南京仁恒地产防水工程质量控制
南京仁恒渗渗 漏漏 问问 题题 专专 题题 研研 讨讨 会会 议议 资资 料料 住宅项目中渗漏问题专题研讨会住宅项目中渗漏问题专题研讨会 ——交流与探讨——交流与探讨 住宅项目中出现渗漏情况及渗漏原因分析和对策住宅项目中出现渗漏情况及渗漏原因分析和对策 如何建立有效的渗漏水专项控制流程如何建立有效的渗漏水专项控制流程 住宅交房后出现渗漏问题的客户服务管理住宅交房后出现渗漏问题的客户服务管理 当前住宅项目中其他主要质量通病分析当前住宅项目中其他主要质量通病分析 仁恒投资（南京）有限公司 2008 年 10 月 25 日 - 1 - 南京仁恒渗渗 漏漏 问问 题题 专专 题题 研研 讨讨 会会 议议 资资 料料 一、住宅项目中出现渗漏情况及渗漏原因分析和对策一、住宅项目中出现渗漏情况及渗漏原因分析和对策 1、外墙面渗漏水 2、铝合金窗渗漏水 3、屋面渗漏水 4、厨房、卫生间渗漏水 5、阳台外墙根部渗水 6、地下室车库底板（或外墙）渗漏水 1.1. 外墙面渗漏水外墙面渗漏水 1.1 渗漏水现象 脚手架孔洞封堵处渗漏水； 外饰面空鼓、开裂处渗漏水； 外立面凸出墙面部位的设备平台或空调搁板等根部不密实，发生滞水和倒返水； 外墙分格缝处嵌缝处，尤其是外墙外保温的伸缩缝处渗漏水。 1.2外墙面渗漏水原因分析 1.2.1 设计因素 外墙立面设计时为美观而将外墙饰面砖(方型)设计成挤缝粘贴，这样饰面砖之间无法 勾缝，而存在缝隙和渗水（蓄水）空间； 外墙立面设计时外墙窗与外饰面平齐； 外墙立面设计时采用了不同饰面材料，不同饰面材料的交接处柔性连接不够； 外墙填充采用了不同材料，例如轻质加气砖和非烧结空心砖等，与混凝土结构的热膨 胀系数存在差异。 1.2.2 施工因素 外墙面脚手架孔洞施工封堵不密实； 砌体砌筑时灰缝不饱满，存在空头缝； 墙体基底清理施工时马虎，没有清理缝隙和浮浆，没有修补孔洞和空头缝，在打底前 没有充分洒水湿润； - 2 - 南京仁恒渗渗 漏漏 问问 题题 专专 题题 研研 讨讨 会会 议议 资资 料料 外墙采用粉煤灰砖、轻骨料混凝土小型空心砌块等外墙填充墙与框架柱交接部位，水 泥砂浆嵌填不密实，不同材料交界面未作处理； 外墙面打底抹灰层砂浆标号过高或太低，砂浆采用现场搅拌时不能保证标号统一； 砂浆中采用的砂子级配不好或基层湿水不足， 造成外墙饰面砖与砂浆粘结层粘结力不 足形成空鼓； 外墙面抹灰层砂浆同时一次抹灰厚度超过 10mm； 凸出外墙面的飘板腰线或板墙根交接部位没有抹成圆角，使积水倒灌入墙； 穿过外墙的管道和预留孔未作仔细的密封处理； 外墙饰面砖之间勾缝不严实，勾缝不均匀； 外墙分格缝处嵌缝处理不彻底，尤其是外墙外保温的伸缩缝设置处理不密实。 1.2.3 使用因素 毛坯房交付业主后，业主装修时安装空调、排气扇、抽油烟机、锅炉时，会对外墙有 所损坏。外墙开孔后，绝大多数业主不做密封防水处理，这样不仅仅使开孔处漏水， 而且会影响邻居及孔洞以下的住户，形成公害。 1.2.4 处理对策 外墙粉刷面层宜掺入聚丙烯抗裂纤维； 外墙涂料层宜选用吸附力强、耐候性好、耐洗刷的弹性涂料； 外墙洞眼应按规范留置，采用半砖、防水砂浆二次堵砌，表面采用 1：3 防水砂浆粉 严，小圆孔宜采用微膨胀水泥砂浆二次填塞密实。孔洞填塞应由专人负责，并及时办 理专项隐蔽验收手续； 外墙粉刷基层应采用人工凿毛或界面剂抹砂浆进行毛化处理，并应进行喷水养护。