成都奥园可行性研究报告

成都奥园可行性研究报告 目 录 报告总体结论6 I.报告说明6 II.总体评价6 III.技术经济指标7 IV.结论与建议8 第一章 项目介绍9 1．1项目背景及地块现状9 1．1．2项目背景9 1．1．3地块现状9 1．2项目地块综合开发环境10 1．2．1自然及人文历史景观条件10 1．2．2交通条件10 1．2．3水、土地、空气污染状况10 1．2．4项目地块周边治安状况分析10 1．3项目地块周边建筑状况分析11 1．4项目地块周边居民状况11 1．5项目地块周边市政工程实行情况11 1．6项目地块周边配套设施状况11 1．6．1商业设施11 1．6．2生活设施11 1．7项目地块优劣势分析12 1．7．1优势分析12 1．7．2劣势分析13 第二章 宏观社会经济环境研究14 2.1国民经济景气状况对本项目的影响14 2.2银行利息及金融政策对本项目的影响14 2.3通货膨胀因素对本项目的影响15 2.4固定资产投资对本项目的影响15 2.5消费需求对本项目的影响16 第三章项目区位环境分析17 3．1项目区位行政区划与自然地理17 3．1．1行政区划17 3．1．2自然地理17 3．2项目区位经济发展状况18 3.2.1国民经济18 3.2.2对外开放18 3.2.3城乡建设19 3.3温江城市发展战略定位19 3．4 项目区位人文历史与景观状况19 3．4．1人文历史19 3．4．2项目区位景观状况20 3．6项目区位城市建设与房地产开发状况22 3．7项目区位生活配套设施状况23 3．7．1．能源状况23 3．7．2．通讯状况23 3．7．3．教育条件23 3．7．4．医疗条件23 3．8项目区位城市发展规划24 3．9项目区位综合开发价值分析24 3．9．1有利因素24 3．9．2不利因素25 第四章 成都市房地产市场发展现状27 4．1房地产业在国民经济中的地位日益增长27 4.2房地产开发投资增势强劲27 4．3住宅开发份额不断扩大28 4．4规模开发出现端倪，开发公司效益提高28 4．5商品房销售稳步增长，但增长趋缓，房价趋于下降28 4．6开发结构仍需改善29 4．7空置总量与空置面积上升29 4．8土地政策购置面积增势较猛29 4．9成都房地产市场展望31 第五章 市场有效需求及项目定位建议32 5．1消费者特性分析32 5．1．1消费能力32 5．1．2年龄结构32 5．2消费者地区结构32 5．3消费者心理习惯特性33 5．3成都市房地产消费市场需求特性34 5．3．1消费者对方位的选择分析34 5．3．3消费者对置业环域的选择35 5．5项目所处板块的消费环境39 5．6成都购房者对运动与健康的认知限度40 5．7成都市购房者对精装房的认知限度40 5．8本项目目的消费群体综合定位40 5．9产品主题定位41 第六章 项目建设进度44 6．1施工条件44 6．2计划进度安排44 第七章 项目投资估算及资金筹措46 7．1投资估算的范围46 7．2投资估算的内容46 7．3投资估算的依据47 7．4项目总投资47 7．5投资分年投入计划49 7．6资金筹措49 第八章 财务效益分析与财务评价50 8．1财务分析的依据50 8．2财务指标的选取52 8．3财务效益分析52 8．4 盈亏平衡分析57 8．5敏感性分析58 8．6风险分析59 8．5财务评价61 附表目录 表一：经济技术指标7 表二：2023年温江县重要经济指标18 表三：成都市房地产业各年重要经济指标29 表四：项目分期开发经济技术指标 单位：m246 表五：项目投资估算表48 表六：资金筹措49 项目销售价格预测 单位：元/ m250 项目各方案销售额51 投资收益率53 表：保守方案项目钞票流量表54 表：一般方案项目钞票流量表55 表：乐观方案项目钞票流量表56 盈亏平衡表57 项目敏感性分析表58 报告总体结论 I. 报告说明 本报告中投资估算采用假设开发法，依据定额标准和行业普遍惯例。销售预测采用市场比较法。计算时点为2023年10月。 本报告所采用的计算方法、分析依据以及得出的结论和建议只代表本公司的观点，供开发商以及相关单位作决策参考之用。在实际开发中按照实际情况作相应调整。 II. 总体评价 温江得天独厚的区位优势，良好的自然生态环境，城市综合配套功能进一步加强，各项社会事业协调发展，将为本项目的发展提供良好的社会环境与经济环境。大量的土地资源、建设单位雄厚的经济实力，以及“奥林匹克花园”优良的品牌资源，本项目具有良好的市场前景。 根据本报告定性、定量分析和风险分析，我们得出以下总体结论性意见供委托方参考： 本项目用地区位抱负，有相称的发展潜力，适合开发大型项目。 本项目开发住宅为主的项目有较好的市场前景。 本项目在技术上和财务上是可行的，并具有良好的投资价值和相称的收益回报。 III. 技术经济指标 表一：经济技术指标 项目 合计 一期 二期 三期 四期 数量 数量 比例 数量 比例 数量 比例 数量 比例 占地面积(亩) 1570 400 500 400 270 总建筑面积（m2） 1151909 293480 366850 293480 198099 住宅（m2） 1036718 264132 330165 264132 178289 其中：多层住宅 546240 161414 55% 183425 50% 132066 45% 69335 35% 花园洋房 253493 58696 20% 91713 25% 73370 25% 29715 15% 联体别墅 207270 44022 15% 55028 15% 58696 20% 49525 25% 独体别墅 29715 29715 15% 商业及公共配套（m2） 115191 29348 10% 36685 10% 29348 10% 19810 10% 商业及公共配套涉及:售楼中心、办公区、奥运体育会馆、幼儿园、购物广场、商业步行街、生活会所等非住宅建筑。 l 项目项目总占地面积： 1570亩 l 容积率: 1.1 l 建筑覆盖面积： 261668平方米 （覆盖率25%） l 绿化率 42% l 高度限