房地产企业评价和检查的重点部分

房地产企业评估和检查的重点房地产企业评估和检查的重点 1 1、查销售收入、查销售收入 （（1 1）企业售房款是否全部计入、反映到财务帐簿，与销控表中已销售房子的）企业售房款是否全部计入、反映到财务帐簿，与销控表中已销售房子的 房号、姓名、已收房款、总价款是否一致，有无存在不计、少计销售收入造成少房号、姓名、已收房款、总价款是否一致，有无存在不计、少计销售收入造成少 缴税款的情况。缴税款的情况。 检查方法同第四章。检查方法同第四章。 （（2 2）企业是否存在视同销售行为）企业是否存在视同销售行为 视同销售行为共视同销售行为共 8 8 种情况，核定收入（或利润）的方法和顺序见房地产开发种情况，核定收入（或利润）的方法和顺序见房地产开发 企业所得税检查企业所得税检查之二：应税收入总额。之二：应税收入总额。 （（3 3）收取的价外费用是否按规定全部确认为销售收入。）收取的价外费用是否按规定全部确认为销售收入。 （（4 4）有无为了迟延纳税，跨年度晚记收入。（如在同一个年度，问题不大，）有无为了迟延纳税，跨年度晚记收入。（如在同一个年度，问题不大， 因为企业所得税是按年计算，分季（月）预缴，年终汇算清缴。税务机关评估和因为企业所得税是按年计算，分季（月）预缴，年终汇算清缴。税务机关评估和 检查，主要审核企业年度企业所得税纳税申报表。）检查，主要审核企业年度企业所得税纳税申报表。） 2 2、查期间费用（销售费用、管理费用、财务费用）扣除票据、扣除标准是否、查期间费用（销售费用、管理费用、财务费用）扣除票据、扣除标准是否 符合税法规定。检查方法同第三章。符合税法规定。检查方法同第三章。 3 3、查可售面积是否正确、查可售面积是否正确 开发产品总可售面积按房管局最终确权面积计算，有可能与预售证面积有出开发产品总可售面积按房管局最终确权面积计算，有可能与预售证面积有出 入，但出入不大，看是否存在少计算总可售面积，多计算已销开发产品计税成本，入，但出入不大，看是否存在少计算总可售面积，多计算已销开发产品计税成本， 从而造成多计算计税成本，少缴企业所得税。（东方润龙案例）从而造成多计算计税成本，少缴企业所得税。（东方润龙案例） 根据对开发项目的现场勘验情况，对照施工图纸、测绘部门确权面积测绘图根据对开发项目的现场勘验情况，对照施工图纸、测绘部门确权面积测绘图 及明细表，看是否存在未确认产权的房产建筑面积，看是否少计了总可售面积，及明细表，看是否存在未确认产权的房产建筑面积，看是否少计了总可售面积， 多计算已销开发产品计税成本。（东方润龙案例）多计算已销开发产品计税成本。（东方润龙案例） 4 4、查开发成本有无预提、查开发成本有无预提 除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。 （（1 1）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提 下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的 1010％。％。 （（2 2）公共配套设施）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。可按预算造价合理预提建造费用。 此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且 不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。 （（3 3）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预 提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其 他专项基金。他专项基金。 除上述三项预提除上述三项预提（应付）费用外，其他预提费用外，其他预提（应付）均不得税前扣除。 5 5、查除了按税法规定允许的预提费用外，其他计税成本是否取得符合规定的、查除了按税法规定允许的预提费用外，其他计税成本是否取得符合规定的 发票。发票。 税法规定：税法规定：企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭 据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。 除支付土地出让金、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、农作物补偿费、危房补除支付土地出让金、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、农作物补偿费、危房补 偿费、偿费、 借款利息、借款利息、 员工工资等取得收据或签字外员工工资等取得收据或签字外（员工工资为签字、（员工工资为签字、 其他为收据）其他为收据） 、、 其他成本项目必须取得合法发票。其他成本项目必须取得合法发票。 不符合规定的发票：假票、串票、大头小尾票、阴阳票、虚开建安发票、应取不符合规定的发票：假票、串票、大头小尾票、阴阳票、虚开建安发票、应取 得国税发票却取得地税建筑安装发票（如购门窗、建筑材料）、非注册地也非项得国税发票却取得地税建筑安装发票（如购门窗、建筑材料）、非注册地也非项 目地的地税建安发票（税务检查对地税建安发票只认两种：一是注册地发票；一目地的地税建安发票（税务检查对地税建安发票只认两种：一是注册地发票；一 是项目所在地发票）、发票无台头或发票抬头付款单位填写简称等，都是不符合是项目所在地发票）、发票无台头或发票抬头付款单位填写简称等，都是不符合 规定的发票，不允许税前扣除。规定的发票，不允许税前扣除。对这些发票的检查，是税务机关检查房地产企业对这些发票的检查，是税务机关检查房地产企业 的重中之重。的重中之重。 未取得发票的计税成本，即通常所说的白条，除了按税法规定允许的预提费用未取得发票的计税成本，即通常所说的白条，除了按税法规定允许的预提费用 外，不允许税前扣除。外，不允许税前扣除。 6 6、查有无为了少缴税而虚开、多开、非法购买广告费、业务宣传费、咨询费、、查有无为了少缴税而虚开、多开、非法购买广告费、业务宣传费、咨询费、 佣金、手续费、建筑安装发票等，以此虚列和加大管理费用和开发成本，减少利佣金、手续费、建筑安装发票等，以此虚列和加大管理费用和开发成本，减少利 润，少缴企业所得税。润，少缴企业所得税。 重点查费用发生是否真实、有无合同协议、如何付款，是否符合市场标准、有重点查费用发生是否真实、有无合同协议、如何付款，是否符合市场标准、有 无资金回流等综合判断，到对方取证，调查是否虚开发票、虚列成本、费用。无资金回流等综合判断，到对方取证，调查是否虚开发票、虚列成本、费用。 7 7、查有无项目已完工，不搞清算，不按规定及时结转开发产品销售收入和计、查有无项目已完工，不搞清算，不按规定及时结转开发产品销售收入和计 税成本，造成当期不纳税或少纳税。税成本，造成当期不纳税或少纳税。 有的企业借口开发成本未全部取得发票、与建筑公司打官司对方未开来发票、有的企业借口开发成本未全部取得发票、与建筑公司打官司对方未开来发票、 或未付工程款对方未开来发票等等，都是未取得发票，迟延清算、迟延纳税情况，或未付工程款对方未开来发票等等，都是未取得发票，迟延