基 层平整度偏差超标时，应进行局部凿除（凿除时不得露出钢筋） ，再采用聚合物水泥 砂浆进行修补； 粉刷前应清除墙面污物，并提前 1d 浇水湿润； 两种不同基体交接处的处理应符合墙体防裂措施的要求； 外墙抹灰必须分层进行，严禁一遍成活，施工时每层厚度宜控制在 6～10mm； 外墙粉刷各层接缝位置应错开，并设置在混凝土梁、柱中部； - 3 - 南京仁恒渗渗 漏漏 问问 题题 专专 题题 研研 讨讨 会会 议议 资资 料料 在外墙粉刷完成面外形成防水层，封闭毛细孔道，切断内部渗水通路，结合外墙外保 温粘贴面砖对粘结强度的要求采用渗透结晶型防水材料； 对点贴施工的保温板四周涂满专用粘结胶浆，封闭内部空腔； 对面砖材料要做好横缝的处理，反复抽压密实，减少外部渗水通路的形成； 在不同材料大面积交接处尽量采用弹性连接，做好排水坡度， 在易渗漏的收口处也可 暗埋吸水性材料导出排水或者采用明排水； 毛坯房交付前，预先设置足够合理的预留洞位置，减少业主装修在外墙上直接开洞。 2．铝合金窗渗漏水 2.1 渗漏水现象 铝合金型材拼接缝处渗漏； 水由平开窗铰链、螺栓眼渗入型材，造成渗漏； 积水由推拉窗型材拼接处渗漏； 窗四周密封胶粘结强度不够，产生缝隙，甚至脱落，造成渗漏； 飘窗窗框与两侧墙体之间、窗下角存在裂缝，防水胶起皮和脱落，造成渗漏； 窗上口墙面分隔条与窗角相通，造成雨水沿分隔条渗入窗框； 2.2 飘窗渗漏水原因分析 平开窗铰链螺栓眼未打胶，水由螺栓眼渗入型材，造成渗漏； 推拉窗的泄水孔位置不准确，造成积水； 窗四周未等水泥砂浆干透即打密封胶； 发泡剂施打后，溢出窗边部分未及时塞入缝内，事后采用切割，降低了防水效果； 发泡剂施打不密实，外窗连接片处出现渗漏点，造成渗漏； 飘窗台存在反高差； 窗台面砖空鼓，砂浆粉刷不密实； 飘窗混凝土板滴水线流水不畅，不阻水等。 2.2.3 处理对策 门窗设计明确抗风压、气密性和水密性三项性能指标，尽量选用系统窗； 门窗拼樘料必须进行抗风压变形验算，拼樘料与门窗框之间的拼接应为插接，插接深 度不小于 10mm； - 4 - 南京仁恒渗渗 漏漏 问问 题题 专专 题题 研研 讨讨 会会 议议 资资 料料 门窗框安装固定前应对预留墙洞尺寸进行复核，用防水砂浆刮糙处理，然后实施外框 固定，固定后的外框与墙体应根据饰面材料确定间隙； 门窗洞口应干净、干燥后施打发泡剂，发泡剂应连续施打、一次成型、充填饱满，溢 出门窗框外的发泡剂应在结膜前塞入缝隙内，防止发泡剂外膜破损； 打胶面应干净、干燥后施打密封胶，采用中性硅酮密封胶； 严禁在涂料面层上打密封胶； 将飘窗混凝土板阴角处凿开补做防水（板面不能有积水） ，重做滴水线，使雨水外延 流畅； 飘窗两侧视具体情况处理：a、将外墙窗侧处面砖凿除检查窗洞与窗之间填充是否严 密；b、剔除松动部分材料，清理干净；c、掺防水材料重新填塞缝隙；d、经验收符 合要求后，用防水砂浆粉刷基底；e、恢复墙面砖及沟缝；f、缝隙结合处用防水硅胶 封堵； 飘窗底窗台及两角处理：a、对室外窗台高于室内的补做防水砂浆，高差大的用细石 混凝土粉平压光；b、飘窗本身拼缝缝隙处用专用胶封严；c、窗台外空鼓面砖重做及 重新沟缝打胶；d、因窗框搭接较小不能阻水的及蓄水严重的予以更换。 3、屋面渗漏水 3.1 渗漏水现象 屋顶露台部位，屋面混凝土板面开裂拉裂防水材料导致渗水； 在山墙拐角 45°缝、跨度较大的开间及其他不规则缝导致渗水； 屋面出气
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