华夏幸福21种融资方式

华夏幸福华夏幸福 2121 种融资方式种融资方式 1、销售输血法 比利润更重要现金流！ 2012 年 211.35 亿， 2013 年 374.24 亿， 2014 年 512.54 亿，2015 年 723.53 亿。 2、信托借款 信托融资成本是所有融资形式中最高的，但门槛较低，选择面广，数额巨 大。信托占总体融资比例 2012 年为 73%， 2013 年为 43%，2014 年为 44%，2015 年为 40%（190 亿） 。 3、公司债 2016 年 3 月 29 日，华夏幸福华夏幸福第二期公司债券发行完毕，发行规模 30 亿 元，期限 5 年，票面利率 5.19%。 4、债务重组 2014 年 8 月 28 日，恒丰银行对华夏幸福子公司三浦威特恒丰银行对华夏幸福子公司三浦威特享有 8 亿元债权 即将到期，经过几方商量，恒丰银行将标的债权转让给长城资管，三浦威特三浦威特接 受该项债务重组。债务重组期限为 30 个月。相当于延长了对银行的还款期 限，将融资期限延长了 30 个月。 5、夹层融资 说白了就是明股暗债，表面上看起来是股权转让，但实际约定未来回购，就是明股暗债，表面上看起来是股权转让，但实际约定未来回购， 并以差价作为利息或支付约定利息，由于介入股债之间，故曰并以差价作为利息或支付约定利息，由于介入股债之间，故曰“ “夹层夹层” ”。。 2013 年 11 月，由华澳信托募资 10 亿元，投入华夏幸福旗下的北京丰科 建。其中向北京丰科建增资 7.6 亿元，向北京丰科建提供信托贷款 2.4 亿元。 交易完成后，华澳信托对丰科建持股 66.67%，华夏幸福持股 33.33%。这样一 来，华夏幸福变成了“小股操盘”的形式。 这种夹层融资最大得好处在于这种夹层融资最大得好处在于————财务报表更漂亮财务报表更漂亮。由于华夏幸福成为了 小股东，丰科建不再进行并表，那么丰科建的负债也不再体现在华夏幸福的合 并报表之中，成为表外负债，这样无疑就优化了资产负债表。优化了资产负债表。 这种夹层融资华夏幸福华夏幸福屡试不爽。随后几年时间，华夏幸福又分别与华鑫 信托、长江财富、平安信托等众多信托公司故技重施，把旗下公司股权转让或 直接增资，华鑫信托、平安信托和长江财富等都有经营收益权，并可以在相应 的时间内选择灵活的退出方式。 6、售后回租式融资租赁 2014 年 3 月，华夏幸福把工业园区华夏幸福把工业园区的地下管线卖给融资租赁公司融资租赁公司，该公司 再把管线回租给华夏幸福，华夏幸福每年付给该公司租金（3 亿元 *7.0725%），并在每隔半年不等额的偿还本金，直到 2 年后再以 3 亿元的总价 格回购这些管线。 2014 年 5 月，华夏幸福以华夏幸福以 2.862.86 亿元再次把一部分园区地下管线卖给中国亿元再次把一部分园区地下管线卖给中国 外贸金融租赁有限公司外贸金融租赁有限公司，年租息率则便宜了一些，6.15%，依然是两年后回购 完毕。 7、债权转让 2014 年 3 月 8 日，同属华夏幸福旗下的京御地产欠大厂华夏 19.78 亿元， 大厂华夏以其中到期的 18.85 亿元作价 15 亿元卖给信达资产。这样一来，其 中的 3.85 亿元就相当于大厂华夏提前收回现金的成本。 2014 年 3 月 14 日，京御地产京御地产拟将其持有的对天津幸福天津幸福 10.01810.018 亿元的债亿元的债 权转让给天方资产权转让给天方资产，天方资产向京御地产支付债权转让价款 10 亿元。债权转 让后，债务重组期限为 2 年。