购物中心开发前期策划

购物中心开发前期策划购物中心开发前期策划 目录目录 ◆购物中心开发市场调查分析流程图购物中心开发市场调查分析流程图 ◆如何调查竞争店动向如何调查竞争店动向 ◆各类商品经营门店选址策略各类商品经营门店选址策略 ◆开店人应当知道的学问◆开店人应当知道的学问 ◆选址十不宜◆选址十不宜 ◆连锁药店的三角地带选址法◆连锁药店的三角地带选址法 ◆开店选址的基本因素◆开店选址的基本因素 ◆超级市场各业态类型选址策略◆超级市场各业态类型选址策略 ◆区域位置选择◆区域位置选择 ◆零售店铺如何选择恰当的店址◆零售店铺如何选择恰当的店址 购物中心开发市场调查分析流程图购物中心开发市场调查分析流程图 购物中心开发市场调查分析流程图 环境条件分析 ↓地 理 位 置环境条件优劣势竞争区域发展状况 ↓初步发展模式规划 ↓商圈界定 ↓需求面调查分析 ﹡购买力分析﹡消费者量化分析﹡消费者质化分析 供给面调查分析 ﹡商圈业态业种调查﹡相关业种营运概况 ↓市 场 潜 力 分 析 ↓购物中心主题定位分析 ↓最适合经营业态的评选 ↓结 论 与 建 议 如何调查竞争店动向如何调查竞争店动向 今天是个竞争激烈的时代，为了安然渡过这一时期，每家商店非得确 立独特的经营方针不可，因此，有必要调查竞争商店的经营方式，以 拟出必胜的方法。 然而，有些从业者，由于过于重视竞争商店的存在，而忽略 了商店经营的目的乃是以服务顾客为目的； 一味地与同业之间做价格 上的竞争，无法继续抓住顾客的心，唯有得到顾客的支持，商店才能 持续经营下去，所以忽略顾客的存在价值，只会流失更多的顾客，不 会使生意更兴隆。 收集同业间资料的要点： (1)顾客群 从对顾客的观察和商品结构掌握得知。 (2)主力商品 从商品的陈列方式、陈列的数量、POP 广告、广告传单等方 面掌握得知。 (3)价格的波动幅度 从商品的价格、广告传单等方面掌握得知。 (4)待客方式 从对售货员的观察、商店的观察、广告传单等方面掌握得知。 (5)商店内的格局、陈列的方式、色彩、照明等等从对商店的 观察掌握得知 如果能够掌握到上述的资料， 便能够提高对顾客的服务品质， 而且以这些收集到的资料为基础， 考察同业间的作法，并判断出何种 方法才是最合适的，这样， 不但能符合顾客各方面的要求，而且面对 如此竞争激烈的时代，也就没有什么畏惧了。 各类商品经营门店选址策略各类商品经营门店选址策略 选址不仅要选客流较大的街区， 同时，不同类别的商品也要选择不 同性质的商业区域。在繁华街区，客流一般以购物为目的，停留 的时间相对较长，应经营一些可比较挑选的商品；而在机关、学校、 工厂附近，客流主要是路过，相对停留时间短，应经营一些选择性不 强的商品，并且质量可以直观、携带方便。 通常；商品的类别可分为三类： 第一类是低值易耗的日用生活品…如牙膏；肥皂、手绢、毛巾之 类。人们购买这类商品时，并不反复挑选，但求方便就近。因此， 经营这类商品的商店，应最大限度地接近消费者，距居民区 300 米，步行即可到达的路程为宜。 第二类是价高耐用的选择性消费品，如服装、家具；家用电器之 类。这类商品价格高，购买频率低，消费者购买时不惜多跑路，货比 三家后方肯解囊。因此，经营这类商品的商店应靠近店铺密集的商业 区，便于顾客多家比较选择。郑州紫荆山百货大楼营业面积在河南省 首屈一指，但其销售水平并不理想。其原因之一就是地处偏僻，周围 无其他店可供选择比较，消费者不愿为光顾这一家商店跑远路； 第三类是能满足消费者某种特殊偏好的特殊商品， 如古玩；钓鱼 用具、古装书等；经营这类商品的专亚店店址不必一定设于闹市区， 因有特殊偏好的消费者是不惜跑点路来满足自己的需要的。 