房地产项目开发流程及相关费用

房地产项目开发流程房地产项目开发流程( (完整版）完整版） 第一部分，房地产开发公司的准备工作第一部分，房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续,委托有资质的勘察设计院 对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图,并落实足够的开 发资金。ﻫ 第二部分第二部分, ,行政审批部分行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段: 1)选址定点； ２）规划总图审查及确定规划设计条件; 3)初步设计及施工图审查； 4）规划报建图审查； 5）施工报建； ６)建设工程竣工综合验收备案。ﻫ 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： 1、ﻫ计委审查可行性研究报告和进行项目立 项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。3、ﻫ建委办理投资开发项目 建设条件意见书。 ４、环保局办理生产性项目环保意见书(表)。、５ﻫ文化局、地震局、园林局、水利局对建 设工程相关专业内容和范围进行审查。6、ﻫ规划部门办理项目选址意见书。ﻫﻫ二、规划总图 审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。、３ﻫ公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管 局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审,核发《建设用地规划许可证》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。ﻫ 三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 ５、国土资源局进行用地预审。、６ﻫ市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初 步设计的相关专业内容进行审查。 ７、建委制发初步设计批复,并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 ８、建委对施工图设计文件进行政策性审查， 根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知 单。、９ﻫ建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》， 发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。 四、 规划报建图审查阶段， 此阶段办理以下一般事项: 、１ﻫ公安消防支队进行消防设计审查。 2、人防办进行人防设施审查。 3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。 、4ﻫ规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后, 核发《建设工程规划许可证》（副本)。 ﻫ五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项:1、ﻫ建设单位办理施工报建登记。 2、建设方对工程进行发包， 确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍,非招标类工 程直接发包。 3 、ﻫ建委组织职能部门对工程开工条件进行审查,核发 《建筑工程施工许可证》 。 ﻫﻫ六、商品房预售许可阶段,此阶段办理以下一般事项: 由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。 开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料:1、ﻫ以下证 明材料:）1（ﻫ已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;)2(ﻫ持有建设工程规划 许可证和施工许可证； （3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上,并 已经确定施工进度和竣工交付日期。 2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书； 3、工程施工合同；4、ﻫ商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣 工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容,并应当附商品房预售总平面图、 分层平面图。ﻫﻫ七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项: １、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。 2、ﻫ财政 部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。3、ﻫ规划部门、市政部门、 水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门, 按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。 规划部门根据上述部门 和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》(正本）。4、ﻫ建委综合各部门验收、审查 意见,对符合审核标准和要求的,出具建设工程项目竣工综合验收备案证明； 不符合标准或要 求的,作退件处理并要求限期整改。 ﻫﻫ 第三部分第三部分 房地产项目权属初始登记阶段房地产项目权属初始登记阶段、１ﻫ由房管局核准新建商品房所有权初始 （大产权 证)登记。 2、开发商应提交材料：)1(ﻫ申请书; (2）企业营业执照；3(）ﻫ用地证明文件或者土地使用权证;）4（ﻫ建设用地规划许可证； (5）建设工程规划许可证; （6）施工许可证; （7）房屋竣工验收资料)8（ﻫ房屋测绘成果; （9）根据有关规定应当提交的其他文件。ﻫﻫ以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时 限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15 天， 一般在 7 天内。所需要的费用,由于相当部分属于地方收费,所以就不再明细列表,更何况相 对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计 第一步第一步 房地产开发公司的设立房地产开发公司的设立 ﻫ 房地产开发公司设立阶段的法律程序 ﻫ一、内资房地产综合开发公司的设立 １、公司设立准备 2、申请资质等级审批ﻫ３、申请办理企业名称预先核准 ４、办理工商注册登记 ﻫ 5、办理税务登记 二、外资房地产开发公司的设立 6、申请批准项目建议书 7、办理企业名称登记 ﻫ 8、送审合资或合作合同、章程 ﻫ 9、申领外商投资 企业批准证书 ﻫ 10、办理企业登记 房地产开发公司设立阶段的相关税费 1、企业法人开业登记费 2、企业法人变更登记费 ﻫ３、企业法人年度检验费 4、补、换、领证照费 第二步第二步 房地产开发项目的立项和可行性研究房地产开发项目的立项和可行性研究 ﻫﻫ房地产开发项目的立项和可行性研究阶段 的法律程序 1、选定项目，签定合作意向书 ﻫ 2、初步确定开发方案 ﻫ3、申报规划要点 ﻫ 4、申报、审批项目建议书 ５、编制项目可行性研究报告 6、申报、审批项目可行性研究报告 ﻫﻫ房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关 税费 1、可行性研究费 2、建设工程规划许可证执照费 ﻫ第三步第三步 房地产开发项目的规划设计和市政配套房地产开发项目的规划设计和市政配套 房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序 ﻫ 一、房地产开发项目的规划设计 ﻫ1、申报选址定点 ﻫ2、申报规划设计条件 3、委托作出规划设计方案 4、办理人防审核 5、ﻫ办理消防审核 6、审定规划设计方案 7、住宅设计方案的专家组审查ﻫ８、落实环保“三废”治理方案 ﻫ９、 委托环境影响评价并报批 ﻫ 10、建设工程勘察招、投标ﻫ11、委托地质勘探ﻫ 12、委托初步设计 1３、申报、审定初步设计 二、房地产开发项目的市政配套 14、征求主管部门审查意见ﻫ 15、落实市政公用设施配套方案 16、报审市政配套方案 ﻫ１７、