新景祥呼伦贝尔国贸大饭店含酒店式公寓项目整体定位发展战略报告88页

呼伦贝尔国贸大饭店〔含酒店式公寓〕 工程整体定位及开展战略报告 城市复兴：一个作品，一个艺术建筑，一个努力颠覆海拉尔房产市场的工程 精神领袖：一个注重市场细分，一个通过意识、精神引导市场潮流的复合楼盘 生态轴心：一个关注阶层品位和生活哲学的人文宅邸，精神、景观、生态国度 城市轴心：创新为本，体验经济，提倡互动与情趣的生活样式 …… 前 言 工程的整体定位及开展战略是工程目前工作的重点，是工程开展营销工作的前提和根底。在前一阶段，我司通过对海拉尔酒店、写字楼、商业等本工程所涉及到的各类市场的进行了详细调研，把握海拉尔目前的市场特点和未来开展走势。同时对与工程区位、档次、物业类型具有类似性的北京酒店式公寓进行了专题研究，以掌握酒店式公寓开发的根本规律，作为本工程定位的依据。此外，对工程自身条件也进行了详细的分析，作为工程定位的前提条件。在上述分析的根底上，结合市场特点及未来开展走势、酒店式公寓的规律、工程自身条件三个方面提出了我们的定位建议。 工程整体定位及开展战略 工程形象定位 工程形象包装VI局部 报告框架contents l 定位原那么 l 定位目标 l 工程现状分析 l 产品可能性分析 l 市场定位 l 形象定位 l 客群定位 l 工程开展战略 l 工程运营模式建议 l 工程形象定位策略 l 工程定位九大要素 l 定位原那么 l 定位原那么 l 定位目标 l 工程现状分析 l 产品可能性分析 l 市场定位 l 形象定位 l 客群定位 l 工程开展战略 l 工程运营模式建议 报告框架contents 工程形象包装VI局部 工程形象定位 工程整体定位及开展战略 壹、 工程整体定位及开展战略 一、 定位原那么 u 宏观：根据未来呼伦贝尔市搭建海、满、额“小金三角〞和中、俄、蒙“大金三角〞整体战略框架。本工程应抓住契机，顺应开展，抢滩开展潮头。 u 中观：“十一五〞期间呼伦贝尔加快海拉尔区高档旅游饭店建设。本工程承载着提升城市形象价值的历史使命，应强化工程市场地位的唯一性、权威性、排他性。 u 微观：工程基地地理位置优越，交通和配套优势明显，可供发挥空间大等特点。强调工程在设计上高形象 高起点 高规格 报告框架contents 工程形象包装VI局部 工程形象定位 工程整体定位及开展战略 l 定位原那么 l 定位目标 l 工程现状分析 l 产品可能性分析 l 市场定位 l 形象定位 l 客群定位 l 工程开展战略 l 工程运营模式建议 二、 定位目标 u 打造具有划时代意义的标志性的房地产工程！ u 通过打造地标性的工程迅速树立企业品牌，使其具有较高知名度和美誉度！ u 提升海拉尔地产价值，颠覆人们的置业观，引导市民置业新潮流，引领海拉尔地产未来！ u 将本案提升到一个制定行业标准、引领一个新的居住时代的战略高度，并形成开发模式！ u 本案的开发模式将作为向全国推广的成功典范！ 工程整体定位及开展战略 工程形象定位 工程形象包装VI局部 报告框架contents l 定位原那么 l 定位目标 l 工程现状分析 l 产品可能性分析 l 市场定位 l 形象定位 l 客群定位 l 工程开展战略 l 工程运营模式建议 三、 工程现状分析 工程经济技术指标 住宅 商业 写字楼 酒店 总建面 120000平米 39100平米 10056平米 66366平米 220000平米 u 雄踞城市核心，沟通政务区与商务区，拥有优秀的政经资源 u 城市核心配套齐全，交通、景观优势明显，进入海拉尔城市桥头堡 u 住宅、写字楼、商业、酒店功能互补，构成有机整体 工程整体定位及开展战略 工程形象定位 工程形象包装VI局部 报告框架contents l 定位原那么 l 定位目标 l 工程现状分析 l 产品可能性分析 l 市场定位 l 形象定位 l 客群定位 l 工程开展战略 l 工程运营模式建议 纯酒店 产权式酒店 酒店式公寓 产品优化模型分析 适合本工程的酒店类型 四、 产品可能性分析 酒店功能类型可以分为三种类型：纯酒店、产权式酒店和进行酒店式经营和管理的酒店式公寓。下面我们对三种酒店类型在本工程中的适应性进行分析，选择较为适合本工程的酒店功能类型。 1、纯酒店 纯酒店是拥有40年产权，产权与经营权统一，通过经营获取长期收益的酒店类型。通过我们对北京商务综合建筑体的专题研究，在商务综合建筑体内的酒店一般都是4星级、5星级高档次的纯酒店，产权与经营权不别离，由知名酒店管理公司经营管理，是商务综合建筑体高品质的有力保证，对综合建筑体内的其它功能有较强的支持作用。 对于本工程而言，设置纯酒店的有利因素是： u 市场当中相对缺乏高档次酒店，而对高档酒店的需求在不断增长； u 酒店是商务综合建筑体中的重要功能，有利于综合建筑体不同功能的协调，促进总体价值提升。 但不利因素也很明显： u 纯酒店是进行长期经营获取收益的，一般不出售，资金的回收期限比拟长。贵司开发酒店物业，是涉足新的市场领域，迎接新的挑战的战略考虑，纯酒店的开发存在着高投入与难以快速回笼资金的矛盾，对公司继续做市场领航者在资金支持方面有缺乏。 u 四、五星级高档酒店是市场所需要的，高档酒店对装修、设施设备的要求较高，本工程如果建设纯酒店无疑需要加大本钱投入，风险大，而长期经营是 否能够保证工程本钱的顺利回收存在不确定性，而且后期的经营也存在风险。通过以上分析，可以判断，本工程不适合开发纯酒店。 2、产权式酒店 产权式酒店是旅游与房地产相结合的产物。产权式酒店即投资者购置酒店的客房后一般不在酒店居住，而是将客房委托给酒店管理公司统一出租经营，获取一定的投资回报，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。 产权式酒店一般位于自然景色优美的旅游度假区，满足投资者休闲度假和获取投资收益的双重需求。产权式酒店也是真正的酒店，产权为40年，进行酒店式经营与管理，长期收益。作为一种投资产品，投资者拥有产权和收益权，但没有经营权。 从国外的经验来看，产权式酒店的成功要素中有几个必要的因素： u 庞大的客户群 u 位于自然景观、娱乐休闲资源优越的旅游度假区 u 专业的管理公司和网络化经营 对于本工程而言，开发产权式酒店不是理想的方案，存在以下制约问题： u 产权式酒店的土地使用权限是40年，也