天津幸福将债务本金中的 10 亿万元于债务重组 期限届满时一次性支付给天方资产；资金占用费由天津幸福自债务重组开始之 日起按季支付至天方资产指定账户，资金占用费费率为债务重组金额的资金占用费费率为债务重组金额的 9.8%/9.8%/ 年。年。 8、应收账款收益权转让 第一种：第一种：2016 年 3 月 9 日，华夏幸福与平安信托签署《应收账款买卖协，华夏幸福与平安信托签署《应收账款买卖协 议》议》：把未来要收到的钱提前先卖给平安信托，以一定的融资成本提前回流现 金 第二种：第二种：名为转让，实为抵押。2015 年 7 月 30 日，华夏幸福子公司九通 投资将其合法持有的大厂鼎鸿对大厂回族自治县财政局享有的应收账款人民币 8 亿元，以及嘉兴鼎泰对长三角嘉善科技商务服务区管理委员会享有的应收账 款人民币 7 亿，共计 15 亿元的应收账款收益权转让给汇添富资本。九通投资 拟于目标应收账款收益权转让期满 12 个月后，向汇添富资本回购目标应收账 款收益权。 这些应收账款主要是地方政府应该支付给华夏幸福招商落地投资额 45%的 产业发展服务费用，约定是最多 5 年支付，实际上什么时候还，或者说到底还 不还就真不清楚了。华夏幸福用这两笔不知道什么时候能还的应收账款换来 15 亿真金白银用一年，绝对也是一笔超级划算的买卖，汇添富资本汇添富资本也不在乎这笔 钱到底还不还，反正有的利息赚也很开心。 9、资产支持证券（ABS） 2015 年 11 月 23 日，上海富诚海富通资产管理有限公司拟设立“华夏幸福 物业一期资产支持专项计划”，以专项计划募集资金购买幸福物业所享有的物业 费债权及其他权利，以基于物业费债权及其他权利所获得的收益作为支付资产 支持证券持有人本金及收益资金来源。 此次专项计划在上海证券交易所挂牌上市。此次专项计划发行总规模不超 过 24 亿元，其中优先级资产支持证券面向合格投资者发行，发行对象不超过 二百人，规模不超过 23 亿元；次级资产支持证券由幸福物业认购证券由幸福物业认购。发行期限 方面，专项计划优先级资产支持证券拟分为五档，预期期限分别为 1 年、2 年、3 年、4 年及 5 年，次级资产支持证券期限为 5 年。 10、特定收益权转让 2014 年 6 月 19 日，大厂华夏、大厂京御地产、京御幸福、京御地产、香大厂华夏、大厂京御地产、京御幸福、京御地产、香 河京御、固安京御幸福河京御、固安京御幸福分别与信风投资信风投资签署《特定资产收益权转让协议》，约 定转让方向信风投资转让特定资产收益权，特定资产为转让方与付款人已签订 的《商品房买卖合同》项下除首付款外的购房款项，转让价款分别为 6300 万 元、1300 万元、5200 万元、8400 万元、2200 万元、8600 万元。 11、股权收益权转让 2015 年 7 月 16 日，建行廊坊分行建行廊坊分行以 5.5 亿元的价格受让九通投资持有的 三浦威特 30.9%股权的收益权，九通投资拟于该股权收益权转让期满 24 个月 后，向建行廊坊分行回购。 12、战略引资 2013 年 10 月，资产管理公司天方资产天方资产就向华夏幸福旗下的孙公司九通华夏幸福旗下的孙公司九通投 资注资 30 亿元，13.9 亿元进入注册资本，16.1 亿元进入资本公积。注资后， 华夏幸福的子公司京御地产持有其 55%股权，天方资产天方资产持有其 45%股权。天方 资产进入后，派人进驻董事会，参与经营管理，并享受九通投资的投资收益、 利润分红。 13、特殊信托计划 2015 年 5 月 26 日，华夏幸福的两家下属公司，三