天津五大商圈调研报告

专 业 模 块 分 析 目目录录 第一部分第一部分 第二部分第二部分 第三部分第三部分 第四部分第四部分 第五部分第五部分 第六部分第六部分 第七部分第七部分 第八部分第八部分 第九部分第九部分 概要概要 天津百货业商圈分析天津百货业商圈分析 南京路商圈百货店代表调查分析南京路商圈百货店代表调查分析 滨江道商圈百货店代表分析滨江道商圈百货店代表分析 和平路商圈代表百货店分析和平路商圈代表百货店分析 南门外商圈代表百货店分析南门外商圈代表百货店分析 小白楼商圈代表百货点分析小白楼商圈代表百货点分析 友谊商厦分析友谊商厦分析 小结小结 第一部分第一部分概要概要 一、调研目的一、调研目的 此次调研的目的是为了了解天津各大商圈百货店经营特色、状况，为海信（天津）国际 购物中心提出合理性建议。 二、调研范围二、调研范围 天津五大商圈和友谊商厦 三、调研时间三、调研时间 2008 年 四四、调研对象调研对象 南京路：伊势丹、国际、津乐汇 滨江道：伊都锦、友谊新天地、滨江商厦 和平路：百盛 南门外：新世界 小白楼：滨江购物、凯旋门 友谊路：友谊商厦 第二部分第二部分天津百货业商圈分析天津百货业商圈分析 一、五大商圈概况一、五大商圈概况 整个天津百货店按其地理位置可以将其分成五个重点商圈。 这五个商圈分别是：南京路商圈、滨 江道商圈、 和平路商圈、 南门外商圈、 小白楼商圈。 可以说这 5 个商圈是整个天津最发达的商业地段， 是整个天津经济发展的晴雨表。 由于历史文化、现代商业竞争、周遍商业环境等诸多因素的影响使得 这五大商圈也出现了各自的商业特征。 1.南京路商圈地处于天津和平区南京路，毗邻天津市最繁华步行街——滨江道，周边商场、写字楼众 多，商业氛围好。此商圈商场大多为同种业态、同种规模，注重服务质量，定位高端市场。虽然这种 近似一致的市场定位加剧了各个百货店的竞争， 但同时也产生了一定的聚集效应， 吸引了更多的消费 者。 2.滨江道商圈地处于和平区滨江道，是天津最繁华、最密集的商业区，周围娱乐、餐饮业发达，已成 为天津一大旅游景区。此商圈专卖店，百货店十分聚集，竞争激烈，使得各百货店实行市场细化，错 位经营。由于其强大的聚集效应使得此商圈客流很大。 但是此商圈由于设计年代久远， 几大商场都没 有地下停车场，周边道路狭窄，交通不便利，在一定程度上制约了高级百货业态的发展。 3．和平路商圈地处天津和平区和平路步行街，毗邻天津站，与滨江道交错，周围零售种类多样化， 有沃儿玛超市、国美电器，百安居装饰等。由于此商圈与滨江道商圈相邻，使得两大商圈相似，但是 和平路商圈的正装专卖店，高级娱乐、餐饮场所相对较多，使得此商圈消费人群相对中年化，名品购 买力要强于滨江道商圈。 4. 南门外商业圈地处南开区东北角，毗邻古文化街，古玩城、鼓楼等有着浓厚天津传统文化的商业 区，周围分布居民小区。此商圈百货店较少，竞争不激烈，主要定位中端市场。但是由于南门外商圈 具有良好的交通和商业文化氛围，使得此商圈百货店在未来发展中势必突飞猛进。 5．小白楼商业圈地处和平区、河东区和河西区交界处，地理位置优越，是海信（天津）国际购物中 心所在商圈。此商圈为高档写字楼聚集区，消费水平高。不过，目前小白楼商圈面积毕竟有限，纯粹 的百货业态也并不是小白楼商圈的主打。 随着区域改建、地铁发展在未来的发展中， 小白楼地区将建 成以商贸流通业为基础， 以金融业为引导，以现代商务为核心内容的中央金融商务区， 将成为天津核 心，所以在此商圈发展高级百货店潜力巨大。 