土地收储开发策划方案
土地收储开发 项目策划方案 土地收储及一级开发方案 一 项目基本状况 1.1项目概述 1.1.1项目名称 1.1.2区域位置 1.1.3项目区域的自然特征 1.1.4项目交通状况 1.2项目土地利用现况 二 编制依据 三 项目市场分析 3.1项目土地市场分析 3.2项目所在地房地产市场分析 3.3宏观政策导向 四 项目实施进度 4.1项目土地开发实施方式 4.2项目土地开发范围 4.3项目开发实施主要内容 4.3.1土地收储及出让流程 4.3.2土地征地拆除方案 4.4项目开发涉及政府职能部门 4.5项目土地供应方案 4.5.1土地供应模式 4.5.2土地供应安排 4.5.3土地一级开发深度 五 项目投资方案 5.1项目投资开发成本范围 5.1.1土地储备运营成本 5.1.2土地回收出让成本 5.1.3土地整理开发成本 5.1.4其他相关成本 5.2土地出让金估算 5.3挂牌底价估算 5.3.1底价确定程序 5.3.2底价计算方法 5.4土地销售收入估算 5.4.1项目部分土地二级开发完成后可实现销售收入 5.4.2项目部分土地进行二级开发成本及利润 5.4.3熟地地价估算 5.5项目融资方式分析 5.5.1项目开发资金运用特点 5.5.2融资模式的现状与问题 5.5.3融资方式比较及联动融资模式 六 项目方案总结 一. 项目基本状况 1.1 项目概述 1.1.1项目名称 项目名称:土地收储及一级开发整体规划方案(湘阴县) 1.1.2区域位置 湘阴县位于湖南省东北部,南滨洞庭湖,湘资两水尾闾,东经 112 °30 ′-113 °02′,北纬 28 °30 ′-29 °03 ′,现隶属湖南省岳阳市。湘江自南向北贯穿全境,把全县分为东西两部,东部为丘陵岗地,西部为滨湖平原。全县辖19 个乡镇,418个行政村,总面积1581.5 平方公里,人口73 万人,目前城区规划限制面积达50平方公里,建成区面积16平方公里。城区人口15万。 1.1.3项目区域自然特征 湘阴位于季风潮湿气候区。四季分明,光照长,气温高,夏季长达4个月,同时降水集中在春夏暖热季节,高温期同多雨期一样。年平均气温为17℃,日极端高气温为40.1℃,极端低气温为-14.7℃。全年无霜期为223-304天。年日照1399.9-2058.9小时。年太阳辐射总量97千卡-119.38千卡/平方厘米。年平均降雨量1392.62毫米,雨季(3-7月)降雨平均量可占年平均总量的54.4%。年平均相对湿度为81.37%。全年主导风向为北风、南风、西北风,年平均风速3米/秒。 湘阴县境内河渠犬牙交织,湖沼塘堰星罗棋布。湘资两水在县内流经长度达250余公里,内江流经长度70余公里,计有外湖81个,内湖78个,塘堰3372个,水坝2249座。主要河流有湘江、资江和白水江,主要外湖有横岭湖、团林湖、淳湖和荷叶湖等,主要内湖有鹤龙湖、洋沙湖、范家坝、白洋湖和南湖垸哑河等。水域面积98.56万亩,占全县总面积的41.56%,可利用率在55%以上,为养殖、捕捞、浇灌、航运、工业用水供应了非常充裕的水源。 全县土地资源构成可概括为“一山四水三分田二分道路和庄园”。地貌类型以冲积平原和岗地为主。成土母质以河流冲积物、湖积物、第四纪红土为主。全县平原面积702.11平方公里,低山21.4平方公里,岗地200.92平方公里,水域面积657.06平方公里。全县地势较平坦,土地适种性广。土壤以水稻土、红壤、潮土为主。西部堤垸平原和湖洲分布着水稻土和潮土;东部低山岗地分布着红壤和水稻土。平原土壤耕层深厚,质地疏松,肥力较高,相宜水稻、油菜、绿肥等作物生长。岗地红壤,质地较粘重,酸性强,缺乏养分,适种茶树。低山红黄壤,质地较松,有机质丰富,有利于林木生长。湖洲潮土土层深厚,土质肥沃,夏季淹水,冬季干枯,适种芦苇、意大利杨。 1.1.4项目区域交通状况 湘阴紧临省会长沙,居长沙、岳阳、益阳三市五县中心,区域位置长沙市以北、在省会“长沙市半小时经济圈”内,属“武汉三小时都市圈”范围内,沿湘江水路“通江达海”自古为湖湘要地。境内水陆交通非常便捷。水路承湘资沅澧四水,接烟波浩淼洞庭,航通万里长江。正在建设的三千吨级漕溪港深水码头南通长沙港,北接岳阳城陵矶港,是湖南省地理条件最优越的内河港口,长沙霞凝港和金霞保税物流园水上运输的重要支撑点,货轮可干脆进湘江,出长江,直通远洋,同时又成为上游(长沙霞凝港)货轮和下游船只停岸转运的驿站。马路网络四通八达,长湘高等级马路(拓建中的芙蓉北路)30分钟可达长沙城区,60分钟可达长沙黄花国际机场;建成的湘阴沿江大道与规划中长沙至湘阴的沿江风光带对接:距京广铁路复线15公里,省道S308线横贯东西,向东接线京珠高速,即将动工新建的京珠高速复线,穿城而过,有2个出口。向西横跨湘资连接益阳;向北环洞庭湖直达岳阳。县内湘汨、湘营、湘杨、湘樟、临赛、新乔六大县级主干道连通各乡镇。通畅顺捷的水陆交通格局基本形成。 1.2项目土地利用现况 (单位:公顷) 湘阴县土地总面积: 153496.5 农用地 耕地: 42128.94 园地: 6246.53 林地: 15468.96 其他农用地: 25712.87 小计: 89557.30 建设用地 城乡建设用地: 10461.54 交通水利用地: 3428.67 其他建设用地: 165.33 小计: 14055.54 未利用地 水域: 30516.13 滩涂沼泽: 13152.94 自然保留地: 6215.04 小计: 49884.11 二 编制依据 1. 中华人民共和国土地管理法 2. 城市房屋拆迁管理条例 3. 湖南岳阳市土地利用总体规划(2006-2020) 4. 湖南国有土地运用权招标拍卖