园林内观赏树木资产价值评估

园林内观赏树木资产价值评估 观赏树木主要由园林提供,用专业园林种植观赏树,逐渐成为一种 新兴产业。园林内观赏树木(以下简称观赏树木)作为一种实物资 产,可以用于市场交易、投资以及银行贷款抵押、担保等经济行 为,这些经济行为都需要对其价值进行评估。因此,对观赏树木价 值的评估也逐渐成为资产评估机构一项新的业务。 观赏树木不同 于一般的经济林木、森林资源资产,其具有集中种植在特定的园 林内,一般是人工移植栽培,品种规格型号多,树种名贵稀少,造型 新颖奇特,生产周期较短,用途单一,单位经济价值大,成本高等特 点。因此,观赏树木评估不能简单地套用《森林资源资产技术规 范〔试行〕 》的评估操作规程和评估方法,现在有关部门还没有制 定观赏树木的评估操作规程和评估方法。结合实际,对观赏树木 评估应关注的问题谈几点体会。 一、观赏树木产权的归属 观赏树木产权归属是由多种因素共同决定的。 在实际工作中 主要应关注: 1、建立园林的土地使用权归属。观赏树木资产离不开生存 的载体——建立园林所占用的土地,这一载体是观赏树木生存的 条件,也是观赏树木产权归属的决定因素。由于土地关系的流转, 建立在特定土地上的园林内的观赏树木产权也会随之发生变化。 在现实生活中,取得建立园林土地使用权的途径很多,有通过土地 出让的方式取得国有土地使用权,有直接承包、租赁村组集体土 地方式取得集体土地使用权以及通过向村民租赁所承包的集体 土地使用权的方式取得土地使用权等途径。因此,在观赏树木资 产评估时,必须弄清楚委托人建立园林土地使用权的取得方式,并 收集完整齐全的法律依据。不同的取得方式,收集证明土地使用 权的归属的法律依据也不同。例如,通过出让方式取得建立的园 林,主要收集以委托人名义取得的国有土地使用权证书;村民在依 法承包本村(组)集体土地上建立的园林,主要收集政府颁布的村 民承包土地的依据;委托人通过转承包、租赁村民依法承包本村 (组)集体土地建立的园林,主要应收集村民的土地承包依据和委 托人与村民签订的土地转承包、 租赁协议、 所在地村组的证明文 件等法律依据和转承包、租赁费用的支付凭证等。 2、园林内观赏树木产权的归属。一般,园林所占土地的使用 权归谁,建立在该土地上园林观赏树木的产权就归谁。但也不能 排除在委托人取得该土地使用权前,尤其是直接承包经营的老园 林,该土地(园林)内就存在与委估对象相同的观赏树木,这部分观 赏树木在没有特别证明的情况下,不能简单地确认属于委托人所 有。 为了证明观赏树木产权的归属,应收集土地所有权人、 土地(园 林)出租人、发包人关于发包、出租给委托人的土地内新建立的 园林、承包经营老园林内的全部观赏树木产权归属的证明文件。 例如土地所有权人、土地出租(发包)人、老园林发包人,以及所在 乡、村(组)基层政权组织关于委托人园林内观赏树木产权归委托 人所有的书面声明、证明文件等,取得这些证明文件是确认观赏 树木产权归属的另一关键。 3、观赏树木购买时的相关资料。园林内树木除极少部分速 生树是委托人自种外,其余绝大部分树种一般都是外购移栽到园 林,经过一段时间的人工培育,就对外出售。一般从购进移栽到出 售的间隔时间为 3-5 年,因此委托人一般都有相应的购买依据,如 发票(包括运输发票、收据)、协议合同、支付价款依据等,可以从 一个侧面证明产权归属。 评估时应对委托人的单位实行会计核算。 对没有实行会计核算的,应向委托人索取购买树木的购买依据,还 应向出售方发函询证,将购买依据、询证回函,再加上评估人员现 场勘查的结果,用发票载明的购入时间、品种与委估对象核对,分 析判断产权的归属。