某房产项目市场调研报告

九江项目市场调研报告九江项目市场调研报告 第一部分第一部分九江房地产市场调研报告九江房地产市场调研报告 调研截止日期：2001.5.30 第一节第一节调研目的调研目的 通过了解九江市房地产市场现时和潜在的供应量、 现时营销状况 及项目周边的交通状况、配套设施、市场消费能力等方面的信息，分 析掌握项目片区房地产及商业发展趋势，对目标项目进行可行性分 析，风险分析等，为开发商投资决策提供准确、有效的依据。 第二节第二节调研区域界定调研区域界定 本项目位于庐山区前进东路以南 200 米处； 调研区域包含九江市 浔阳区和庐山区两个区域。住宅调研主要集中在九龙街片区、 庐峰东 路片区、九江市开发区、湖滨小区以及前进路片区等具有一定规模的 住宅开发区，商铺调研区域主要集中在九龙街、浔阳路、大中路（步 行街） 、前进路等商业繁华路段。 第三节第三节片区概况片区概况 一、片区发展现状一、片区发展现状 九江地处江西省北部、 长江和鄱阳湖交汇处， 北依著名避暑胜地、 世界级风景区庐山，是集名山（庐山） 、名江（长江） 、名湖（鄱阳湖） 于一体的具有 2200 多年历史的文化名城。130 多年前，九江就是对 外通商口岸，1992 年被国务院批准为长江沿岸开放城市，经济相对 发达，水陆空交通便利，素有“七省通衢”之誉。京九铁路的开通为 九江投资环境的改善，经济的腾飞注入了新的活力。长江和京九铁路 两条大动脉在九江市区交汇，九江成为承东启西、引南接北的金十字 交汇点。 长虹大道作为庐山区和浔阳区的的分界线， 不仅在地域上将其分 隔， 而且在经济发展水平上， 长虹大道南北两个片区 （以北为浔阳区， 以南为庐山区） 也存在着明显的差异。 浔阳区由于地处原商业中心区， 商业格局、氛围的传承发扬，使得浔阳区的商业非常繁荣，片区经济 发展水平较高； 而庐山区由于远离市中心商业繁华地段，而庐山区由于远离市中心商业繁华地段，京九铁路横京九铁路横 穿该片区，穿该片区， 无形中对中心区商业辐射形成了一种阻碍，无形中对中心区商业辐射形成了一种阻碍，而且由于该片而且由于该片 区原为工业区，区原为工业区，国有大中型企业多集中于此，国有大中型企业多集中于此，现今，现今，这些国有企业大这些国有企业大 多处于举步唯艰或亏损状态，多处于举步唯艰或亏损状态，因此，因此， 庐山区经济水平相对浔阳区来说庐山区经济水平相对浔阳区来说 较为落后。较为落后。 二、片区配套设施状况二、片区配套设施状况 随着九江市区范围和商业辐射范围的不断扩大， 以及周边区县人 口的迁入，庐山区前进路段渐呈现繁华景象， 各种配套设施也逐步跟 进，日趋完善。具体情况如下： （一）交通配套（一）交通配套 本项目位于十里大道右侧，前进东路以南 200 米处。由于十里 大道是连接浔阳区和庐山区的纽带，具有成熟的交通体系，交通便 利，特别是往返于市中心的车辆较多，发车频率较高，约每5 分钟就 有一班。具体情况如下表： 项目片区公交车配套统计表 车号 1 路(101) 1 路(102) 1 路(103) 起点站 师专 火车站 火车站 终点站 五七二七 轻机 昌河公司 车号 2 7 13 起点站 汽车站 汽车站 新桥头 终点站 莲花洞 通远 江氧 （二）生活、商业配套（二）生活、商业配套 由于前进路段是庐山区的中心区域，庐山区区政府、庐山区地 税局、 庐山区人民检察院等各行政事业单位及家属区都位于此， 另外， 周边住宅项目的启动聚集了片区内的人气，带旺了片区的商业。 