公司项目建设资金融资方案

A A 公司某项目建设资金融资方案公司某项目建设资金融资方案 一、公司背景简介 A 公司成立于 2002 年 12 月 17 日， 经营范围为海域围海造田及开发建 设，注册资本金1 亿元，股权结构为：B 公司注资 5100 万元，股权比例为 51%，C 公司注资 2000 万元，股权比例为 20%，D 司注资 1700 万元，股权 比例为 17%，E 公司注资 1200 万元，股权比例为 12%，B 公司为控股股东。 二、围海造地项目投资及公司财务状况 围海造地工程于 2003 年 6 月开工，2006 年 11 月至 2007 年 7 月各分 项工程陆续交工验收，共形成陆域面积2926.52 亩，其中已办理房地产权 证的部分为 2661.75 亩，尚未办理的部分为 264.77 亩。截至 2008 年 11 月底，工程总造价 7.5 亿元，资金来源为： 实收资本 1 亿元，长期借款 4.5 亿元，股东借款 1.78 亿元。长期借款为工行**支行提供的三年期土地抵 押贷款，抵押物为*房地权市字第*号、第*号、第*号、第*号地块。另外* 房地权市字第*号地块(218 亩)为 D 司 7000 万元贷款提供抵押担保， *房地 权市字第*号地块（675 亩）为B 公司 1.5 亿元贷款提供抵押担保。股东借 款为 D 司借款 15673 万元，C 公司借款 1349 万元，B 公司借款 778 万元。 公司资产负债率达 86.12%。 1 三、*项目投资及财务估算 根据*市政府推进的“*”战略规划，公司围海造地所得土地性质拟从 码头、仓储、工业用地变更为商业、住宅用地，公司将进行该地块的一级 土地开发， 七通一平后纳入土地储备中心进行招拍挂。 根据项目初步估算， 全部投资至少需要 200 亿元，其中一期开发（即基础设施配套）约需 26 至 30 亿元，09 年 7 月 1 日达到一期土地整理完毕交付土地储备中心进行 招拍挂的进度。 资料显示， 07 年 9 月份该地块所在区域工业用地基准地价为53.25 万 元/亩，商业、住宅用地基准地价为 127 万元/亩。*政发（2008）40 号文 规定，开发土地纳入储备出让后，出让总价款按规定提取国有土地收益基 金和农业土地开发资金，剩余部分的 85%返还土地前期开发实施单位。根 据上述基本数据，初步匡算该项目投资回报率为 % ，内部净收益率 为 %。项目分期资金需求量测算如下： 项目 项目收入 土地出让返还收入 政府补贴收入 广告收入 其他收入 收入合计 工程支出 勘察设计费 一期工程二期工程三期工程 2 土石方调配及基础处理费 道路和市政管网建设费 围堰码头改造 排洪沟盖板改造 绿化景观 不可预见费 资本化利息支出 营运支出 管理费用 销售费用 财务费用 税费 其他资金支出 利润分配 支出合计 资金缺口 四、可供选择的融资方案及可行性分析 （一）股东分期同比例增资 在 项 目 不 具 备 银 行 项 目 贷 款 基 本 条 件 （ 即 取 得 有 审批权的政府允许从事土地开发的批准文 件、取得开发土地的《建设用地规划许可证》 、自有资金不低于30%，取得 拟开发土地所在区域的分区规划及城市控制性详细规划）之前，现有股东 视工程进度所需资金同比例分期增资是较为现实的融资方式。该方式为权 益性融资，可提高自有资金比例，减少财务风险，为银行贷款提供合规性 保障，且同比例增资不改变现有股权结构，有利于公司正常经营运转。但 该方案需要召开股东大会，经全体股东一致表决同意方可通过，其中B 公 3 司、E 公司为国有独资企业，增资需经国资委审批，D 司为上市公司，增 资需进行信息披露，均要经过一定的时间和手续资金方可到位。同时因该 方式为权益性融资，资金成本高，起不到财务杠杆和节税作用。 （二）引进新的战略合作者 如果公司后期涉足二级开发，所需资金巨大，可考虑引进新的资金实 力雄厚、开发营运经验丰富的战略合作者，如 *投资集团（香港）有限公 司，参与商业定位及规划设计、区域整体开发顾问、区域内部分商业项目 投资等。该方案属于权益性融资，可提高自有资金比例，减少财务风险， 为银行贷款提供合规性保障。但该方案将改变现有股权比例，牵涉到现有 股东权利和利益的重新分配，需要召开股东大会，经全体股东一致表决同 意方可通过，其中控股股东 B 公司为国有独资企业，根据《国务院办公厅 转发国资委关于进一步规范国有企业改制工作实施意见的通知》（国办发 [2005]60 号）规定，国有企业增资扩股引进 非国有投资者需要履行审批手续，即需要得到国资监管部门的批准。D 司 为上市公司， 股权变更需进行信息披露， 如引进的战略合作者为外资企业， 因国家对外资企业进入房地产市场有一系列比较严格的限制政策，需进行 一定的变通。另外由于股权变更，会涉及到法律、公司治理结构、财务结 构、公司控制权与决策权等一系列问题。因此该方案仅从融资角度而言缺 4 乏实操性，更多的应从战略角度来考虑其价值。同样，作为权益性融资， 资金成本高，起不到财务杠杆和节税作用。 （三）商业银行贷款 作为最常用的债权性融资方式，该方案具有可操作性强、手续简便、 可发挥财务杠杆作用、节税等优点。银行贷款一般分为流动资金贷款和开 发项目贷款。根据银发［2003］121 号文件规定，商业银行对于房地产开 发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以抵偿开发 流动资金贷款及其他科目发放，因此通过流动资金贷款获得资金这一方式 在目前房地产信贷政策从紧的局势下难度很大。针对开发项目贷款，我司 已取得产权证的 6 块土地总的评估价值为 155741.93 万元，按照贷款额度 不超过抵押物评估价值 70%计算，可贷总额为 109019.351 万元，已贷总额 和已担保总额为 67000 万元，尚可争取的贷款额度为 42019.351 万元，可 申请追加抵押贷款。在缺少相应抵押物的情况下，可由股东提供抵押物或 进行信用担保来取得银行贷款。如公司后期涉足二期开发，所需资金巨大 时，因项目资源良好，控股股东具有较高品牌价值，政策支持力度大，是 银行的优质客户，可充分利用上述优势增加谈判砝码，争取较为优惠的贷 款条件，同时可采取银团贷款方式，降低融资的时间成本和资金成本。 （四）股东借款 5 该方案作为较为简便快捷的融资方式，可在不具备银行贷款条件时补 充使用，主要用于解决项目临时周转资金或日常营运资金。同时在股东资 金充沛的情况下，借款方亦可取得不超过同期银行贷款利率上浮上限的固 定回报。由于公司间借贷为《贷款通则》所明令禁止，可采取委托贷款的 方式进行。另外在和银行已建立良好银企关 系的基础上，能否利用委托贷款的方式进行变样银行贷款，从而绕过比较 严格的银行贷款审批程序，达到在基本条件不具备的情况下进行融资的目 的，或者是值得尝试的一个方向。 （五）政策性银行贷款 因为一级土地开发所需资金巨大，周期较长，仅靠一级土地开发商自 有资金远远不能完成，同时该项目具有公共性质，土地的增值收益归政府 所有，且满足国家开发银行的投资方向（国家开发银行主要承担国家基础 设施建设和支柱产业重大项目的长期融资） ，因此争取国家开发银行的政 策性