拆迁补偿费的税务处理及思考

拆迁补偿费的税务处理及思考 案例：某工业企业 2010 年购置土地的成本1000 万元，车间建造成本 500 万元， 2017 年某房地产开发公司看中了该车间的位置，拟在这块土地上进行房地产项目的 开发，经协商支付给该工业企业现金800 万元，另外置换房屋20 套，面积 2000 平 米，市场价 1200 万元。房地产企业和工业企业分别应交什么税？税额是多少？如果 被拆迁方是个人，又该交什么税？ 一、房地产企业一、房地产企业 （一）增值税及附加（一）增值税及附加 营业税改征增值税试点实施办法（财税（2016）36 号）第十四条规定：下列情形视 同销售服务、无形资产或者不动产： 1、单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以 社会公众为对象的除外。 2、）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益 事业或者以社会公众为对象的除外。 3、财政部和国家税务总局规定的其他情形。 房地产企业进行房地产项目开发，支付拆迁补偿费是其一项开发成本，按理不产生增 值税的纳税义务。但在开发过程中置换了房屋，不是用于公益事业或者以社会公众为 对象，故置换的房屋需做视同销售处理，应计算的销项税=1200 ÷（1+11% ）× 11%=118.92 万元， 当然在开发过程中取得的进项税， 也可凭增值税专用发票进行抵扣。 这里需要注意的是，支付给工业企业的现金，是拆迁支出，不是安置房（或回迁房） 的收入，不应作为计算销项税的基数。计算出来实交的增值税后，在依据适用税率计 算城建税及教育费附加。 在确定城建税的适用税率时，应根据属地原则，预交的增值税对应的城建税应按项目 所在地的税率，申报的增值税对应的城建税应按房地产企业所在地的税率。由于我国 没有税收基本法，缺乏税务处理的基本原则，随着经济的发展和税制改革的推进，不 同税种之间政策不统一的问题越来越突出。城建税是1984 年工商税制全面改革中设 置的一个税种，附加于增值税（当时叫产品税）、消费税和营业税之上。上世纪八十 年代，住房都是国家分配，不存在房地产开发业务，更不存在异地房地产开发，也不 存在预交营业税和增值税的情形。现在异地房地产开发很普遍，一个在省城注册的房 地产公司，很有可能去一个县城开发房地产项目，计算缴纳城建税时，是适用7%还 是 5%的税率？这个时候，就要适用属地原则了。在县城预交增值税时，不可能适用 7%的税率，在省城申报补缴增值税时，也不可能适用5%的税率。当然，按照房地产 开发企业的惯例，一般都是在项目开发地设立项目公司，也就不存在适用税率的问题， 但建安企业在外地的工程仍然存在这个问题。 （二）城镇土地使用税（二）城镇土地使用税 城镇土地使用税暂行条例规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单 位和个人，为城镇土地使用税(以下简称土地使用税 )的纳税人，应当依照本条例的规 定缴纳土地使用税。 房地产企业的开发项目土地基本都是坐落在城市、县城、建制镇、 工矿区范围内的建设用地，在项目开发期间，当然要按照实际占用的土地面积缴纳城 镇土地使用税。按照财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的 通知（财税〔 2006〕186 号）规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由 受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地 时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。对应签订了合同或达到 合同约定交付土地时间，由于拆迁未完成未及时拿到土地的，如果不进行税务筹划， 照样缴纳城镇土地使用税。 根据国家税务局关于检发《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》的通知 （（1988）国税地字第 15 号）规定，个人所有的居住房屋及院落用地，由省、自治 区、直辖市税务局确定。房地产企业开发项目完成之后，要把房子卖给业主，此时房 地产企业的纳税义务终止，改由业主承担，是否征收由省、自治区、直辖市税务局确 定，不过一般都是免税的。这里面的问题是房地产企业从何时终止纳税义务，签订预 售合同时？交房时？还是办理完毕小产证时？开发项目完成之后，项目公司注销，交 由物业公司提供物业服务，开发小区的绿化用地、公配设施用地、道路用地的城镇土 地使用税是找业主、开发商还是物业公司征收？这些都没有明确的规定。既然没有明 确的规定，那么就有很大的沟通协调空间，或者说税务筹划空间。 （三）企业所得税（三）企业所得税 根据国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国 税发〔 2009〕31 号）第 7 条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖 励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货 币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益 权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为： 1、按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； 2、由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； 3、按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由 主管税务机关确定。 房地产企业通过安置房或回迁房取得的土地使用权，应该属于将开发产品用于非货币 性资产，做视同销售处理。收入应该是房屋20 套的市场价 1200 万元，对应的计税 成本=已实现销售的可售面积2000×可售面积单位工程成本。 可售面积单位工程成本 =成本对象总成本÷成本对象总可售面积，支付的800 万元的现金拆迁补偿费和置换 房屋的建造费用，已经包括在了可售面积单位工程成本之中。 （四）土地增值税（四）土地增值税 国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函[2010]220 号）第 6 条规 定， 1、房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理， 按《国 家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发 [2006]187 号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的 拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支 付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。 2、开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税 发[2006]187 号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置 的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。 3、货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发 [2006]187 号）第 3 条规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外 投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发 生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认： （1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； （2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 根据上述规定，房地产企业为工业企业置换的回迁房，应按市价2000 万元确定为土