天津房地产投资意向书最终版

一、天津市宏观市场基本情况一、天津市宏观市场基本情况 （一）（一） 、城市基本背景、城市基本背景 天津是我国四个直辖市之一，也是北方最大的沿海开放城市和航运中心，辖区面积 11919.7平方公里，属于暖温半湿润大陆季风型气候。下辖有6个市区（和平、河东、河西、 河北、南开、红桥）、4 个郊区（东丽区、津南区、西青区、北辰区）、滨海新区（塘沽、汉 沽、大港）和 5个县（蓟县、宝坻、宁河、静海、武清）。截至2005年底，全市常住人口为 1043万人，其中城镇人口为 783.06万人。 天津具有铁路、公路、海运和航空一体化的发达交通网络，京山、京沪两大铁路干线的 交汇于界内，为北方铁路运输枢纽；公路四通八达，京塘、京哈、津榆、京福、京淄、京同 六条国家级公路途经天津；天津港是中国北方最大的综合性贸易港口，拥有全国最大的集装 箱码头；天津滨海国际机场是北方重要的客机机场，也是华北地区最大的航空货运中心； 2006年 3 月份国务院常务会议原则通过《天津城市总体规划（2005—2020年） 》 ，明确 了天津建设成为中国北方经济中心和国际港口城市的发展定位。 天津 “十一五”期间规划发展目标是地区生产总值年均增长12%，人均生产总值超过 7000 美元，财政收入年均增长 16%以上，建成现代化国际港口大都市和我国北方重要的经 济中心，成为全国率先基本实现现代化的地区之一。 （二）（二） 、城市宏观经济概况、城市宏观经济概况 1 1、经济总量、经济总量 2005年天津市国民经济快速稳定增长，实现全市生产总值 3663.86亿元， 按可比价格计 算， 比04年增长14.5%， 连续10个季度增速在14%以上， 当年新增经济总量达 522.86亿元。 财政收入达到725.52亿元，占全市生产总值的 19.8%，同比上年增长 26.8%，实现“十五” 期间财政收入5年上五百亿元台阶的重大突破。 亿元 4000 2931.88 2386.94 2000 1826.67 1639.36 10.8 12.0 2022.60 12.5 14.5 15.7 14.5 天津天津 2000—20052000—2005年年 G GDPDP及增长率及增长率 3663.86 % 20.0 18.0 16.0 14.0 12.0 10.0 0 2000 年2001 年2002 年 天津 GDP 2003 年2004 年 增长率 2005 年 8.0 3000 1000 2 2、购买力和消费水平、购买力和消费水平 天津城市居民收入在 “十五” 期间进入高速增长阶段，2005年城市居民人均可支配收入 达到12639元，同比增长10.2%；城市居民恩格尔系数为 36.7%，同比下降0.5个百分点。 城市居民人均消费性支出 9653元，同比增长为9.7%，其中用于居住类支出 1292元，同比 增长5.0%。 元 13000 12000 11000 10000 9000 8000 7000 2000 年2001 年2002 年 人均可支配收入 2003 年2004年 增长率 2005年 8141 4 2 6.4 8959 10.1 11.610.4 11467 10313 9338 10 10.2 8 6 天津城市居民人均可支配收入及增长率天津城市居民人均可支配收入及增长率 11.2 12639 % 12 3 3、城市居民居住水平、城市居民居住水平 2005年度天津城市居民人均居住建筑面积 25.70㎡，比2004年增加1.5㎡。预计2006 年天津城市居民人均居住建筑面积为26.58㎡，根据《天津市 2005-2020中长期发展规划》， 2010年天津城市人均居住建筑面积将达到30.00㎡，未来几年内年均增长 0.855㎡。 4 4、固定资产投资、固定资产投资 “十五”期间天津社会固定资产投资进入15%以上的年增长高速期， 2003年突破1000 亿元大关，连续3 年保持 20%以上的速度增长， 2005 年天津市全社会固定资产投资额为 1516.84亿元，其中城镇固定资产投资完成1385.56亿元。 元 1600 1258.98 1046.72 797.10 800 535.04 15.8 15.1 6.3 0 2000 年2001 年2002 年 固定资产投资 2003 年2004 年 增长率 2005 年 5.0 811.60 29.0 35.0 天津2000—2005年固定资产投资及增长率天津2000—2005年固定资产投资及增长率 1516.84 % 45.0 20.3 20.5 25.0 15.0 5 5、、20062006年天津市主要预期目标年天津市主要预期目标 2006年全市经济社会发展的主要预期目标是 ①、生产总值增长 12%； ②、财政收入增长 17%以上； ③、全社会固定资产投资增长 20%； ④、城市居民人均可支配收入增长10%以上； 6 6、天津城市规划、天津城市规划 天津城市发展规划思路是旧区改造和新区建设相结合，继续改造破旧的中心城区，今明 两年将重点改造河北区（从规划部门了解到，南口路周边为河北区重点改造区域）和红桥区 的旧城区， 同时积极新建一批配套设施齐全、人居环境较好的新型居住区。天津市区重点建 设开发 梅江板块、东部板块、梅江板块、东部板块、 奥运板块、奥运板块、 西南板块、老城厢板块、西南板块、老城厢板块、东南板块东南板块 和海河板块海河板块 七个 大型居住板块（不含滨海新区板块）。 其中梅江板块（梅江梅江板块（梅江1313 号地所属片区）号地所属片区）、奥运板块（电影制片厂地块所属片区）奥运板块（电影制片厂地块所属片区）、西南 板块、老城厢板块和海河板块在 2003 年以前就着手开发建设，其生态环境、配套设施、人 居氛围等都相对较好，市场成熟度和认可度也相对较高。 东部板块东部板块 （万东小马路所属片区、（万东小马路所属片区、 二号桥德亿达项目）二号桥德亿达项目） 区域内在开发项目较少，目前还 未形成相互竞争、 共同建设的发展态势， 虽然丽苑居住区、 万新居住区和卫国道沿线项目形 成呼应， 但相对于其他板块而言，规模和发展势头均显逊色，但随着国家重点发展滨海战略 的实行，东部板块因其独特的区位特点和地理位置优势，必将面临良好的发展机遇。 东南板块东南板块 区域目前成型的居住社区整体品质趋于中低档，后期规划中的项目会以低密度 的高档住宅为主要发展方向，有借大梅江的势头与其形成呼应。该板块区域处在天津市大的 发展方向之上，远期形势看好。 总之，天津城市主体规划发展如以下图所示，以和平区中心板块（红色椭圆示意）向四 周扩散。 二、天津市房地产市场概况二、天津市房地产市场概况 2005年天津楼市总体处于持续快速地发展，房地产投资势头依然强劲，房价稳步上涨， 但涨幅明显回落。市场供给充足，但受宏观政策影响，市场需求在一定程度上略有萎缩。 （一）（一） 、房地产投资势头强劲、房地产投资势头强劲 虽受诸多宏观调控政策影响，2005年的房地产投资增长速度达到 24.1%，仅比2004年 少0.74个百分点。自从 2003年以来，天津房地产投资一直保持20%以上的增速，可见天津 房地产市场进入投资需求旺盛期。