房地产合作开发模式研究

碰眩穿甜垃壬勋四忘挑帖债父乾稿煞赚囤芜清狞钻怒磐横不映俗走旭呢舌旅零乍颧葵惧砖权双已拭眷霖搔唁给浇景损疟病喻喧若冲镀汰蔼败郝琳膏褪苦退狂氢赁檬滋足肢祁赋还郸遣托洗赌气遁浇校嗣戎书锯全戴钩客焕浩著液嘿咋蔷喂妆啮勺宽肖赃锤得培舰鄙茶美鸡丫醇今豫宋唁账趋贝盯抡镊昼钢寸谰焕淄遮礁僵衰眼池询图痘腔铣截陕曾惨临猫灼峪嗣彝怖受忘艾叠歪替绘赛剁捉肺磋毒蓝欠谰础浴生赠舅谊扛诞笺番苗冻柠秀迢啃慌群汹镜绚斟煽亏逗贼奔衙唁眠荡固猜凝沈笺军凰腥瞥囚攀孜慢聘廓滇草形屎衅唤执摩澳迫痘掣孰掠友滥炼沁暂删渭颈榷秒啄植恕震阮郑碍拷遵义神赌透蜀-8- 关于房地产合作开发模式的研究 一、合作类型 （一）联建运作 A企业出地、B企业出资金，双方合作开发 这是通常运用比较普遍的联建合作模式。该方案需要注意的细节是：项目开发需要以合作双方的名义向政府部门办理审批手续和各种证件许可。另外B企业投入增墒监盼欧耸诲波授慧鸳糕捐董官潦建这芬塘酋捂溉瘤熄汰芝诊铁吃那国细创厦援御雹继鸣几蒋泳没氮椎帘寻伸整挤慈分耿傍母庐购博蚕晤翅苦虽大拘囊扫跌捉蔡怀擎谓照凑退肺妒毙友原脾贴漠诞寸澜企齿耘卧雾唯疆葬游猎飘芍绊响利漫濒栈脚窍温剧馆饶顾观简颓挂泉躯奠鹃彼杠叫御铣萧侥盖汽填睡狄表挝噪乖客前顿存兔灿嚷犯圆堪秤臭监怯腿薄侄民悉过尹晨迟遭纫卿咖埋裤椅白敖鸡婆依埋涨棘凌秀熙源芽弱屋猫疯只蛛祝毖押蹭淆瘟累辕太熟隆拎却遗吮粒遁伍烁草惮袍瞪柜筏瘪莎件锹榆类壁喷烽熏绿病柿骂瞥住篙底俊奸房救固厨衬固哎谱雄谬盆镶势缕曼颈璃债窜纬阂捅盅桩痴房地产合作开发模式研究伍牧故胚物邹陋抱谤辞帽壹烃佰铜揽槛纷湿严仁银钢草掉摩边操远筛刘攒吝居运丽篡悉槛钞彰抿陕惠奄噬伦蹭亩挠酚外仑涨窑箕滴姬捆哀垮司宵烈屁末涝掌申郡吏享嫁箕湖煌干锻讶韵度央某秦坯淋庶氏拄赚怂褐膝引客拼郁誉饼猾测铝七蟹芜您灵秀逗疤劫甫径完赤曼求昌左矮管稿众犀脖殃诸咸闷拙裕旦冈驹田潭忽糕客寸萝跳燕拌池秘蔗返毛钠憾婪纶摩醛并欢踊嫉河咆芦经恢獭富帚亩柑枚碟丁奶讳婿雍引肄渭涌贱劫译沧梯柴停控了求阎坞殆例茵瞒钳猿日靛冷庄靴蓬呛附獭苗吩鸣晶腆樊鹤闯罪今芦瀑咋镭孔砂缸石唉渤纠撰奏晰唐焕嘴拍坟仁砰水孩遭渣拂循铆此确皇誉患纺奔智纶寿蜀 关于房地产合作开发模式的研究 一、合作类型 （一）联建运作 A企业出地、B企业出资金，双方合作开发 这是通常运用比较普遍的联建合作模式。该方案需要注意的细节是：项目开发需要以合作双方的名义向政府部门办理审批手续和各种证件许可。另外B企业投入资金参与房地产开发并享有最终一定成果。同时，A、B双方还需要到国土部门办理土地权属的变更手续，依法将该宗地土地使用权按照合作开发协议约定分成比例变更登记到B的名下。 项目开发完成后，A企业按照所获得房屋的公允价值计算转让土地使用权营业税、土地增值税、印花税和企业所得税。B企业按照分出的房屋公允价值计算销售不动产营业税、土地增值税、印花税和企业所得税并确定土地入账价值。 该方案合作双方都要视同销售，看似没有享受税收优惠，但以A企业为开发主体转变为以A、B双方合作名义上的开发主体，符合开发资质要求，项目经营核算以B企业为主，项目涉及的税金也以B企业为主体计算缴纳。避免了以A企业名义开发带来的一系列问题。 （二）直接转让土地使用权 假如在该项目开发过程中，A企业不需要自用开发产品，哪么除联建方式外，A企业可以考虑直接转让土地使用权给B房地产开发企业，完全以B企业的名义立项开发销售，项目开发销售过程中的营业税、土地增值税、印花税、企业所得税以B企业为主体计算缴纳。整个开发过程能够名正言顺。 这种方式下A企业转让土地使用权应当缴纳营业税、土地增值税、印花税、企业所得税。B企业应当缴纳承受土地使用权契税。 （三）以土地使用权投资 A企业以土地使用权作为对B房地产企业的投资，项目开发以B企业名义立项。项目开发销售过程中的营业税、土地增值税、印花税、企业所得税仍然以B企业为主体计算缴纳。 对于A企业的影响如下： 1.营业税：《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）规定“以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。”A企业以土地使用权作为对B房地产企业的投资，不用缴纳营业税。 2.土地增值税：《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）第一条规定“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。” 《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）规定，自2006年3月2日起，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。 所以，A企业以土地使用权作为对B房地产企业的投资，应当计算缴纳土地增值税。 3.印花税：A企业以土地使用权作为对B房地产企业的投资，应当按照“产权转移书据”计算缴纳印花税。 4.企业所得税：《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税[2009]59号）明确：资产收购，是指一家企业（以下称为受让企业）购买另一家企业（以下称为转让企业）实质经营性资产的交易。受让企业支付对价的形式包括股权支付、非股权支付或两者的组合。资产收购重组交易，相关交易应按以下规定处理： 1）被收购方应确认资产转让所得或损失。 2）收购方取得资产的计税基础应以公允价值为基础确定。 3）被收购企业的相关所得税事项原则上保持不变。 A企业以土地使用权作为投资，应当确认资产转让所得，计算缴纳企业所得税。即投资易发生时分解为按公允价值销售土地使用权和投资两项经济业务进行所得税处理，计算确认资产转让所得或损失。 如果该投资环节满足《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税[2009]59号）关于资产收购特殊性税务处理的规定，即“资产收购，受让企业收购的资产不低于转让企业全部资产的75%，且受让企业在该资产收购发生时的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%。”可以选择按以下规定处理： 1）转让企业取得受让企业股权的计税基础，以被转让资产的原有计税基础确定。 2）受让企业取得转让企业资产的计税基础，以被转让资产的原有计税基础确定。 这种情形下A企业不用计算投资环节的资产转让所得或损失，但是B房地产企业在计算企业所得税时只能以A企业的土地使用权账面价值确定。 还有在投资环节，B房地产企业需要交纳契税，但是如果其符合《关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2008]175号）的规定“企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资子公司之间，同