土地一级开发项目成本测算

1 / 7 有关土地一级开发项目的成本测算工作 一、土地一级开发成本的概念： 土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开 发全过程的费用。由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施 建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土 地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。 二、土地一级开发成本测算的作用： 土地一级开发项目所需资金量较为巨大，要求项目的投资者必须有很强的融资能 力，以保证土地一级开发的资金需求。土地一级开发成本基本决定了土地一级开 发的资金需求量，从而为筹集资金提供了依据。土地一级开发从不同融资渠道筹 集资金时， 金融机构在对项目进行融资评价和决策的主要依据是土地一级开发成 本。三、土地一级开发成本是决定土地交易价格的依据： 土地出让交易价格是指出让使用权的地块上已经完成征地拆迁，土地 开发程度为已完成宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力 及宗地内土地平整（简称“七通一平）（或 “五通一平” 及其他情况），可 直接用于建设的土地价格。 土地出让交易价格是由毛地价（土地出让金、四源费和大市政费）和土地一级开 发成本构成。毛地价是在基准地价的基础上由专业评估机构评估并报国土局审 定，毛地价水平较为稳定，对土地出让交易价格的影响程度较小。 四、土地一级开发成本的组成 （一）项目前期费用 立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程 咨询费 委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用 工程勘察、测绘、定桩费用 环境影响评价分析费用 交通影响评价分析费用地震影响评价分析费用 地价评估费用 工程设计费及施工图审查费 2 / 7 招标代理费、招标服务费 工程保险费 1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种 工程咨询费 ◆立项报告、可研报告的编制费 ◆土地一级开发实施方案的编制费 ◆项目前期的各种工程咨询费 （测算标准可参考国家计委制定的《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》及地 方物价局、计划委员会《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》中的有关 计价标准。 2、委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用 → 2001 年国家计委《关于放开和下放部分商品和服务价格的通知》（计价格 [2001]1218 号）中取消了 1993 年由建设部、国家物价局联合颁布的《城市规划 设计计费标准》，放开了规划设计市场。 → 2004 年 6 月，为了规 X 规划设计市场计费，中国城市规划协会在全国 X 围内 进行调查研究，制定并发布了《城市规划设计计费指导意见》，作为城市规划设 计计费的参考依据。 3、工程勘察、测绘、定桩费用 2002 年 1 月 7 日国家计委、建设部以计价格[2002]10 号文发布了《工程勘察设 计收费管理规定》，从 2002 年 3 月 1 日起执行。应根据该文件规定核算工程勘 察费用。 建筑用地拨地定桩：《关于测绘产品收费标准的通知》 4、环境影响评价分析费用 2002 年 10 月 28 日全国人大通过了《中华人民 XX 国环境影响评价法》，规定： 在中华人民XX国领域和中华人民 XX国管辖的其他海域内建设对环境有影响的项 目，应当进行环境影响评价。随后，国家计委、国家环境保护总局发布了《关于 规 X 环境影响咨询收费有关问题的通知》（计价格［2002］125 号）。该通知中 规定了项目前期进行建设项目环境影响评价分析，包括编制环境影响报告书（含 大纲）、环境影响报告表和对环境影响报告书（含大纲）、环境影响报告表进行 技术评估的费用标准，可以作为核算环境影响评价分析费用的依据。 5、交通影响评价分析费用 3 / 7 规定需要进行交通影响评价的项目需由项目业主方委托符合资质的设计或咨询 机构进行交通影响评价，并按照《地方建设项目交通影响评价准则和要求》编制 咨询报告。 进行建设项目交通影响评价咨询工作的机构应具有城市规划和交通咨 询甲级资质。但对委托编制交通影响评价报告的取费标准没有明确规定，实践中 可以参照委托规划设计咨询的标准及市场行情协商（目前收费标准通常在 0.5～ 2 元/平米不等 ）。 6、地震影响评价分析费用 2002 年 1 月 1 日起施行、中华人民 XX 国国务院令（第 323 号）公布的《地震安 全性评价管理条例》规定：新建、扩建、改建建设工程，依照《中华人民 XX 国 防震减灾法》和本条例的规定，需要进行地震安全性评价的，必须严格执行国家 地震安全性评价的技术规 X，确保地震安全性评价的质量。建设单位应当将建设 工程的地震安全性评价业务委托给具有相应资质的地震安全性评价单位。地震安 全性评价单位对建设工程进行地震安全性评价后， 应当编制该建设工程的地震安 全性评价报告。目前，全国各省市对地震安全性评价收费标准都有不同的规定。 7、地价评估费用 1994 年 12 月 12 日，国家计委和国家土地管理局联合发布了“关于土地价格评 估收费的通知”，通知规定： “土地价格评估收费是房地产市场重要的经营性中 介服务收费行为，评估机构要按照‘自愿委托、有偿服务’的原则与委托方签订 合同，开展评估服务工作，收取合理费用。凡具备土地估价资格并经土地、物价 部门确认的单位，可接受土地所有者或使用者的委托，对土地价格进行评估，并 按本通知的规定收取土地评估费。”房地产价格评估收费、土地价格评估收费标 准实行政府定价，其收费标准按照标的总额采取差额定率分档累进制。 8、工程设计费及施工图审查费 工程设计费的测算可依据 2002 年 1 月 7 日国家计委、建设部以计价格[2002]10 号文发布的《工程勘察设计收费管理规定》中的有关标准结合实际情况测定。 施工图审查是目前基本建设程序中必须的环节。 2004 年 8 月 23 日，建设部 134 号令发布的《房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法》中再 次明确规定“施工图未经审查合格的，不得使用”。 但相应的图纸审查收费标准， 国家没有统一规定。 9、招标代理费、招标服务费 原国家计委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知 计价格 [2002]1980 号文中明确了招标代理服务收费标准。 10、工程保险费 4 / 7 建设部和中国保险监督管理委员会于 2005 年 8 月出台了《关于推进建设工程质 量保险工作的意见》建质[2005]133 号 ，指出：“建设工程质量保险是一种转 移在工程建设和使用期间由可能的质量缺陷引起的经济责任的方式， 它由能够转 移工程技术风险、落实质量责任的一系列保险产品组成，包括建筑工程一切险、 安装工程一切险、工程质量保证保险和相关职业责任保险等。其中，工程质量保 证保险主要为工程竣工后一定期限内出现的主体结构问题和渗漏问题等提供风 险保障。”。可见，工程建设领域涉及到的保险品种主要有职工意外伤害险（雇 主责任险）、设计责任险、工程质量保修保险和建筑（安装）工程一切险。但具 体费率，市场浮动较大，建设工程一切险一般为投保金额的 1%左右，第三者责 任险按比例投保。但在项目前