项目投资拓展评估模型

项目投资拓展评估模型 编制程利伟日期2013年6月20日 审核李涛日期2013年6月21日 批准夏冰日期2013年6月28日 修订记录 日期 版本号 修改内容 修改人 审核人 审批人 1. 评估模型概况 目的 制定集团项目投资拓展评估标准化模型，作为集团投委会对项目进行评判、决 策的依据之一，提高项目评估工作的科学性。 适用范围 适用于集团新拓展项目的可行性评估。 定义 项目投资拓展评估模型根据集团中长期发展目标，制定出一套完整、科学、 可持续性的项目评估模型，指导集团新拓展项目的判断和决策。 主导部门 集团投委会集团开发管理中心区域公司开发部门 参与部门 财务管理中心 营销中心 法律事务部 工程管理中心 成本管理中心 设计管理 中心 计划管理中心 区域公司 2. 项目投资拓展类型要求 在土地拓展过程中，针对不同类型的项目，需要满足以下基本要求 项目类别 基本要求 一级土地获取 项目 1、项目已经完成用地规划调整、用地指标调拨； 2、项目征地、补偿已完成，无拆迁、征地纠纷，可直接进入招拍挂程序； 3、距离区域总部、一线中心城市一小时车程范围内。 二手转让项目 1、产权清晰，手续齐全，无拆迁物及权属不清及历史遗留问题，或有负债进 行兜底或者控制在可接受范围内； 2、距离区域总部、一线中心城市一小时车程范围内。 合作开发项目 1、满足一级土地开发或二手转让项目的基本要求； 2、我司控股、操盘。 更新项目 1、己完成城市更新单元计划立项或者具备立项条件； 2、我司在拆迁补偿完成前不实质性投入； 3、拆迁补偿完成后我司以收购项目公司、合作开发等方式成为项目实施主体。 相关定义及解释 一级土地获取指开发商通过国有土地出让获取土地。项目用地完成规划选址、土地预 审，完成土地使用性质、容积率、建筑密度、绿地率、建筑限高、公共设施等规划调整，完 成建设用地指标调拨。 二手转让项目指原企业因资金短缺或经营问题，转让项目土地。此项目要求土地产权 清晰无抵押、质押；手续齐全国有土地使用证在手（建设规划许可证、施工规划许可证， 建筑施工许可证齐全最好）；项目范围内无拆迁物、权属不清、历史遗留问题等现象；项目 公司无负债或负债在成本可接受范围内。 合作开发项目；满足一级土地开发或二手转让项目的基本要求；我司要求占51以上股 权，利于项目后期开发建设（注满足一级土地开发或二手转让项目的基本要求指项目用 地完成规划选址、土地预审，完成土地使用性质、容积率、建筑密度、绿地率、建筑限高、 公共设施等规划调整，完成建设用地指标调拨。项目范围内无拆迁物、权属不清、历史遗留 问题等现象。土地使用权归属完整，无抵押，土地权属无争议，取得土地使用权或公司股权 的程序及交易方式合法，具有可操作性。儿 城市更新项目城市更新意愿达双80以上，我司在拆迁补偿完成前不实质性投入；拆 迁补偿完成后我司以收购项目公司、合作开发等方式成为项目实施主体（注双80指项目 范围内建筑面积和占地面积达到80以上同意城市更新；拆迁补偿完成前不实质性投入指前 期拆迁我司不负责但可缴纳一定项目保证金，待项目公司完成拆迁补偿后再投入；收购项目 公司或合作开发的我司必须控股操盘，实施主体资格确保确认在我司名下） 3. 项目投资拓展指标要求 为保证集团可持续发展，避免出现销售额“大小年”及发展断层，项目拓展过程中既需 关注近期经济利益明显的短平快项目，也应该关注销售利润率高，投资回报率高的中长期项 目，更需包括早期投入低，项目周期长，后期收益高的土地储备项目。一般短平快项目土地 储备应该占土地储备总数的20-30o 指标 短平快项目 中长期项目 储备型项目 项目类型 1、快速开发、销售项目； 2、低存货，高运转，风 险低； 3、位于城市中心区，房 地产热点区。 1、大规模，可持续发展 项目； 2、高销售利润率，高投 资回报率，销售周期略 长； 3、位于城市郊区，城市 房地产重点规划区。 1、土地储备项目； 2、早期投入低，项目周 期长，后期收益高；能通 过低投入圈定优质用地； 3、位于城市房地产重点 发展规划区，新兴核心经 济区。 规模 一线城市N5万建面 其他城市N10万建面 一线城市N15万建面 其他城市N30万建面 一线城市＞30万建面 其他城市N50万建面 内部收益率 （IRR） 30以上 25以上 一 销售利润率 10以上 13以上 15以上 投资利润率 13以上 18以上 20以上 年投资净利润 率 8以上 7以上 5以上 净现值 0 0 0 敏感性分析 地价成本、建安成本、回迁比例、容积率、销售价格、售价增长率等最敏感的 因素不利方向变化10时，项目净现值＞0,内部收益率＞10 战略性目标 为实现新进入城市、片区、经营转型等集团战略性目标，各指标可降低20 注以上指标为项目开发期指标。对预期持有的经营类物业，在项目竣工时以模拟市场价格 计入销售收入，保持项目开发期数据的完整性及项目间横向可比性。 相关定义及解释 短平快项目指项目计容建筑面积510万Itf,位置属城市中心区或房地产热点区域。 项目占用资金量少，产品能短时间开发并销售回款迅速，内部收益率IRR达30以上， 销售利润率达10以上。 中长期项目指项目计容建筑面积15-30万rtf,位置属城郊或城市房地产重点规划区， 产品销售利润率高，销售周期可控。内部收益率IRR达25以上，销售利润率达13以上。 储备型项目指项目计容建筑面积30万itf以上，位置属城市房地产重点发展规划区或 新兴核心经济区，早期投入低，但周期长，后期收益高；通过低投入圈定优质用地。销售利 润率达15以上。 4. 经济评价指标定义 4. 1. 内部收益率IRR IRR是能使项目整体各期的净现值等于零时的折现率，是唯一能同时反映项目盈利能 力、资金运用效率的评价指标。 计算公式五酒箜1 0 r1 1 r‘ 式中n为项目开发期；NCFt为第t期的净现金流量；r为内部收益率。 Excel表中公式为iIRRPlPn现金流按年或iI 1IRRP1 Pn *4-1 现金流 按季度，该指标与现金流及项目的自有资金占有量、融资能力、融资成本、付款进度、销 售节点、去化率、建设周期密切相关。只有IRR指标大于或等于行业基准收益率或资金成本 的投资项目才具有财务可行性。 4. 2. 销售利润率 销售利润率是衡量企业销售收入收益水平的指标，属于盈利能力类指标。 计算公式