城危旧小区改造工作调研报告

城市危旧小区改造工作调研城市危旧小区改造工作调研 报告报告 危旧小区改造是关系广大群众切身利益的“民心工程”，是 建设现代化滨湖大城市的重要组成部分。近年来，在市委、市政 府的重视下，我市危旧小区改造的呼声依然很强烈。为此市政协 主席会议决定由余成培、李晓梅副主席牵头，市政协联合瑶海区 政协组织部分委员，在去年调研的基础上，继续围绕我市危旧小 区改造开展调研。市和区政协调研组听取了市建委、瑶海区政府 的情况通报，召开了四个城区危旧房改造办公室负责人座谈会、 危旧房改造工程在建项目单位负责人座谈会，实地考察了瑶海区 危旧房改造工程，调研组经过研讨，形成以下调研报告。 一、我市危旧小区改造工作的基本情况一、我市危旧小区改造工作的基本情况 近年来，在市委、市政府的重视下，各区和有关部门的共同 努力，全市已实施改造危旧房屋建筑面积约 XXX 万平方米，近 8XXX 户居民住房条件得到了改善。从近几年危旧小区改造的实施 情况来看，取得了一定成效，但总体状况仍不容乐观。据 20__年 四个城区调研摸底，全市待改造危旧小区共 214 处，需拆除房屋 建筑面积 376.7 万平方米，拆迁户 5.XXX 万户，涉及人口 18.9 万 人。扣除中央驻肥单位和省属单位项目，市属待改造危旧小区仍 有 155 处，需拆除房屋建筑面积 XXX 万平方米，拆迁户 4.7 万户， 涉及人口 15.XXX 万人。我市的危旧小区，主要分布在老城区、工 厂区和城郊结合部，房屋破旧且不成套，户均居住面积狭小且各 类设施陈旧不全，居住环境差且安全隐患重，与现代化滨湖城市 建设的要求不相符合，与全市跨越式发展的形势不相适应。 造成我市存在较多危旧小区和众多危旧房屋的原因：我市国 有集体老企业于 50 年代、60 年代建造的职工生活区，由于使用年 限长、建造标准低、长期失修，基本上已成为危旧房；相当一部 分直管公房，使用年限较长且多年失修，也成为危旧房；城市经 多年扩张以及进行区划调整，市区面积不断扩大，一部分乡镇划 入市区，危旧房较多的“城中村”与城市老旧生活小区混杂一起； 有一些危旧房是历年积累的棚户区。 我市危旧小区改造工作主要经历了两个阶段：一是 20__年以 前，出台了相关政策，通过项目合作、集资、招标、招商等多种 方式，推动了无为路生活小区、自行车二厂生活区、钢铁新村、 巢三付、航运南村、东区“八百户”等危旧小区的改造，实施改 造危旧房屋建筑面积约 XXX 万平方米。二是 20__年以来，市政府 出台了合政[20__]XXX 号文件、[20__]XXX 号文件，进一步推进危 旧小区改造工作，全市共有 XXX 个项目通过向社会招标（公示）的 运作方式落实了开发建设单位，占地 1XXX 亩，房屋建筑面积约 XXX 万平方米，涉及居民住户约 9XXX 户。目前有 9 个项目已开工 建设，有XXX个项目已动迁或办结拆迁手续，还有 6个项目正在办 理规划方案的调整及用地和拆迁手续。 二、影响我市危旧房改造工作的主要问题二、影响我市危旧房改造工作的主要问题 虽然我市危改工作取得了一定成绩，但仍有一些问题影响着 危改工作的推进。 （一）认识问题 一是参与指导和推动危改工作的众多政府部门，对危改工作一是参与指导和推动危改工作的众多政府部门，对危改工作 的重要性、迫切性和艰巨性的认识参差不齐。的重要性、迫切性和艰巨性的认识参差不齐。二是改造范围内房 屋产权人认识差异大，多数产权人在满足其合理补偿要求的前提 下，能够理解和支持危改工作，但也有少数产权人认为“开发商 赚钱，不要白不要”，以不愿改造为由或提出过高附加条件，致 使危改项目迟迟不能动迁。 （二）体制问题 近年来，我市的危旧小区改造分别由各区政府、市工投公司 及市房产局三方分头实施，由于缺少市级强有力的组织领导机构 和工作协调机制，三方实施主体在政策和规划的相互统一、资金 和安置用地的切实保障等方面，协调难度很大，不利于危旧小区 的成片改造、城市总体规划的实施以及旧城改造目标的实现，负 面作用直接影响危改工作的推进。 （三）政策问题 一是合政一是合政[20__]XXX[20__]XXX 号文件规定危改项目享受九项优惠政策，号文件规定危改项目享受九项优惠政策， 在实际运作中或是与其他现行政策有所抵触、或是有关部门认识在实际运作中或是与其他现行政策有所抵触、或是有关部门认识 不统一，存在难落实或不能落实的情况。不统一，存在难落实或不能落实的情况。据座谈会上开发建设单 位反映，政策兑现手续繁琐且时间长，尤其是土地出让金先征后 返政策的落实，由于种种原因迟迟未能兑现。二是按照原地安置 要求，多数危改小区实施改造，只有在较高的容积率下才能自求 平衡，但又面临日照要求（2 小时日照）、车位要求（1:1 配置） 与容积率之间难以调和的矛盾。三是现行拆迁货币化补偿标准较 低，给拆迁工作带来较大难度。近两年瑶海区住房拆迁货币化补 偿，均价高于 2XXX 元/每平方米，商业用房拆迁货币化补偿均价 在 7XXX 元至 8XXX 元之间/每平方米，都高于现行政策规定的补偿 标准。 （四）拆迁问题 一是危改项目采取的是现状招标、毛地供应方式，拆迁工作一是危改项目采取的是现状招标、毛地供应方式，拆迁工作 由开发建设单位承担，拆迁过程中不可预见因素较多，投资风险由开发建设单位承担，拆迁过程中不可预见因素较多，投资风险 较大，开发建设单位参与危改的积极性不高。较大，开发建设单位参与危改的积极性不高。二是多数危旧小区 原先建筑密度高、户均居住面积小、每户人口多、房屋产权复杂， 住户、产权人以及产权单位对安置补偿的要求不尽统一，违章建 筑和搭盖很难按照现行规定无偿拆除，安置补偿矛盾非常突出。 由于开发建设单位和被拆迁方的利益难以取得一致，拆迁阻力较 大，势必加大危改成本、延长改造周期。三是拆迁与土地审批手 续在办理程序上存在相互制肘问题，一些已落实开发建设单位的 项目因拆迁问题处于停滞状态。 （五）用地问题 一是有的危旧小区内夹杂已经撤队转户的零星土地，按照现一是有的危旧小区内夹杂已经撤队转户的零星土地，按照现 行政策规定需要报批征用，使得项目不能及时动工。行政策规定需要报批征用，使得项目不能及时动工。二是对于原 地安置项目，存在着用地范围内出让与划拨土地的分割问题。三 是对被拆迁户原房屋性质为商品住房的，在安置时按照划拨用地 安置，不尽合理，极易引发矛盾。 三、几点建议三、几点建议 近期，市委、市政府高度重视危改 工作，多次召开会议专题研究危旧小区改造问题；市第 八次党代会提出了在“十*五”期间危旧小区改造基本结束的总体 要求；市委、市政府主要领导多次亲临危旧小区现场实地考察调 研，有关领导率队赴沈阳、抚顺、长春、成都等地考察危改工作； 成立了由市委书记任组长、市长任副组长、四个城市区和市直相 关部门主要领导为成员的市危旧小区改造领导小组；按照市委、 市政府的部署要求，各区政府对辖区内危旧小区进行了新一轮调 查摸底，市规划部门编制了专项概念性规划，市建委完成了对全 市危旧小区改造项目进行整合、打捆、经济分析及异地安置点选 择等工作；市建委代拟的 《关于进一步加强危旧小区改造工作的意 见》和《合肥市危旧小区改造实施方案