某大型国有企业闲置房产处理案例

案例三十六： 租赁、仓储与新设优惠企业的税负比较 ——某大型国有企业闲置房产处理案例 一、案例背景。 （一）公司概况 某大型汽车生产企业（简称 A 企业）因企业改制、产品转型，造成企业收 缩经营。部分房产（主要是仓库）闲置、人员下岗失业。为了盘活资产，增加 效益，该企业准备对闲置的房产进行经营。 （二）问题提出 闲置房产建于 1970 年，原值 3000 万元（现在市场价也在 3000 万元左 右），使用年限 40 年，无残值，年折旧 75 万元；对闲置的房产进行整修，组 织下岗失业人员进行物业管理，管理成本50 万元／年。 物流公司 B 拟出资 1000 万元每年租赁该房产，作为物流周转、仓储货物之 用。为了充分利用房产创收，企业准备与Ｂ公司签定租赁合同。但是企业税务 顾问提出建议希望企业重新考虑租赁方式并提出了三种新的经营方式：方案 一，租赁项目分别签定合同；方案二，租赁转化为仓储；方案三，新设企业， 享受税收优惠政策。 为了便于分析，不考虑其他经营业务、资金时间价值及其他税种的影响，A 企业适用城建税税率 7％，教育费附加为 3％。 （三）适用税法条文 根据《中华人民共和国营业税暂行条例》规定，在中华人民共和国境内提 供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产单位和个人，为营业税的纳税义务 人。所称应税劳务是指属于交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、 文化体育业、娱乐业、服务业税目征收范围的劳务。 1 1 / 6 6 双方签订承包、租赁合同（协议，下同）将企业或企业部分资产出包、租 赁，出包、出租者向承包、承租方收取的承包费、租赁费（承租费，下同）按 “服务业”税目征收营业税，税率为５％。出包方收取的承包费凡同时符合以下 三个条件的，属于企业内部分配行为不征收营业税： 1.承包方以出包方名义对外经营，由出包方承担相关的法律责任； 2.承包方的经营收支全部纳入出包方的财务会计核算； 3.出包方与承包方的利益分配是以出包方的利润为基础。 《房产税暂行条例》规定，房屋出租的，以房产则金收入为房产税的计税 依据。 所谓房产的租金收入，是房屋产权所有人出租房产使用权所得的报酬，包 括货币收入和实物收入。如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的， 应根据当地同类房屋的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。 我国现行房产税实行比例税率。由于房产税的计税依据分为从价计征和从 租计征两种形式，所以房产税的税率也是两种：一种是按房产原值一次减除 10％－30％后的余值计征的，税率为 1.2%；另一种是按房产出租的租金收入计 征的，税率为 12%。 二、案例解析。 （一）筹划思路与方法 1、企业筹划前的方案与税负情况 A 企业拟采用经营方式对物流公司 B 出租，合同金额为 1000 万元／年。 企业缴纳的营业税金及附加=1000×5.5％=55（万元）； 房产税=1000×12％=120（万元）； 税前利润=1000－55－120－75－50=700（万元）； 所得税=700×33％=231（万元）； 2 2 / 6 6 净收益=700－231=469（万元）； 纳税合计=55+120+231=406（万元）。 2、新的三种税收筹划方案 方案一：租赁项目分别签定合同 因 A 企业对出租的房产进行的物业管理非常到位，税务师建议A 企业将租 赁合同分解为租赁和物业管理服务两项合同，租赁合同金额800 万元／年，物 业管理服务合同金额 200 万元／年。管理成本 50 万元／年不变。 企业缴纳的营业税金及附加=1000×5.5％=55（万元）； 房产税=800×12％=96（万元）； 税前利润=1000－55－96－75－50=724（万元）； 所得税=724×33％=238.92（万元）； 净收益=724－238.92=485.08（万元）； 纳税合计：55+96+238.92=389.92（万元）。 方案二：租赁转化为仓储 B 公司在接受 A 企业物业管理服务的同时，还招聘人员对仓储的货物进行 收发保管，一年另支付收发保管费 50 万元。税务师建议 A 企业从物业管理人员 中抽调部分精干人员加强对 B 公司仓储货物知识的学习，对 B 公司的货物进行 全方位的仓储保管服务；仓储保管合同金额 1050 万元（原合同金额 1000 万元 加原由 B 公司支付的收发保管费 50 万元），假定 A 企业不增加成本。 企业缴纳的营业税金及附加=1050×5.5％=57.75（万元）； 房产税=3000×1.2％×70％=25.20（万元）； 税前利润=1050－57.75－25.20－75－50=842.05（万元）； 所得税=842.05×33％=277.88（万元）； 3 3 / 6 6 净收益=842.05—277.88=564.17（万元）； 纳税合计=57.75+25.20+277.88=360.83（万元）。 方案三：新设企业，享受税收优惠政策 根据《关于下岗失业人员再就业有关税收政策问题的通知》（财税 [2002]208 号规定：“对新办的服务型企业（除广告业、桑拿、按摩、网吧、氧 吧外）当年新招用下岗失业人员达到职工总数 30％以上（含 30％），并与其签 订 3 年以上期限劳动合同的（财税[2003]192 号更改为 1 年），经劳动保障部门 认定，税务机关审核，3 年内免征营业税、城建税、教育费附加和企业所得 税。”《关于促进下岗失业人员再就业税收优惠及其他相关政策的补充通知》 （财税[2003]192 号）规定：“凡在 2005 年底之前，符合中发[2002]12 号文件优 惠政策条件规定的，从事个体经营的下岗失业人员、吸纳下岗失业人员的企业 和国有大中型企业主辅分离、辅业改制所兴办的经济实体，可按有关规定享受 最长期限为 3 年的税收优惠和社会保险补贴，直至期满为止。”注册税务师设计 了第三种筹划方案。 A 企业出闲置的房产，其控股的子公司 H 和部分职工出资金，共同投资成 立大地物流有限公司（与其控股的子公司H 成立物流公司，是为了避免实现的 利润流出本企业），同时全部招聘本企业的下岗失业人员从事物流工作，并与 其签订 1 年以上期限劳动合同，再履行一定的法律程序，可在3 年内免征营业 税、城建税、教育费附加和企业所得税。 效益分析：为了便于分析，新公司的费用暂不考虑，A 企业闲置的房产出 资价为 3000 万元，物流保管合同金额为 1050 万元，其他有关资料与前述相 同。 企业享受 3 年税收优惠期缴纳的营业税金及附加为 0； 房产税=3000×1.2％×70％=25.20（万元）； 税前利润=1050－25.2－75－50=899.80（万元）； 所得税为 0； 4 4 / 6 6 净收益=899.80（万元）； 纳税合计=25.20（万元）； 从上述计算分析可知，在 3 年优惠期内每年免征营业税、城建税、教育费 附加和企业所得税 335.63 万元。3 年优惠期满后效益同方案二。 3、筹划结论： 从以上方案比较可知，方案三的节税效果最为明显，与A 企业拟采用的经 营方式相比在税收优惠期内每年少纳税380.80 万元，净收益增加 430.80 万元。 免税期后每年少纳税 45.