城改造中拆迁补偿款的会计及税务处理

城市改造中拆迁补偿款的会计及税务处理城市改造中拆迁补偿款的会计及税务处理 近年来，随着我国经济的发展，我国城市建设日新月异，城 市规模处于不断的高速扩张的进程之中。城市化进程不断加快， 人居环境日益改善，使我们的生活变得更便捷、更舒适，同时也 提升了城市形象。这一切都需要对我们生活的城市进行系统、全 面的规划、改造。城市改造需要的道路拓宽、建设广场、新增绿 地、搬迁市区工业企业等等问题都会涉及到原有居民、企业的拆 迁安置问题。本文针对在城市改造拆迁安置过程中，对居民、企 业所收到拆迁偿款事项，从会计及涉税方面进行分析。 目前，城市改造都是以政府为主导进行的。由政府或政府有 关主管部门根据审批通过的城市规划确定进行城市改造的搬迁 安置， 具体由政府土地收储中心受国土资源部门的委托将拆迁安 置的土地先行收回进行重新规划， 妥善处理好出让地块内的土地 收购和房屋拆迁安置补偿事项，再通过招标、拍卖形式将土地使 用权出让。房地产公司通过参加招标或拍卖，签订拍卖成交确认 书，并在规定的期限内交付土地出让金，获得国有土地使用权。 在此模式下，城市的拆迁改造完全处于政府的控制之下。 一、拆迁补偿的形式 城市改造房屋被拆除， 给被拆除房屋的所有人造成了一定的 财产损失。为保证被拆除房屋所有人的合法权益，拆迁人应当对 被拆除房屋及其附属物的所有人（包括代管人、国家授权的国有 房屋及其附属物的管理人）给予补偿。补偿的对象既包括自然人 也包括法人。 根据《城市房地产拆迁管理条例》的规定，房屋拆迁补偿有 三种形式， 即产权调换、 作价补偿、 产权调换与作价补偿相结合。 （1）产权调换。 拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的 所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权。这是一种实物 补偿形式。 （2）作价补偿。 拆迁人将被拆除房屋的价值， 以货币结算方式补偿给被拆除 房屋的所有人。这是一种货币补偿形式。 （3）产权调换和作价补偿相结合。 拆迁人按照被拆除房屋的建筑面积数量， 以其中一定面积的 房屋补偿被拆除房屋的所有人， 其余面积按照作价补偿折合货币 支付给被拆除房屋的所有人。这对那些被拆除房屋面积较多，又 难以支付补偿房屋与被拆除房屋结构差价的被拆迁人较适用。 二、收取拆迁补偿费的会计处理 不论是何种补偿方式，有一点是相同的。拆迁项目是由政府 主导的，不是被拆迁人主动搬迁，是根据政府的指令被动搬迁， 是被拆迁人的非自愿行为。并且由政府下达统一的拆迁安置通 知，这是以政府为主的拆迁安置的最重要特征。 政府拆迁安置时被拆迁人收到的拆迁补偿款的会计处理， 财 政部 2005 年 8 月 15 日下发的《关于企业收到政府拨给的搬迁 补偿款有关财务处理问题的通知》（财企[2005]123 号）做出了 相关的规定。该文件适用的范围是企业因城镇规划、库区建设等 公共利益需要搬迁而收到政府给予的相应补偿款。 企业收到政府拨给的搬迁补偿款， 作为 “专项应付款” 核算。 搬迁补偿款存款利息，一并转增“专项应付款”。因搬迁出售、 报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净损失 核销“专项应付款”；机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试 等原因发生的费用，直接核销“专项应付款”；用于安置职工的 费用支出，直接核销“专项应付款”。企业搬迁结束后，“专项 应付款” 如有余额， 作调增 “资本公积金” 处理， 由此增加的 “资 本公积金”由全体股东共享：“专项应付款”如有不足，应计入 当期损益。 