中介入职培训手册全
朔熙地产 置业顾问培训手册 目录 房地产特性…………………………………………………………………(2--3) 房地产基础知识…………………………………………………………(4--8) 影响楼价因素 …………………………………………………………(9--10) 房地产经纪人的基本要求和作用…………………………(11--13) 房地产经纪人的基本礼仪……………………………………(14--16) 收盘登记指引…………………………………………………………(17--20) 中介部收放款制度…………………………………………………(21--23) 关于房屋租赁、 买卖中涉及的法律知识………………(24--31) 办理二手房买卖手续及有关流程 ………………………(32--36) 房改房的交易专题…………………………………………………(37--40) 填写成交报告指引…………………………………………………………(41) 房地产经纪人的工作方法 ………………………………………… (42) 房地产经纪人业务技巧…………………………………………(43--44) 房地产的特性 房地产是房屋、土地和附着于其各种权益的总和。在我国,房地产所称的房 屋,一般是指城市规划区域范围内的房屋建筑物,它包括城市、县城、城镇和独 立工矿区范围内的全部房屋建筑物。 在国外, 房地产被称为 “物业” 和 “不动产” 。 房地产是一种价值巨大, 使用周期长而又不能移动的特殊商品。 它在生产、 流通、 消费等环节都不同于一般商品,具有特殊性。 房地产的使用周期长,作为不动产 的房地产,具有固定性,耐久性和增值性。 房地产是人类社会政治、经济、文化生活的重要物质基础和承载物,它不仅 是人们最基本的生活资料, 如住宅; 也是最基本的生产要素, 如厂房、 办公楼等。 在市场经济中,房地产还是一种商品, 是人们投资置业的主要对象。房地产构成 社会经济生活中的巨大财富,也是关系到国计民生的重要财产和资源,在一国的 - 1 - 总财富中,房地产往往占有较大比重,一般在 60%~70%左右;在家庭财产中房 地产也是最主要的部分。所以,房地产是人们最重视、最珍惜、最具体的财产形 式,房地产业是一个国家最重要的产业之一。 房地产是不动产形式的固定资产,是一种特殊的商品。房地产具有其它财产 和商品所不具有的特性: 1.不可移动性。房地产属于不动产,其自然地理位置是固定不变的,不能 移动和搬运。 2.房产、地产不可分割性。房屋依土地存在,土地是房屋不可缺少的物质 构成要素,土地具有在空间位置上的不可移动性,房屋也因而具有不能 移动性,房产和地产同属于“不动产” 。 3.品质的差异性。房地产作为商品,在品质上具有不同质性,即使在同一 地段的建筑物,由于楼屋不同、朝向不同等因素,不同的房屋也不能具 有相同的品质。 4.价值的高大性。房地产价值额巨大,是居民家庭最为昂贵的耐用消费品, 普通家庭往往倾其一生的积蓄也难以买得起一套商品房;房地产也是企 业、单位最为主要的、占用较大投资额的生产经营要素。 5.使用的耐久性。土地具有不可毁灭性,房屋虽然不象土地那样具有不可 毁灭性,但是已经建造完成,寿命通常可达数十年,甚至上百年,在正 常情况下,建筑物很难发生倒塌,除非为了更好利用土地而进行拆除。 6.供给的有限性。土地具有不可再生性,其总量有限,尤其是城市土地, 随着经济的发展和人们生活水平的提高,对土地、房屋的需求不断上涨, 房地产供给的有限性更加突出。 7.用途的多样性。土地可以用于商业、办公、居住、工业、道路、农业等 多种用途。 8.价值变化的相互影响性。房地产的价值不仅取决于自身的质地,还取决 于周围环境的状况。 - 2 - 房地产基础知识 一、 房地产知识 (一)房地产开发 1.房地产开发公司类别及功能 1)内 资(境内投资主体设立的)综合性开发公司――可不断开发新的项目 项目公司――只为了一个项目或为多个特定房地产开发项目为经营目的公司, 不 再具备再开发资源。 - 3 - 2)外 资(境外投资主体设立的,包括中外合资企业,中外合作企业)综合性开发 公司及项目公司 2.按注册资金区别等级 一级:注册资本不低于5000万元;经营5年以上且连续5年建筑工程质量合格率 达100%;近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上,或者累计完成与此相 当的房地产开发投资额等; 二级:注册资本不低于2000万元;经营3年以上连续3年建筑工程质量合格率达 100%;近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上,或者累计完成与此相当的 房地产开发投资额等; 三级:注册资本不低于800万元;经营2年以上连续2年建筑工程质量合格率达 100%;房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产 开发投资额; 四级:注册资本不低于100万元;经营1年以上;已竣工的建筑工程质量合格率 达100%等。 (二)土地 以往土地采用批租、招标、协议、拍卖方式,但自 2002 年 1 月 1 日起所有 土地都要进行拍卖。 土地的使用年限 使用类型 居住 工业 年限 70 年 50 年 教育、科技、文化、体育50 年 办公楼、综合楼 旅游、娱乐 土地出让金构成因素: 地段等级、面积、土地开发成本、土地效率、使用年限、建筑密度、建筑容 积率、市场供求关系 - 4 - 50 年 40 年 (三) 物业种类: & 商品房:有合法产权,购买后,能领取《国有土地使用证》及《房屋所有 权证》或《房地产证》的住宅,业主有自由依法转让、租赁权利。 & 二手房:非开发商出售的、由房屋产权人或购买人转让的房产。包括已取 得权证需要转让和尚未取得产权证需要转让的房产。包括私房、单位自管房、 上市房改房等。 & 经济适用房:是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家 统一下达计划,用地一般实行行政划拨的方式,免收土地出让金,对各种经批 准的收费实行减半征收,出售价格实行政府指导价,按保本微利的原则确定。 & 房改房:职工居民按房改政策规定的成本价购买的公有住房;按市政府规 定的有关优惠政策购买的公有住房。 & 安居房:属于经济适用房一类。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建 设的面向广大中低收家庭,特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于 成本、由政府补贴的非盈利性住房。 & 直管房:是指由政府接管、国家经租、收购、新建、扩建的房产(房屋所 有权已正式划拨单位的除外) ,大多数由政府房地产管理部门直接管理、出租、 维修,少部分免租拨给单位使用。 & 自管房:是指国家划拨给全民所有制单位所有以及全民所有制单位自筹资 金购建的房产。 二、 房地产专业名词 ξ 预售契约:开发商领取预售许可证后,买家与发展商签定一份预售合同,并 送房管局做备案,是期房期间唯一的产权证明。 ξ 购房抵押合同:如买家以按揭形式买楼,须与银行以产权抵押形式签署购房 抵押合同,并送交房管局做“他项权利登记” 。 - 5 - ξ 产权证:物业业权的唯一凭证,当楼房建成验收后,发展商将有关文件送房 管局出大证,再根据业主提供预售契约出小业主证。 ξ 房屋所有权证:是国家依法保护房屋