项目投资拓展评估模型
项目投资拓展评估模型 编制程利伟日期2013年6月20日 审核李涛日期2013年6月21日 批准夏冰日期2013年6月28日 修订记录 日期 版本号 修改内容 修改人 审核人 审批人 1. 评估模型概况 目的 制定集团项目投资拓展评估标准化模型,作为集团投委会对项目进行评判、决 策的依据之一,提高项目评估工作的科学性。 适用范围 适用于集团新拓展项目的可行性评估。 定义 项目投资拓展评估模型:根据集团中长期发展目标,制定出一套完整、科学、 可持续性的项目评估模型,指导集团新拓展项目的判断和决策。 主导部门 集团投委会集团开发管理中心区域公司开发部门 参与部门 财务管理中心 营销中心 法律事务部 工程管理中心 成本管理中心 设计管理 中心 计划管理中心 区域公司 2. 项目投资拓展类型要求 在土地拓展过程中,针对不同类型的项目,需要满足以下基本要求: 项目类别 基本要求 一级土地获取 项目 1、项目已经完成用地规划调整、用地指标调拨; 2、项目征地、补偿已完成,无拆迁、征地纠纷,可直接进入招拍挂程序; 3、距离区域总部、一线中心城市一小时车程范围内。 二手转让项目 1、产权清晰,手续齐全,无拆迁物及权属不清及历史遗留问题,或有负债进 行兜底或者控制在可接受范围内; 2、距离区域总部、一线中心城市一小时车程范围内。 合作开发项目 1、满足一级土地开发或二手转让项目的基本要求; 2、我司控股、操盘。 更新项目 1、己完成城市更新单元计划立项或者具备立项条件; 2、我司在拆迁补偿完成前不实质性投入; 3、拆迁补偿完成后我司以收购项目公司、合作开发等方式成为项目实施主体。 相关定义及解释: 一级土地获取:指开发商通过国有土地出让获取土地。项目用地完成规划选址、土地预 审,完成土地使用性质、容积率、建筑密度、绿地率、建筑限高、公共设施等规划调整,完 成建设用地指标调拨。 二手转让项目:指原企业因资金短缺或经营问题,转让项目土地。此项目要求土地产权 清晰无抵押、质押;手续齐全:国有土地使用证在手(建设规划许可证、施工规划许可证, 建筑施工许可证齐全最好);项目范围内无拆迁物、权属不清、历史遗留问题等现象;项目 公司无负债或负债在成本可接受范围内。 合作开发项目;满足一级土地开发或二手转让项目的基本要求;我司要求占51%以上股 权,利于项目后期开发建设(注:满足一级土地开发或二手转让项目的基本要求指:项目用 地完成规划选址、土地预审,完成土地使用性质、容积率、建筑密度、绿地率、建筑限高、 公共设施等规划调整,完成建设用地指标调拨。项目范围内无拆迁物、权属不清、历史遗留 问题等现象。土地使用权归属完整,无抵押,土地权属无争议,取得土地使用权或公司股权 的程序及交易方式合法,具有可操作性。儿 城市更新项目:城市更新意愿达双80%以上,我司在拆迁补偿完成前不实质性投入;拆 迁补偿完成后我司以收购项目公司、合作开发等方式成为项目实施主体(注:双80%指项目 范围内建筑面积和占地面积达到80%以上同意城市更新;拆迁补偿完成前不实质性投入指前 期拆迁我司不负责但可缴纳一定项目保证金,待项目公司完成拆迁补偿后再投入;收购项目 公司或合作开发的我司必须控股操盘,实施主体资格确保确认在我司名下) 3. 项目投资拓展指标要求: 为保证集团可持续发展,避免出现销售额“大小年”及发展断层,项目拓展过程中既需 关注近期经济利益明显的短平快项目,也应该关注销售利润率高,投资回报率高的中长期项 目,更需包括早期投入低,项目周期长,后期收益高的土地储备项目。一般短平快项目土地 储备应该占土地储备总数的20%-30%o 指标 短平快项目 中长期项目 储备型项目 项目类型 1、快速开发、销售项目; 2、低存货,高运转,风 险低; 3、位于城市中心区,房 地产热点区。 1、大规模,可持续发展 项目; 2、高销售利润率,高投 资回报率,销售周期略 长; 3、位于城市郊区,城市 房地产重点规划区。 1、土地储备项目; 2、早期投入低,项目周 期长,后期收益高;能通 过低投入圈定优质用地; 3、位于城市房地产重点 发展规划区,新兴核心经 济区。 规模 一线城市:N5万建面 其他城市:N10万建面 一线城市:N15万建面 其他城市:N30万建面 一线城市:>30万建面 其他城市:N50万建面 内部收益率 (IRR) 30%以上 25%以上 一 销售利润率 10%以上 13%以上 15%以上 投资利润率 13%以上 18%以上 20%以上 年投资净利润 率 8%以上 7%以上 5%以上 净现值 >0 >0 >0 敏感性分析 地价成本、建安成本、回迁比例、容积率、销售价格、售价增长率等最敏感的 因素不利方向变化10%时,项目净现值>0,内部收益率>10% 战略性目标 为实现新进入城市、片区、经营转型等集团战略性目标,各指标可降低20% 注:以上指标为项目开发期指标。对预期持有的经营类物业,在项目竣工时以模拟市场价格 计入销售收入,保持项目开发期数据的完整性及项目间横向可比性。 相关定义及解释: 短平快项目:指项目计容建筑面积5—10万Itf,位置属城市中心区或房地产热点区域。 项目占用资金量少,产品能短时间开发并销售回款迅速,内部收益率(IRR)达30%以上, 销售利润率达10%以上。 中长期项目:指项目计容建筑面积15-30万rtf,位置属城郊或城市房地产重点规划区, 产品销售利润率高,销售周期可控。内部收益率(IRR)达25%以上,销售利润率达13%以上。 储备型项目:指项目计容建筑面积30万itf以上,位置属城市房地产重点发展规划区或 新兴核心经济区,早期投入低,但周期长,后期收益高;通过低投入圈定优质用地。销售利 润率达15%以上。 4. 经济评价指标定义 4. 1. 内部收益率(IRR) IRR是能使项目整体各期的净现值等于零时的折现率,是唯一能同时反映项目盈利能 力、资金运用效率的评价指标。 计算公式:五酒箜1 = 0 r=1 (1 + r)‘ 式中:n为项目开发期;NCFt为第t期的净现金流量;r为内部收益率。 Excel表中公式为i=IRR(Pl:Pn)(现金流按年)或i=I (1+IRR(P1 :Pn)) *4-1 (现金流 按季度),该指标与现金流及项目的自有资金占有量、融资能力、融资成本、付款进度、销 售节点、去化率、建设周期密切相关。只有IRR指标大于或等于行业基准收益率或资金成本 的投资项目才具有财务可行性。 4. 2. 销售利润率: 销售利润率是衡量企业销售收入收益水平的指标,属于盈利能力类指标。 计算公式: