大渡口工业园区内土地价值评价报告新

DOOGDTDOOGDT 目录目录 前言前言 1、项目概况 所在区域：大渡口区 地块位置：建桥工业园 A 区 H06-2-1/03、H06-2-2/03 地块（原宗申厂区） 1）、地块主要经济技术指标： 规划用地性质：商住 地块面积：两宗地面积和为 429.63 亩 DOOGDTDOOGDT 容积率：均为 2.5 建筑限高：≤60 米 2 2、经济效益估算依据、经济效益估算依据 2012-5 1．重庆市建委2008 年颁发的《重庆建筑工程计价定额》、重庆市建委2000 年颁发的《全国统一安装工程预算定额重庆基价表》等定额及相应的取费标准。 2．重庆市建设工程造价信息中心颁发的《重庆市造价信息》。 3．重庆市有关房地产开发的各种税费规定。 4．财务费用按商业银行现行贷款利率计取。 5．工程所在地类似项目的造价资料。 6．项目建设规模、装饰标准、设备配备标准等，按设计方案规定执行。 7、其他相关资料。 3 3、土地价值评估报告研究范围、土地价值评估报告研究范围 本报告主要分析范围是宏观经济市场分析、区域房地产市场分析，土地 swot 分析以 及项目经济效益初步估算等方面。 第一部分：大渡口区区域简介第一部分：大渡口区区域简介 大渡口区概况大渡口区概况1 1．． 大渡口区地处重庆市主城区西南部，濒临长江，东临巴南，南接江津，西北面 与九龙坡接壤。据史料记载，在清朝道光年间长江北岸设有义渡，该渡口为沿江数 十里渡口之首，大渡口由此而得名。1965 年为服务重钢而设区，面积仅7.46 平方 公里， 1995 年区划调整后，辖区面积扩大到103 平方公里，现辖五街三镇，常住 人口约 30 万人，是重庆市主城区 12 个中心组团之一，是全部纳入重庆市规划的 600 平方公里主城核心区内的两个区之一。近年来，大渡口区坚持扩大开放，坚持 以人为本，坚持错位发展，加快建设生态低碳宜居区、 文化休闲功能区、新兴产业 集聚区和新型城市示范区， 不断提高人民群众幸福指数， 努力建设 “生活品质之城、 新兴产业之区” 。 辖区交通网络密集，成渝、渝黔、襄渝 3 条铁路干线交汇，有 6 个火车站，7 条铁路专用线；区域内规划有 5 纵 5 横城市主干道，3 条轻轨线，4 座长江大桥，1 座铁路大桥，有 34 公里长江水岸线和 6 个水运码头，交通十分便捷。 大渡口区经济基础雄厚， 有市级工业园区——重庆市建桥工业园区， 以及 重钢集团、长征重工、国际复合、中石化、中船重工、中交集团等大中型企业，连 续多年被评为“重庆市工业十强区县” ；有全市规模最大、技术先进的仓储设施， 是以冶金建材、汽车摩托车、装备制造、食品医药、电子信息、新型材料为主的现 代工业城区和现代物流基地。 建桥工业园区概况建桥工业园区概况2 2．． 建桥工业园区位于大渡口区域， 2003 年重庆市政府批准设立的市级工业园区，规划 面积 10 平方公里，由Ａ、Ｂ、Ｃ三个分区组成，同年6 月 18 日破土动工。园区重点发展 先进制造业、 新材料产业、 医药食品产业、 电子信息 产业和现代物流业。 突出 大项目， 突出产业链， 打 造高新技术产业集群。 目前，中国石化、中国 石油、 中交投资、 中船重 工、 美国凯雷、 美国卡万 塔、 加拿大派姆、 意大利 比亚乔、 法国诺灵科、 日本三井、 韩国新尚、 香港天安、 台湾炬神、 上海梅林、 三一重工、 河北宝丰、四川九洲等知名企业进入建桥园区，其中设在建桥园区的卡万塔中国总部，是 重庆现有的 2 个跨国公司中国总部之一。 协议引资 300 亿元人民币。2008 年，园区一天创造工业产值 3000 万元，一天投资固定 资产 1100 万元，一天发生物流交易额 3000 万元，一天上缴税费 200 万元。连续 5 年被评 为重庆市“十强园区”。 在政府十二五规划中明确提到：加快建桥 A 区拓展升级，打造总部经济集聚地。拓展 建桥 A 区用地，将福茄路以北、上界路以南、西城大道以东、滨江路以西围合区域纳入A 区范围。推动 A 区企业围绕高新技术、研发中心转型升级。大力完善 A 区配套服务功能, 着力建设总部经济集聚区。结合轻轨站点、公交枢纽站场布局，依托西城大道重点发展大 型市场综合体和写字楼经济。 小结：小结： 建桥工业园区是大渡口区的重点发展区域，建桥工业园区是大渡口区的重点发展区域，随着政府的规划，随着政府的规划，交通等逐步完善，交通等逐步完善，各种各种 综合市场及写字楼经济入住，将会为园区带来焕然一新的场面；综合市场及写字楼经济入住，将会为园区带来焕然一新的场面； 建桥园区在重钢搬迁之后，建桥园区在重钢搬迁之后，有力地挑起了大渡口经济发展的重担，有力地挑起了大渡口经济发展的重担，使建桥园区在承接使建桥园区在承接 东部产业转移的时候，成为了一片热土，推动大渡口快速稳健的发展。东部产业转移的时候，成为了一片热土，推动大渡口快速稳健的发展。 第二部分：区域宏观市场分析第二部分：区域宏观市场分析 1 1、生产总值及增长速度、生产总值及增长速度 2011 年实现地区生产总值 149.9 亿元，比上年增长 16.7%（下同） ，其中：第一产业 增加值 1.7 亿元，增长 2.2%；第二产业增加值 83.5 亿元，增长 19.0%；第三产业增加值 64.6 亿元，增长 14.3%。第一产业增加值占全区地区生产总值的比重为 1.1%，比上年上 升 0.3 个百分点；第二产业增加值比重为 55.8%，下降 13.0 个百分点；第三产业增加值 比重为 43.1%，上升 12.7 个百分点。 图 1：1996-2011 年全区地区生产总值及增长速度单位：亿元 200 150 100 50 0 18.9 15.9 GDPGDP增速 12.6 12.0 11.6 11.0 18.1 17.0 10.0 16.0 16.7 20 15 9.8 10.4 10.9 10.8 8.7 25.7 29.6 32.5 35.1 40.3 44.9 48.6 52.7 59.7 1996年 1998年2000年 2002年 68.1 10 177.2 142.5 149.6 149.9 5 77.2 93.8 0 2008年 2010年 （数据 来源：大渡口政府信息网） 2004年 2006年 大渡口区域生产总值一直保持增长，在2010 年达到最高，全年生产总值达177.2 亿元，从 06 年后，GDP 增速一直保持在 10%以上，区域发展态势可观； 2 2、工业发展状况、工业发展状况 69 家规模以上工业企业实现总产值 245.5 亿元，比上年增长 33.3%。分轻重工业看， 轻工业产值 56.3 亿元，增长17.7%；重工业产值189.2 亿元，增长38.8%。分行业看，钢 压延加工业产值 67.1 亿元，增长 53.2%；摩托车制造业产值 23.3 亿元，增长 13.4%；屠 宰及肉类加工业产值 16.8 亿元，增长26.4%；玻璃及玻璃制品制造业产值16.7 亿元，下 降 5.1%。 2011 年实现工业增加值 71.3 亿元，比上年增长 18.5%。其中：规模以上工业增加值 增长 19.0%。 图 2：1998-2011 年全区规模