土地增值税1

第七章土地增值税本章考情分析本章属于《税法Ⅰ》中的次重点章节，在税务师复习备考中占有比较重要的位置，从历年考试情况看，本章考试的题型有单项选择题和多项选择题，也可以单独或者与其他税种结合考核计算题或综合题。2018 年本章的考试分值预计在 16 分左右。本章内容框架第一节概述第二节征税范围、纳税人和税率★★ 第三节开发土地和新建房增值额的确定★★★ 第四节应纳税额的计算★★★ 第五节税收优惠★★★ 第六节征收管理★★ 第一节概述概念对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税特点 1.以转让房地产取得的增值额为征税对象 2.征税面比较广 3.采用扣除法和评估法计算增值额 4.实行超率累进税率 5.实行按次征收，纳税时间、缴纳方法根据房地产转让情况而定第二节征税范围、纳税人和税率一、征税范围土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。（一）征税范围的一般规定关键词含义转让、国有出让国有土地、转让非国有土地的行为不征税转让使用权/产权强调土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转移，不包括未转让土地使用权、房产产权的行为有偿强调取得收入，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税【解释 1】出让和转让【解释 2】我国土地所有权：【解释 3】关于继承与赠与继承是指房产的原产权所有人、依照法律规定取得土地使用权的土地使用人死亡以后，由其继承人依法承受死者房产产权和土地使用权的民事法律行为，不予征税赠与不征收土地增值税的房地产赠与行为只包括以下两种情况： 1.房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为（赠与至亲） 2.房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为（公益赠与）（二）征税范围的具体规定（哪些征；哪些不征；哪些免征）具体事项土地增值税的具体规定合作建房建成后按比例分房自用的，暂免；建成后转让的，征税交换房地产征税（个人之间互换自有居住用房，经当地税务机关核实，免征）房地产抵押抵押期间不征；抵押期满后看产权是否转移，以房地产抵债，征税房地产出租权属不变更，不征房地产评估增值产权未转移，房屋产权所有人、土地使用权所有人也未取得收入，不征国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物权属已变更，原房地产所有人也取得了收入，但按照规定，免征代建房行为产权未转移，不征土地使用者转让、抵押、置换土地只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，应该征税【例题 1·单选题】下列行为属于土地增值税征税范围的是（）。（2017 年） A.村委会自行转让土地 B.企业以房地产抵债 C.事业单位出租闲置房产 D.政府向国有企业划转土地使用权【答案】B 【解析】土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。【例题 2·多选题】下列情形中，应征收土地增值税的有（）。（2016 年） A.房产所有人将房屋产权赠与直系亲属 B.个人之间互换自有居住用房地产 C.企业将自有土地使用权交换其他企业的股权 D.企业之间等价互换自有的房地产 E.房地产评估增值【答案】CD 二、纳税人土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权及地上建筑物及其附着物产权（以下简称转让房地产），并取得收入的单位和个人。包括各类企业、事业单位、部队、国家机关、社会团体、个体工商户及国内其他单位和个人，还包括外商投资企业、外国企业、外国驻华机构、外国公民以及海外华侨、港澳台同胞等。三、税率——四级超率累进税率级数增值额与扣除项目金额的比率税率（%）速算扣除系数（%） 1 不超过 50%的部分 30 0 2 超过 50%～100%的部分 40 5 3 超过 100%～200%部分 50 15 4 超过 200%的部分 60 35 【例题·单选题】某有限公司转让商品楼取得不含税收入 1000 万元，计算土地增值额准予扣除项目金额 200 万元，则适用税率为（）。 A.30% B.40% C.50% D.60% 【答案】D 【解析】增值额与扣除项目金额比例=（1000-200）÷200×100%=400%，适用第 4 级税率，即 60%。第三节开发土地和新建房增值额的确定土地增值税计税依据：增值额增值额=转让房地产取得的收入-税法规定的扣除项目金额一、收入额的确定纳税人转让房地产所取得的收入，是指包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益，不允许从中减除任何成本费用。【注意】营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。实物收入收入时的市场价格折算成货币收入无形资产收入专门评估确定其价值后折算成货币收入外国货币取得收入的当天或当月 1 日国家公布的市场汇率折算。代收的各项费用（1）如计入房价向购买方一并收取的，作计税收入，作扣除项目，但不作为加计 20%扣除基数（2）如未计入房价，在房价之外单独收取的，不作计税收入，不作扣除项目二、扣除项目及其金额卖房卖地各不同，新房老房也不同。各项目扣除一览表转让项目的性质扣除项目具体内容转让土地（卖地）扣除项目（2 项） 1.取得土地使用权所支付的金额 2.与转让房地产有关的税金新建房屋（卖新房）房地产企业（5 项） 1.取得土地使用权所支付的金额 2.房地产开发成本 3.房地产开发费用 4.与转让房地产有关的税金 5.财政部规定的其他扣除项目（房企）非房地产企业（4 项）存量房屋（卖旧房）扣除项目（3 项） 1.房屋及建筑物的评估价格评估价格=重置成本价×成新度折扣率 2.取得土地使用权所支付的金额 3.转让环节缴纳的税金（一）新建房屋转让扣除项目 1.取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权支付的地价款（买地的钱）出让方式取得为土地出让金行政划拨方式取得为补缴的土地出让金转让方式取得为实际支付的地价款交纳的有关税费，如契税、登记、过户手续费【例题·单选题】2017 年 4 月，某房地产开发公司转让在建项目，取得转让收入 20000 万元。该公司取得土地使用权时支付土地出让金 7000 万元、契税 210 万元、印花税 3.5 万元（已计入管理费用）及登记费 0.1 万元，该公司缴纳土地增值税时可以扣除的取得土地使用权所支付的金额为（）万元。（2017 年） A.7213.50 B.7210.10 C.7213.60 D.7210.00 【答案】B 【解析】取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用之和。该公司缴纳土地增值税时可以扣除的取得土地使用权所支付的金额=7000+210+0.1=7210.1（万元