增值税 (1) 普通住宅 普通住宅增值率为 %，根据《土地增值税暂行条例》的规定， 建造普通标准住宅出售，其增值率未超过 20%的，予以免税。 (2) 其他项目 其他项目应缴土地增值税=× %=元，已申报缴纳元，应补土 地增值税元。 6