甲级写字楼标准

影响写字楼品质的因素很多，比如写字楼的 区位、交通、 配套、车位、 电梯等，智能化程度只是其中的一个方面而已。 “5A”是指 OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智 能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。过去也有 3A 级写字楼 的说法，即：OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智 能化），FA（消防智能化）、SA（安保智能化）包含在了 BA（楼宇自动 化）中，近几年随着高科技智能控制系统在写字楼领域的广泛运用，楼宇 控制、消防、安保的智能化程度越来越高，并成为独立的控制子系统，发 展成为今天的“5A”。如果用“5A”评价写字楼的品质等级的话，是一种概念 理解上的误区，如果市场上有人打出“超5A 级”写字楼的话，那更是一种很 不专业的说法。 甲级写字楼是目前行业内自发形成的一种通行叫法，国家在这方面并 没有成文的规定，什么样的写字楼才算作是真正的甲级写字楼。在我国现 行的建筑设计规范里也无法找到这个名词，仔细探讨会发现，它是在以港 台商人为代表的外商与内地发展商合作开发涉外写字楼的过程中，逐步引 进并流行起来的词汇，是将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、 乙、丙等几个等级。 从一般意义上讲，国际上判断甲级写字楼有 8 大特征：管理国际化； 24 小时写字楼；人性化：空间的舒适性和实用性；数字化；节能化；便捷 的交通和商务化等等。 随着我国房地产市场的不断成熟，政府出台了一系列政策法规以规范 房地产行业的运作，如：明确规定商用物业的概念，这在很大程度上是对 于购房者的保护，但对于部分商家混淆产品概念以扩大项目优势的做法， 却不大可能做出硬性规定。因此，对于购房者来说，明确了项目所宣扬的 产品概念就会在一定程度上减少被欺诈的可能，至少不会被卖家的猫儿腻 弄得一头雾水。 既然甲级写字楼是写字楼领域的最高品质的称谓，那么在影响写字楼 产品品质的各因素中因该满足一定的要求，在这里我们凭借多年的行业经 验，从市场需求的角度出发，对影响写字楼品质的因素进行总结，并提出 一定的市场依据供大家参考。具体如下： 区位交通 房地产项目的开发首要考虑的要素就是地段，写字楼作为企业办公和 塑造企业形象的载体，区位地段显得尤为重要，企业选择办公物业首先选 择的也是区位地段，写字楼的价值判断并不完全取决于写字楼产品本身， 实际上来说，写字楼物业的区位和地段很大程度上决定了其价值。所以， 作为甲级写字楼的判断标准，应该是位置十分优越，一般居于城市商务中 心或商业聚集区，交通十分便利，四通八达的交通、浓厚的商务气氛一定 是其写字楼价值的重要支撑。 规模 评价写字楼的品质不能孤立的考虑项目本身，它与周边环境是一个分 不开的整体，所以这里所说的规模，不仅是指建筑体积本身比较大，而且 更强调其规模的伸展力及拓展性；因为写字楼客户——企业，比较看重知 名企业的群聚效应，这是形成商务气氛的基本条件，写字楼作为企业聚集 办公的载体，项目本身的规模决定企业的聚集程度，重要的是项目与周边 的其他建筑群共同组成区域商务环境，即项目周边必须要有强大的综合配 套，形成一个集写字楼、公寓、商住、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及 购物中心于一体的大空间。一个写字楼如果没有相当大的建筑体量和规模 化的配套设施，是难以称得上是甲级写字楼。 硬件设施 写字楼硬件方面分以下几个方面，主要是体现科技与创新。 建筑类型：框架或钢结构，抗震在 8 级地震以上； 办公空间：能提供可灵活分隔适应各种变化的办公空间； 标准层高：室内净高 2.6m 以上； 标准承重：楼板承重在 2.5KN/m2 以上； 供电系统：双路供电，办公面的供电容量在80W/m2 以上； 空调系统：国际知名品牌中央空调系统，用户能根据自我要求调节室 内温度、湿度，空调系统充具有分区域控制能力，新风量在30 立方米/人/ 小时以上。 电 梯：国际知名品牌，每部电梯服务面积小于 3900 平方米/吨·台,候 梯时间不超过 30 秒钟。 停 车 位：每60~90 平方米出租面积提供 1 个机动车位，并实现智能 化高效管理。 供水系统：24 冷热水供应，并有中水处理系统； 智能化系统 ：达到 5A 级标准； 办公（OA）：预留 OA 电力负荷 50VA/m2 以上，办公室 OA 布线采 用网络地板或地面线槽； 通信（CA）：计算机网络通信系统到达所有的办公间，提供其他国际 国内长途语音及数据通信条件；千兆入户，百兆到桌。 楼宇（BA）：主要的机电设计由计算机管理，并监控其运行状况，实 现管路的自动控制； 消防（FA）：防火电视监控，安装烟感、温感和火灾自动报警、自动 喷洒装置； 保安（SA）：保安重点部位（门厅、电梯等）设电视监控计算机，自 动巡更； 装饰装修 外立面：铝板、玻璃幕墙，局部为高档石材等材料。 大堂：有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应 为大理石、花岗岩或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢 等材料 电梯厅：采用高档装饰材料，地面应采用石材；应有不锈钢、大理石 或木门套； 走廊：高级带胶垫毯或用石材地面，高档吸音材料吊顶； 卫生间：进口名牌洁具，高品质、低噪声，通长石材洗面台，设通长 面镜、洗手液盒、 电动干手机、手纸，高档防水防潮吊顶、洗面台、面镜 部位提高照度，高级瓷砖或 石材墙、地面，前室空间能有余度满足使用者 理容要求； 办公间：墙面耐擦洗壁纸或高级乳胶漆，高档吸音材料吊顶，刷高级 乳胶漆，块状胶垫地毯地面； 生态空间：一个高档的写字楼内应该有一些绿化生态空间布局，以增 添写字楼内部景观。 商业配套 甲级写字楼应该有齐全的商务配套、生活设施，如职工餐厅,同时配置 适当规模的高档餐厅 ,还有能够提供多项服务的商务中心 , 多功能厅/会议 室、邮局、银行、票务中心、小型商场、快递服务等；总之，一个称得上 甲级写字楼的物业，其自身配套和周边商业设施应当能够满足入住企业日 常办公和生活的基本需求。 软性服务 写字楼软性服务体现在两个方面，一方面是高效全面的物业管理，另 一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上，也是常规物业管理之外的 增值服务部分。比如，将洗衣、送餐等酒店式服务，电话/卫星会议、商务 活动策划、会议/会展服务、贵宾接送服务等。又如，一些新型写字楼不仅 能够实现全天候空调供应，节假日无休，而且还在送餐、夜餐甚至代办员 工月票等方面提供细微周到的服务。 总之，评价一个写字楼物业是不是能够达到甲级写字楼标准，不仅要 看产品本身，而且还有诸多非产品方面的影响因素 ，是一个综合评价的结 果。 衡量标准衡量标准 地理位置地理位置 国际甲级写字楼国际甲级写字楼甲级写字楼甲级写字楼 位于中央商务区，交通便利、基位于写字楼聚集区，交通便 础建设包括公交线路以及 轨道利、基础建设包括公交线路 交通设施。以及轨道交通设施。 至少每 150 平方米有一个停车 至少每 200 平方米有一个停 位，对于综合用途的项目还需更车位，对于综合用途的项目 多停车位或者周边必须有足够还需更多停车位或者周边必 的车位提供须有足够的车位提供 标准的交付；架空地板；龙骨吊标准的交付，架空地板、充 顶 配 备 充 足 的 灯 光 （ 最 少分