二、五大商圈百货店总体分析二、五大商圈百货店总体分析 注：南京路商圈庄吉商厦开业时间为 2006 年 9 月 南门外商圈远东百货开业时间为 2006 年 5 月 18 日 业态业态南京路商圈南京路商圈滨江道商圈滨江道商圈和平路商圈和平路商圈 伊势丹 伊都锦 友谊新天地 滨江商厦 南门外商圈南门外商圈 远东（未开） 铜锣湾（未开） 小白楼商圈小白楼商圈总计总计 高级百货店高级百货店 国际商场 庄吉（未开） 百盛—8 8 中级百货店中级百货店津乐汇中原百货 劝业场 米莱欧 百货大楼新世界滨江购物7 7 特色百货店特色百货店 总计总计 — 麦购 ——凯旋门3 3 18184 47 72 23 32 2 南门外商圈铜锣湾百货开业时间未定 图表一：五大商圈百货店数量分析图 小白楼, 2小白楼, 2 南门外, 3南门外, 3 南京路, 4南京路, 4 和平路, 2和平路, 2 滨江道, 7滨江道, 7 由图表一可以看出，天津五大商圈共有百货店18 家（含未开业百货店） ，其中滨江道有7 家，占总数 1/3 强这说明滨江道商圈仍然是天津百货业的中心，竞争激烈，聚集效应大。小白楼商圈、南门外商 圈只有两家百货店，显然数量过少，聚集效力弱，客流会相对较少。 图表二：五大商圈百货店业态类型分析图 中级百货 39% 特色百货 17% 高级百货 44% 高级百货 中级百货 特色百货 由图表二可以看出五大商圈高级百货店占总数的44%，接近一半（含未开业百货店） 。这说明从五大 商圈整个来看，百货店以高级业态为主，高端市场商圈之间竞争激烈。中级百货力量也较为强大，对 高级百货整体冲击最大。针对中级百货的冲击高级百货应在商品质量，服务特色、装饰风格、会员制 度等方面给予顾客完美的服务，增加商品附加值。特色百货所占比例为 17%。虽然比例不高，但也 不应忽视，高级百货应在品类、品牌、花色、质地、售后服务、专业技术等方面要做到大而精，精而 专。 图三：五大商圈高级百货占有率分析图 南门外 25% 小白楼 0% 南京路 37% 和平路 13% 滨江道 25% 南京路 滨江道 和平路 南门外 小白楼 由图表三可以看出，南京路商圈高级百货店所占比例最大，占37%（含未开业百货店） 。这说明此商 圈高端消费人群居多， 购买力强。其他商圈高级百货店占有率分布比较平均。只有小白楼商圈没有 高级百货店分布，作为天津 CBD 中心这种百货业态显然是不合理的。海信（天津）国际购物中心的 出现将填补这一空白。 根据市场调查结果， 来具体分析一下各个商圈典型百货店的经营管理特色， 主要从以下八个方面来分 析： 1.品牌布局5.陈列 2.客流6.促销活动 3.现场管理特色7.名品销售（待续） 4.服务特色8.客单价（待续） 第三部分第三部分南京路商圈百货店代表调查分析南京路商圈百货店代表调查分析 （一）品牌分布（一）品牌分布 伊势丹伊势丹 化妆品 女鞋 箱包 少女装 淑女装 餐饮 女正装 女内衣 国际商场国际商场 A A 座座B B 座座 女鞋 女包珠宝 国际一线 玉器 饰品国际二线 女正装 女内衣 手包 少女装 配饰 美甲 书吧 — — 津乐汇津乐汇 化妆品 女鞋 箱包 手表眼镜 少女装 淑女装 饰品 女正装 男女内衣男正装 男鞋男休闲装 珠宝 休闲 美容美甲 饰品玩具 一楼一楼 二楼二楼 三楼三楼 四楼四楼 男装 男配饰、 男正装 男内衣 男鞋男内衣 箱包 儿童 婴儿用品 婴儿用品 儿童服装 床上用品 家居 玩具 文化用品 运动 保健 运动 特卖场餐饮 — 五楼五楼 六楼六楼 —体育用品 体育器械 餐饮 —— 备注：南京路商圈营业面积最大的是