某某项目贷款可行性评估报告

×××项目贷款可行性评估报告×××项目贷款可行性评估报告 第一部分概要 一、评估说明一、评估说明 本评估报告是根据中国农业银行广东省分行营业部(以下简称：委托方)的委 托，对××××项目申请开发贷款的可行性进行评估。评估基准日为2003 年 9 月 17 日，本评估报告只为委托方审核贷款申请提供参考，不作其他用途。 二、评估目的二、评估目的 为委托方审核贷款申请提供参考 三、评估依据三、评估依据 本报告依据国家现行法律、法规、政策以及委托方、借款企业(××××)提 供的相关资料进行评估，委托方和借款企业应对其提供资料的合法性、真实性、有效 性和完整性负责。主要评估依据有： 1、全国人大、国务院及有关部委、广东省和广州市有关部门颁发的法律、法 规和政策； 2、委托方和借款企业提供的有关资料； 3、广州市房地产市场价格信息； 4、我司掌握的有关资料及评估人员现场实地勘察所获取资料； 5、其他资料。 四、项目概况四、项目概况 1、地理位置及环境 ××××项目位于机场路和黄石路交汇处东南角，西为机场路，北邻黄石路，东面和 南面均有新规划路联络，南面的白云国际机场即将搬迁到花都区新国际机场，周边有 多个大型商住小区已建成入住或正在建设当中，机场路和黄石路有多条公交线路通 过，且邻近地铁二号线站(××)，交通十分便利。邻近有祥景花园、白云骏景花园、 黄石街办、白云金贵客运站、北区供电局等，公建及城市基础配套设施完善。 目前，白云国际机场即将搬迁，其原有用地计划用于兴建超大型综合居住区 ——白云新城。该项目处于未来白云新城北侧，占地总面积约11.5 万平方米，总建 筑面积近 22.6 万平方米，预计总投资约8.3 亿元，整个项目建成后，将成为广州市 内大型生态居住社区之一。 2、项目背景 ××××项目由广州××××发展有限公司(×××××)向广州市白云区新 景街萧岗经济联合社征地，进行商品房开发建设，该花园共分东区、西区和南区三部 分，除东区由××公司开发建设外，西、南两区由××公司进行开发建设。西区占地 近 3 万平方米、建筑面积66 万平方米的楼宇已建成并全部售出入住；南区占地面 积 85802 平方米、规划建筑面积172408 平方米，目前正在开发建设当中，其中第一 期 8 幢 12 层预计可于 2004 年 4 月竣工交付使用、第二期15 幢小高层和高层预计于 2005 年 3 月全部竣工交付使用。 3、项目规划情况 根据广州市规划局《关于××××项目修建性详细规划的批复》 ，项目总体的 控制性技术指标为： 1)建筑容积率 2.545； 2)建筑密度：26.5％； 3)总建筑面积 172408 平方米(其中地上建筑面积 153951 平方米，地下室建筑 面积 18457 平方米，小学建筑面积 12000 平方米及其他配套建筑面积1765 平方米)； 4)绿地率 37.5％； 根据总体规划方案，×××××项目共建设23 幢小高层和高层住宅楼和商住 楼，地上层数分别为 12 至 19 层，住宅建筑面积合共132003.2 平方米、商业建筑面 积合计 8183 平方米；地下室 1 层、建筑面积合计 18457 平方米；另有配套小学和商 业、居委会、公厕和煤气调压站。 4、项目工程进度安排 据×公司称，×××××项目从2003 年 5 月开始动工建设，施工单位为广东 ××建筑有限公司，到2003 年 9 月 17 日，第一期8 幢楼宇已分别建至地上第7 层和 第 10 层， 并已领取预售许可证。 按××公司的建设计划， 第一期 8 幢楼字预计于 2004 年 3 月完工交付使用，第二期15 幢预计在 2003 年 11 月开始拆迁和工程建设，预计 2005 年 3 月以前可先后竣工交付使用。 第二部分项目合法性与建设条件评价 一、项目合法性评价一、项目合法性评价 目前，××××项目已办理《建设用地规划许可证》 ，第一期楼字已办理《建 设工程报建审核书》 、 《建设工程规划许可证》 、 《建筑工程施工许可证》 、 《广州市国有 土地使用权出让合同》 、 《建设用地批准书》 、 《国有土地使用证》 、 《商品房预售许可证》 等手续，也就是说，除未进行拆迁的第二期楼字外， 该南区项目的规划、报建、施工、 用地等各项手续均全部办理齐全(具体详见附件资料)，据××公司称，其第二期楼宇 的各项手续正在申报办理过程中。 二、项目建设条件评价二、项目建设条件评价 1、项目技术经济指标 据×司提供的《关于××××项目南区修建性详细规划的批复》 ，××××× 项目的总建筑面积 172408 平方米，包括地上建筑面积153951 平方米、地下室建筑面 积 18457 平方米，各功能部分及其面积具体详见表1： 单 位：平方米、个 序 号 1 2 2.1 2.2 2.22 项目 用地面积 总建筑面积 地下室建筑面积 地上建筑面积 住宅 指标 85802 18457 8183 12000 1765 2.545 27％ 466 地下室 1 层，为设备用房和配套停车场 包括教学楼和学生宿舍 含会所、公厕、居委会等 含不可售的社会停车位 106 个 备注 172408 153951 132003地上 12、15、16、17、18、19 层 2.21其中：商业 2.23小学 2.24其它配套 3 4 5 6 容积率 建筑密度 绿地率 车位个数 37.5％ 第三部分市场研究与分析 一、项目投资环境分析（略）一、项目投资环境分析（略） 二、房地产市场分析二、房地产市场分析 2003 年上半年，广东省房地产开发投资增速回落，全社会固定资产投资 1834.19 亿元，增长27.9％，房地产开发投资506.88 亿元，增长7.6％，增幅比去年 同期下降 25.2％，其中商品房投资额379.52 亿元，占房地产开发投资的74.9％，同 比增长 6.6％。2003 年上半年广东房地产开发投资未受非典影响，商品房销售保持稳 定增长， 价格波动小， 空置面积增长速度有明显放缓迹象。 上半年商品房销售额 335.20 亿元、销售面积 1003.99 万平方米，分别增长 27.3％和 27％，全省商品房平均销售 价格 3339 元／平方米，比去年同期略高7 元／平方米，商品房空置面积的增长速度 由 1 月至 2 月的 36.3％下降到上半年的 15.5％。 2003 年 1-8 月，广州市十区批准预售的商品房面积为537.90 万平方米，比去年同期 增长 9.16％，其中，原八区批准预售的商品房面积为330.65 万平方米，与去年同期 相比增长 18.81％。广州市十区商品房交易面积为609.71 万平方米，交易金额为 271.98 亿元，与去年同期相比，分别增长8.84％和 6.79％，其中，原八区商品房交 易面积为 393.87 万平方米，交易金额为208.24 亿元，与去年同期相比，分别增长 13.56％和 11.43％。据统计，今年上半年广州市商品住宅均价为4279 元，同比下降 5.1％。反映房地产市场竞争的激烈导致开发商利润的降低，开发商只有不断让利于 消费者，不断提升产品档次，才能立于不败之地，由此亦说明广州的房地产市场不断 趋于成熟和规范。