该片区周边生活配套基本能满足日常生活所需，由于该片区居 民收入水平普遍较低，除派拉蒙和沃尔得两个大型超市外， 其余大多 为小商铺经营，档次较低，极少有品牌专卖店。该片区内还有庐山区 小商品市场和九江城南综合市场两个具有一定规模的市场， 由于市场 整体形象较差，目前处于经营状况不太理想。 该片区目前休闲娱乐和康体健身配套设施极其匮乏，周边居民 对这类配套设施需求程度较高。 （三）金融配套（三）金融配套 项目周边有中国工商银行、 中国银行、 中国建设银行、 交通银行、 十里信用社、信用合作社、十里邮政支局，金融配套较为完善。 （四）教育及医疗配套（四）教育及医疗配套 项目周边现有庐山区中心幼儿园、海后幼儿园、船校幼儿园、希 望幼儿园、小天使幼儿园、庐山区实验小学、庐山区中学、九江职工 学校、九江财经高专、新华书店等教育设施，能基本满足该片区居民 子女就读的要求。 医疗配套有庐山区人民医院、中西医疗门诊部、九江庐山区血防 医院门诊部、空军九江专科医院，完全可以满足该片区居民的医疗保 健要求。 片区配套设施一览表（主要针对项目周边配套） 配套类别 商业配套 餐饮 金融 教育 配套项目 派拉蒙超市、沃尔得超市、庐山区小商品市场、九江城南综合市场 老字号、三味火锅、实力饮食中心、十里大酒店 工商银行、建设银行、中国银行、交通银行、十里信用社 中心幼儿园、海后幼儿园、船校幼儿园、庐山区实验小学、庐山区 中学、九江职工学校、九江财经高专 庐山区人民医院、中西医疗门诊部、九江庐山区血防医院门诊部、 空军九江专科医院 蓝桥酒吧、十里邮政支局 医疗保健 其它 第四节第四节九江各片区现状分析九江各片区现状分析 九江市主要包括浔阳区、庐山区、开发区三个区，主要通过十里 大道、九瑞大道、浔阳路等几条重要道路紧密地联系在一起。由于地 理位置、建设时间等存在着差异，使得各区在经济发展水平上存在着 明显差异，从而导致了各区房地产市场发展程度也不同。 一、浔阳区及开发区房地产概况一、浔阳区及开发区房地产概况 浔阳区自古以来就是人口聚集区， 市区内大部分常住居民都集中 于此。人气的聚集，使得该区的房地产市场快速升温。目前，在建在 售项目主要集中在九龙街、 庐峰东路、 庐山南路、 长虹大道及滨江路， 特别是九龙街，由于政府将其规划为九江市第三条商业街， 引起一股 开发热潮，目前在建项目共有 9 个。 开发区由于建设时间不太长，交通、生活、商业等各种配套设施 等都不太完善，因而制约了房地产的发展，目前在售的具有一定规模 的项目只有弘雅花园。(具体情况见下表) 浔阳区及开发区主要在售楼盘情况一览表浔阳区及开发区主要在售楼盘情况一览表 楼盘名称楼盘名称发展商发展商位置位置 总建面积总建面积 （（MM2 2）） 户型结构户型结构 两房两厅 三兴花园 三兴房 产 民生集 团 东盟实 业集团 安美达 房产 安居房 产 经济适 用住房 发展中 心 振兴房 产 新桥头 三房两厅 四房两厅 复式 龙跃花园 学洲城 (东盟 3 期) 钻石名苑 九龙街 九龙街 三房两厅 两房两厅 三房两厅 两房两厅 三房两厅 两房两厅 三房两厅 一房一厅 两房两厅 三房两厅 两房 三房 四房两厅 复式 两房两厅 三房两厅 四房两厅 六房三厅 两房两厅 三房两厅 四房两厅 五房二厅 两房两厅 三房两厅 二房两厅 三房两厅 户型面积户型面积 （（MM2 2）） 93~104 118~135 144 147~203 122~151 73~110. 102~137 94~103 116~123 90~110 130~160 64 83~115 118~151 79~91 91~156 12 械/多层 131~1