一般购进时间在 3 年以上 5 年以内(从购入 到移栽培植到对外销售,一般都应在 3 年以上 5 年以内,如果 3 年 以下不符合园林观赏树木的生长规律,除极少数品种外,5 年以上 不出售,也不符合园林经营者的经营实际)、品种相同,符合园林内 观赏树木的一般生长规律,要证明产权归属委托人所有;对会计核 算规范的,应通过查阅委托人的财务会计资料,如会计凭证、资产 明细账等获取相关资料。 用收集到的会计资料加上评估人员现场 勘查的结果,与纳入评估的观赏树木进行核对,分析判断产权是否 归属委托人。 二、现场勘查和观赏树木的技术鉴定 1、对委估观赏树木的品种、规格型号,以及树龄、树形、树 冠径等技术指标进行鉴定核实。这些技术指标的情况比较复杂, 鉴定识别的技术难度大。在实际工作中:(1)要具备专业知识和技 能。 评估人员不但要具备相关的专业知识和鉴定识别的基本技能 , 还要求评估人员能够通过多种渠道,包括委托人在内,广泛收集与 评估对象相同的观赏树木的技术资料,了解委估对象的基本特征、 主要技术参数等方法技巧,才能够更准确地识别其品种、规格型 号,以及鉴别树龄、树形、树冠径等技术指标。(2)必须在现场进 行识别鉴定。 现场勘查时要求委托人派本园林有经验的技术人员 参加,用掌握的技术资料,包括技术标准、主要技术参数、典型的 识别特征、测量鉴定的基本方法,对申报评估的各项技术指标在 现场逐一进行测量、 鉴别、确认。(3)在鉴别过程中评估人员要注 意听取技术人员的意见,取得识别鉴定的一致意见,识别鉴定结果 要经参加鉴定各方人员的签字认可。 (4)对个别确认难度大、 技术 人员与评估人员对识别鉴定存在分歧意见的,还应聘请有关部门 的权威专家进行必要的技术鉴别确认。 (5)评估人员要按照现场鉴 别确认的结果对申报资料进行调整确认。 2、对申报评估观赏树木的数量进行清点核实。一般委托人纳入 评估的观赏树木品种、规格型号、数量都不多,而且园林本身的 规模有限,可以进行逐一清点。在核实数量时,应按品种、规格型 号,以棵、 株、 丛为单位逐一地进行清点核实,不能采用丈量推算、 凭经验估计,更不能直接以申报数为核实数确认。对已鉴别、清 点的委估对象应做好明显的标记,防止重复清点。数量清点与技 术鉴别确认应同步进行,减少重复工作,提高工作效率。 三、观赏树木评估价的确认 1、评估方法——“现行市价法” 。 观赏树木的价值主要是通过市场交易来实现的,而且用途单 一,不由成本及其他因素来决定。因此,观赏树木的评估方法一般 都采取 “现行市价法” 。 “现行市价法” 是以市场相同观赏树木(参 照物)的现行市场价为比较基础,用因素差异作调整来估算评估价 值的方法。即委估对象的评估单价,以评估基准日市场上同类型 或相近观赏树木(参照物)的市场实际平均单价为依据,并结合委 估对象的评估目的、地理位置、运输条件、市场环境、评估节令 等因素差异作调整确定。计算公式:评估值[p]=数量[s]x 参照物的 市场平均单价[v]x(1±因素差异调整%)。 2、评估单价确认的一般原则。 一是按照评估目的来确认。 观赏树的评估价值还要受评估目 的影响,同一观赏树木用于不同评估目的,其评估价值也不完全相 同。 一般用于为委托人了解市场价值提供价值参考为目的的评估, 委估对象的评估单价一般应与市场平均价接近。其中:距离城市 远、运输条件差的评估单价要低于市场平均价。反之,评估单价 要接近市场平均单价。 在地理位置、 运输条件等因素相同的条件 下,用于为委托人的投资行为提