三、迁补偿款的涉税处理 可以得到政府拆迁补偿款的居民和企事业单位， 涉及到的税 种有“营业税、企业所得税、个人所得税、土地增值税”等税种， 在此分别加以阐述。 1、营业税 对于企业收到的拆迁补偿款是否要交纳营业税， 目前国家税 务总局的文件没有明确规定，只有《关于征用土地过程中征地单 位支付给土地承包人员的补偿费如何征税问题的批复》 （国税函 [1997]87 号）文件在内容与此比较近似，该文件规定对于对土 地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物的 补偿费收入，应按照营业税“销售不动产——其他土地附着物” 税目征收营业税。因为该文件存在适用范围的限定，个人和企业 收到的拆迁补偿款不能完全适用该文件。 另外根据《营业税税目注释》（国税发[1993]149 号）的规 定， 土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为不征收营 业税。 但该文件只是对国家收回土地使用权而给与使用者的补偿 不征收营业税， 但是政府支付给被拆迁人的补偿款是包含土地使 用权的补偿款及土地上的建筑物、构筑物等土地附着物的补偿 款。因此该文件也不完全适用拆迁补偿款的涉税处理。 由于税务总局文件的不明确性， 使各地税务机关在实际操作 时无所适从。为解决此现状，各地税务机关根据各地实际情况自 行制定了一些拆迁补偿款项营业税税务处理的规定。 重庆地方税 务局关于 《旧城改造房屋拆迁过程中有关营业税政策的通知》（渝 地税发[2002]156 号）规定，被拆迁人与拆迁人实行房屋产权调 换形式补偿的， 被拆迁人因房屋结构和面积原因所取得的结算价 款，暂不征收营业税及附加税费；在拆迁原房过程中，被拆迁人 选择货币补偿（安置）方式，所取得的货币补偿（安置）价款， 暂不征收营业税及附加税费。广东省《关于旧城拆迁改造有关营 业税问题的批复》（粤地税函[1999]295 号）规定，在城市改造 建设中支付给被拆迁户得拆迁补偿收入，凡经县级以上政府批 准，国土局及有关房地产管理部门发出公告，限期拆（搬）迁的 地（路）段的，被拆迁户取得的拆迁补偿收入（包括货币、货物 或其他经济利益）暂不征收营业税。 山东省则没有做出明确的规定， 实务中各地市税务机关操作 依据两个原则，一是城市拆迁改造必须是在政府主导下进行的， 第二是被拆迁方取得的拆迁补偿费必须是由政府财政支付的。 在 这两个前提下被拆迁户取得的拆迁补偿收入可免征营业税。 山东省由于没有明确的政策规定， 各地税务机关在执行当中 可能会出现千差万别的结果。 建议企业在遇到此类业务时多与主 管税务机关进行沟通，尽可能的降低税收风险。 2、企业所得税 ⑴内资企业所得税 根据目前的政策， 对内资企业取得拆迁安置补偿款在所得税 方面没有特别的规定。被拆迁单位应按照财企[2005]123 号文件 的规定，房屋、设备的拆迁、拆卸、运输、清理等先通过“固定 资产清理”科目核算，拆迁完毕冲销“专项应付款”，“专项应 付款”余额转入“资本公积”或“营业外支出”。“资本公积” 并入应纳税所得额计算缴纳企业所得税，转入“营业外支出”的 损失按照《企业财产损失所得税前扣除管理办法》 （国家税务总 局令第 13 号）的规定，经过确定城市改造的政府所在地税务机 关的上一级税务机关审批后作为财产损失税前扣除。 但对于机器设备重新安装、调试等原因发生的费用，直接核 销“专项应付款”的规定，同税法的规定存在时间性差异。按照 规定机器设备的安装、调试所发生的费用应予资本化，通过计提 折旧的形式税前扣除。 另外，财企[2005]123 号文中提到用于安置职工的费用是在 “专项应付款”中支付，此处的安置职工的费用我们认为应该是 被拆迁企业利用拆迁之际对企业的经营