土地一级开发(超详细)

土地一级开发（超详细） 1、固定比例收益模式 ? 该模式是指土地一级开发企业接受政府的委托，按照土地利用总体规 划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地，统 一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。政府统一 支付固定的一级开发利润及保证增值收益底线。该模式仅从土地一级开发 本身获利。 ? 该模式有三种具体形式：一是土地一级开发由土地储备机构主导，负 责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织 实施。开发企业仅仅作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关 事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的 2%；二是开发企业自 行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并 组织实施的，利润率为开发成本的 8%。三是政府承诺收益保底，政府承 诺开发企业投入土地一级开发资金每年将获得最低收益（通常为 12- 15%），所提取的收益不足开发总成本的 5%时，政府将补足差额。北京是 采用这一模式的典型。《北京市土地储备和一级开发暂行办法》第十四条 就规定：“通过招标方式选择开发企业实施土地开发的……招标底价包括 土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的 8%。”此 外，这种模式在福建漳州也有实践。2022 年 8 月，漳州发展在漳州当地 拿下了 1640 亩土地的一级开发权，漳州市龙文区政府与当地城市建设开 发中心给该企业承诺：该企业投入土地一级开发资金每年将获得 12%的最 低收益。2、分享土地出让金 ? 该模式一般是指一级开发企业与项目所在地政府联手，按照双方商议 确 ? -3- ? 定的一定比例进行直接的土地出让金分成，以此获取一级开发企业的 合法收益。 ? 在此模式下，一般有两种具体操作方法：一是企业与政府签订《土地 一级开发委托协议》，协议中明确双方土地出让金分成比例，企业凭借合 法协议而获得土地出让金的分成权；二是企业与政府合资成立项目公司， 企业凭借在合资公司中股权的占比，而获得土地出让金的分成权。但分享 土地出让金的模式也有一定的局限性，由于我国土地的全民属性，为避免 国有资产流失，土地出让金分成模式要求参与合作的一级开发企业性质必 须是国有企业，而且从目前采取此类盈利模式的一些案例来看，一级开发 企业的背景一般均为项目所在地政府的平台公司。 ? 这种盈利模式的代表有上海新江湾城项目，该项目由上海城投全部运 营，凭借前期巨大的资金投入，获得了颇高建设标准，上海城投与上海市 政府双方就项目的土地出让金达成了 7:3 的分成比例，随着项目土地市场 价值的不断提高，上海城投获得巨大收益。出于规避国家土地政策的考虑， 此项目土地出让金分成具体执行则选择以“土地出让收入中的 30%与政府 签订土地出让合同，70%与上海城投签订土地一级开发补偿合同”的方式 操作。3、分享土地增值收益 ? 该模式是指一级开发企业除获得土地一级开发成本补偿部分外，还可 以与政府商定按一定比例分享土地出 4、持有部分优质公建配套设施 ? 该模式是指政府授权土地一级开发主体可以投资公共配套设施，开发 商则可以通过持有优质公建物业，提供公共配套服务而获得长期现金流。 ? -4- ? 该盈利模式的本质是政府允许土地一级开发主体进行部分配套的二级 开发建设，这取决于土地一级开发主体与政府的沟通和协调。与当地政府 投资的企业共同投资公共配套设施，会有利于促成此事。 ? 由于公共建筑大部分为社会服务性设施，主要包括教育、医疗卫生、 文化体育、商业服务、行政管理、社区服务和绿地等公共配套设施，自身 盈利能力较低，回报周期长，因此选取优质公共物业是关键。对于非专业 从事公共设施运营管理的一级开发企业来说，运营能力几乎等同于盈利能 力。因此，对于一级开发企业来说，该模式最大的挑战在于对公共配套设 施的投资决策，以及后期的运营管理能力，且对资金也提出了较高的要求。 ? 此盈利模式在现实操作中运用较为少见，北京中关村西区土地一级开 发即即是这种模式的体现，1999 年 6 月，中央政府批准了北京市和科技 部关于建设中关村科技园区的报告，在中关村科技园区核心区建立商务中 心。中关村西区东起中关村大街，西至彩和坊路，北起北四环路，南到海 淀镇南街，占地 51.44 公顷。主体用地功能以金融资讯、科技贸易、行政 办公、科技会展为主，有商业、酒店、文化、康体、娱乐、大型绿地等配 套公共服务设施。1999 年 11 月，经北京市政府批准，由八家国企发起设 立“北京科技园建设股份有限公司”，承担中关村西区等园区的土地一级 开发任务。由于政府还赋予了北科建开发区域公司物业的责任，因此在一 级开发过程中，北科建运用市场化手段组建了瑷玛斯、高科能源、城科第 一太平物业等专业化公司，负责中关村西区公共物业的经营与管理，公共 物业的经营也成为北科建土地一级开发的重要赢利点之一。 ? -5- ? 5、一二级联动开发，低价拿地 ? 该模式是指土地一级开发主体通过与政府协商，创造一些条件让一级 开发商取得部分二级开发项目，实现一二级联动开发，获取较高收益。特 别是通过与政府在土地一级开发环节建立的良好合作，土地一级开发企业 往往能以事先约定好的较低价格获得此前开发的土地。该盈利模式的前提 是政府与一级开发企业的合作关系，决定了开发企业能否获得土地二级开 发项目，关键在开发企业对于政府的公共能力。在此种模式下，要求一级 开发企业具有卓越的二级开发能力。尽管从利润率方面来看，从事一级开 发的利润小于二级开发，但如果能提前做好准备拿到土地，在二级开发时 就具有比较大的优势，能够提高项目整体利润率，有效弥补一级开发收益 的不足，实现一级和二级开发的联动。 ? 一级开发企业一般通过以下两种方式低价拿地：一是一级开发企业通 过土地一级开发建设市政基础设施，或帮助政府代建一级开发工程，无偿 或低价获得部分土地进行开发；二是一级开发企业与政府协商，制定土地 出让规则，确保拿到优质地块，或者通过几家项目公司全额拿下土地，以 坐享二级项目开发高额利润。 ? 近年来随着二级开发成本的不断上升，政府对二级房地产市场的调控， 以及我国城镇化建设的持续推进，众多房地产开发企业把目光转向土地一 级开发市场。香江控股就是其中一个典型，其在 2007 年和 2022 年前后拿 下成都、廊坊香河两块土地一级开发项目，并在项目完成后迅速将其收至 囊中，最终发展成为公司全球家居 CBD 试点项目基地。此外，伴随地方政 府债务压力日益突出，亦有上市房企抓住机会让地方政府“以地偿债”， 即政府以土地补偿拖欠开发商的拆迁投入资金和土地出让金。 ? -6- ? 如中南建设的一级土地开发项目往往通过政府拿地补偿，在前期项目 签约时或谈好后续偿还方式，即以其所开发一级市场土地或者周边土地作 为补偿，从而获得二级土地受让先机，为自己的后续二次开发获利创造条 件。 ? 二、对土地一级开发盈利模式的评价 ? 1、一级开发固定比例收益模式或使企业面临项目亏损 ? 就土地一级开发本身按照固定比例收益的模式而言，由于政府向企业 支付的固定比例收益仅仅取决于预计开发成本，与土地出让价格无关，因 此企业很可能面临超额支出成本导致项目亏损的风险