但这种商 店一定要品种齐全，各档次兼备，便于顾客挑选。 旅游区的店铺与旅游季节有关。 如果在此区选址， 不可忽视淡季、 旺季之别。以旺看淡是旅游区店铺经营策略。 旅游区的商品有自己的 特点，如纪念品、饮料、食品、餐饮等，因为在旅游地区，人们主要 是以娱乐为目的。所以，在开店时，要对自己经营的商品有所了解； 对将要选择的商业区有所了解，盲目选址，不会有好的经济效益。 当然，门店经营的性质也有所不同。 零售店依据自身的能力和经营设计可以把门店开在繁华商业区。 这里，众商家的哄托，加上城市的规划，使繁华区日显繁华。但繁华 区房租较高，其他费用也相当可观，—实力雄厚及经营能力强者可选 一类区域一展才华。 城镇郊区，居民区也是零售商店经营的理想区域。 较低的房租降 低了投资成本和风险。有关机构调查认为，杂货店、五金店、餐厅、 日用百货店、药店比较适应。批发店一般应选择集中的批发市场，如 书城、服装城、五金城等。经营无孔不入，使批发商存有更大的选择 余地。 有的甚至对地点没有要求，生意依然做得很好。应当说，对于批 发商、生产商来说，经营、公关、策划显得更重要，服务业主要讲特 色于服务质量，知名度、信誉度是经营的基本策略，店址可以随心所 欲。 点子是没有穷尽的，只要你处处留心，随时可能会出现灵感。连 锁店除集合优势外，选址是否得当，也可影响企业的命运。 开店人应当知道的学问开店人应当知道的学问 开店人应随时记住， 店内商品的位置和摆放方式要随时根据市场的变 化加以改变，为店内制造一种充满朝气的气氛， 并使店员养成随时移 动商品的习惯。 店内商品的陈列得当，富有意味，给顾客以感染的力量，这并不 是每家门店都能做到的事，包容了开店人对事业的执着追求， 一个成 功的陈列布局有时要经过多次的反复才能得到确认，在探索的过程 中，不仅需要付出的是投入资金，还要耗费宝贵的精力。 开店的快乐就是有所收获，经济上的回报体现了创造的价值。作 为一种商业上的经常作法为后来者所推崇， 其意义比赚了一些钱更远 大。商品陈列没有规律，又无常形。开店人最常见的是把最惹眼的货 放在最显眼的地方，目的是要起一个以畅促滞的带动作用。 商人更多的时候注重的是他的商品，他的门店给顾客留下深 刻的印象，他们不惜花很多时间在这方面，花时间下功夫，甚至是使 出了浑身解数， 制造不同一般的效果， 以期打动顾客的心。’ 在店中开店，第一个“食蟹者”不能不说是一个创举。1931 年，美国商业奇才哈默回到了纽约，发现属于他的古玩店，由于他兄 弟经营的不得法生意也不好。当时，有朋友提议他到美术馆去销售。 哈默认为，传统的美术馆来人不多，根本不引人注意。而令朋友们不 解的是，他却在百货公司联系了柜台。同时在报纸上大做广告，引起 了顾客的广泛兴趣。 不少来百货公司的顾客都忘不了到他的柜台’顺 便挑点所需之物。哈默的古玩生意开始“火”起来。 美术品在百货公 司获得出人意料的销售额，于是哈默便打算开另一家艺廊。 自从犹太人发现女人的钱好赚之后，大家都想在女人身上打 主意。这样谁的“招”高，谁就能“得到”那爱花钱的女人。开店绝 不例外， 日本的日伊高级百货店的成功主要在他们随时能抓住女人们 的消费动向。 老的商法总是能奏效，只是不要天天用。偶而把它拿出来， 给顾客一种新鲜感。 货卖一张皮。外表和内容的统一历来如此。只要人还喜欢美， 美就能打动人。在美的前提下，如果再能想到顾客的具体难处，那样 做生意将是一件很有意义的事。 虽然商店摆的是货真价实的商品，