物业综合服务方案

目录 一、投标人情况.3 1.1 公司简介3 1.2 企业文化核心——“五心文化”4 二、服务方案.7 第 1 章 综合维修服务方案及管理制度.7 一、设备维修服务.7 二、 设备维修维护范围.9 三、报修、维修工作流程图.9 四、 岗位职责.9 五、相关管理制度.12 六、设备管理安全制度.15 七、配电室管理制度.16 八、安全操作制度.16 九、报告制度.17 十、公共照明节能管理制度.18 十一、事故处理规程.18 十二、设备故障维修规定.19 十三、公共设施维修养护管理.20 十四、维修人员行为规范.20 十五、电工日常巡检工作制度.21 第 2 章房屋维修养护管理.26 一、房屋维修与养护的含义和作用.26 二、房屋维修养护的原则.28 三、房屋安全与质量管理.29 四、房屋的日常养护.31 第 3 章共用设施设备运行及维修养护管理.32 一、设备维护四项要求.32 二、给排水设备.33 三、供配电设备.34 四、电梯.39 五、消防监控系统.41 六、物业共用设施设备管理服务方案.43 第 4 章电梯服务管理.65 一、电梯的设备管理.65 二、制定合理的运行制度.65 三、运行报表制度.65 四、设备规范管理.66 五、电梯维修管理.70 第 5 章消防服务管理.77 一、健全机构.77 二、消防制度.77 三、宣传工作.78 四、灭火基本程序.78 五、消防演习.79 六、防火措施.79 第 6 章二次供水管理.81 1 一、二次供水管理制度.81 二、水泵房管理制度.81 三、相关记录.82 四、给水系统管理制度.87 五、 给排水设施设备及供用水管理流程.88 第 7 章安保管理.90 一、岗位职责.90 四、警棍佩带使用制度.92 五、对讲机使用制度.92 六、保安业务培训制度规范.93 七、保安交接班、巡逻记录表.93 第 8 章绿化和绿植养护管理.95 一、绿化养护及技术措施.95 二、绿化养护工作规程和标准.95 三、植物绿化保护措施.106 第 9 章停车服务管理.107 一、停车场管理.107 二、交通、车辆、停车场管理要点.108 第 10 章装饰装修服务.108 一、目的.108 二、适用范围.108 三、职责.109 四、规程.109 五、装修申请与审批.109 六、装修现场巡查、跟踪.110 七、相关文件及记录.110 第 11 章紧急预案的处理方案和措施.113 一、供电突发性事故的应急措施.113 二、水浸处理程序.114 三、治安事件应急方案.114 四、防汛应急预案.116 五、自然灾害事故的应急处理预案.117 六、电梯故障应急处理方案.118 七、重大节会、活动、迎查保障措施.119 八、 暴力恐怖事件应急预案 .119 九、聚众闹事事件应急预案.122 十、执勤中发现可疑分子、可疑物品的处理预案.122 十一、盗窃事件应急预案.123 十二、车辆事故处理方法.123 十三、火灾事件应急处理措施.124 十四、疏散与救护预案.124 十五、紧急救护应急预案.125 十六、现场各种症状的急救方法.126 第 12 章时间承诺及保证措施.128 一、时间承诺.128 二、物业服务时间、质量保证措施.130 第 13 章人员配置服务及承诺.138 一、管理人员及作业人员配备.138 二、承诺.139 第 14 章技术条款偏离表.143 2 一、投标人情况一、投标人情况 1.1 1.1 公司简介公司简介 北京德颐天诚建设工程有限公司，正式成立于 2010 年 6 月，公司注册资 金 6980 万元，是从事房屋建筑工程施工和物业管理的专业化公司，公司主要从 事建筑工程项目设计、施工及低压配电设备生产及高尚物业服务工作。公司拥有 房屋建筑施工总承包及装饰装修、建筑防水、机电设备安装、建筑智能化专业承 包、低压配电柜生产 3C 质量认证、物业管理、外墙清洗等专业资质。 公司一直把质量看成企业生存的第一要素 ,同时重视安全生产和环保 ,通过 ISO9001、ISO14001、ISO18001 三大体系认证。 北京德颐天诚建设工程有限公司以低压电气成套设备 生产安装销售、中央 空调安装、照明灯具安装、智能建筑弱电综合布线安装、视频监控、宽带连接、 门禁系统、相关产品代理、节能减排、物业管理等项目为主营。公司为供电局、 消防局、热力公司、中国联通、中国电信、中国移动等多家企业合作商，为客户 做出优良工程，公司以严格的管理、真诚的服务、专业的技术赢得了广大客户的 认可与好评。 北京德颐天诚建设工程有限公司，秉承“灵捷、不懈、慎独、共识”的文化 理念，经过成立至今近十年不断发展、壮大，逐步形成了拥有先进的文化技术型 人才，团队素质精一,立足现代建设一体化技术和物业精细化服务平台，为提供 优质服务，创“徳颐”品牌。公司愿意与广大客户建 立长期双赢的合作，成为 一家以建设工程总承包为核心的集科技、工业、贸易、物业管理为一体的机械制 造、自动化监控、建筑设备安装、物业服务为支柱产业的公司。 3 我公司目前管理的物业总规模为 103.4 万平方米（其中写字楼为 81.1 万 平方米、小区、公寓住宅为 22.3 万平方米） ，所管项目 90 以上是经过公开竞 标获得的物业管理权，物业资产管理总值近 150 亿元，是目前国内起步较早且 管理经验丰富的专业化、智能化写字楼的专业化服务企业之一。 物业管理主要项目有：九鼎集团仰山办公楼、新侨饭店、 国家事务局、中 国电影电视中心、北京中裕世纪大酒店、北京和平饭店、北京辽宁饭店、紫玉饭 店、冠捷显示科技（中国）有限公司等。 德颐天诚物业部现有各级员工 370 人，其中中级以上管理人员 112 人，持 有工程师、会计师、经济师、造价师等中高级技术职称的 27 人，其他工程类专 业技术人员 90 人，管理人员均具有 5 年以上的物业管理从业经历。德颐天诚 公司服务人员和工程技术人员由长期合作的院校中选挑， 其他人员从市场中招聘， 全部人员经人力资源部监督、办公室负责 共同培训，经考试合格后到管理 2 年 以上的项目部进行岗上培训 30 天以上，经评审达到良好后派驻新接管项目提 供服务，以保证服务质量的一致性、延续性和服务水准。 1.21.2 企业文化核心——“五心文化”企业文化核心——“五心文化” 4 文文 化化 核核 心心 文化主题文化主题 服务宗旨服务宗旨用我们的持续努力满足客户不断增长的期望 企业愿景企业愿景 核心价值观核心价值观 宣传用语宣传用语 管理理念管理理念 创新理念创新理念 人才理念人才理念 感德颐服务享生活真谛 以人为本 以客为尊 追求卓越 时时用心体悟事事讲究方法 任人唯贤 唯才是用 人人皆能成就梦想 追求卓越 打造国际一流 全心全意服务 踏踏实实做事 质量理念质量理念 安全理念安全理念 改善措施是基础 不懈努力是关键 人人都是安全员 5 企业使命企业使命提供卓越服务 创造幸福依靠 五心文化——用诚信 德忠爱 企业精神企业精神团队 诚信 敬业 奉献 德 颐 天 诚 精 神 文 化 理 念 体 系 6 二、服务方案二、服务方案 第第 1 1 章章 综合维修服务方案及管理制度综合维修服务方案及管理制度 一、设