区域成本综合定价模型

公租房租金定价的方法和模型公租房租金定价的方法和模型 摘要：摘要：公共租赁房租金的合理制定是我国保障性住房体系建立健全 的一核心问题。目前我国公租房租金的定价还处在实践中，各地的 定价方法和模式均存在差异。针对这一现状，选取了几个有代表性 地方的租金定价方法和租金定价模型进行分析 关键词：关键词：公租房 准成本回报定价法成本回报定价法剩余收入 法李嘉图模型区域成本综合定价模型 租金定价方法租金定价方法 1. 1. 重庆模式重庆模式 重庆市于 2010 年正式推出了公共租赁住房制度, 是目前国内 推行公共租赁住房力度最大的城市之一。 《重庆市公共租赁住房管 理暂行办法》 第三十二条规定:公共租赁住房的租金标准按照贷款 利息、维护费并根据不同地段、不同房屋类别等因素，由市物价部 门会同市财政、市住房保障机构等相关部门研究确定。租金实行动 态调整，每2 年向社会公布一次。重庆公租房的租金基本控制在市 场租金的 60%左右。 准成本回报定价法准成本回报定价法 重庆市的租金定价方法主要从成本角度出发, 按保本微利的原 则制定租金价格, 但此方法中的成本不是全部成本, 而是指利用社 会资金所必须付出的投资回报成本, 再加上必需的运行管理费用。 对于政府投入的成本, 如减免的土地成本、优惠的税费和政府基金, 以及直接投入的本金等, 则不要求从租金中取得补偿。当政府投入 的成本有一定的量时, 采用这种方法制定的租金, 一般要较市场租 金低廉许多。 该方法的优点：该方法的优点： 是能保证社会投入资金必要的回报率 , 方便融资, 并且租金明显低于市场价，能兼顾到保障对象的承租能力。 该方法的缺点：该方法的缺点：此种方法也要求政府有相当规模的不计回报的前期 投入, 如果公共租赁住房的保障规模过大, 政府必然将背负较大的 资金压力。 针对重庆市的定价方法，以下将进行分解分析：针对重庆市的定价方法，以下将进行分解分析： 公租房建设主要需要两种资源：土地和资金 土地：在数量上面， 2010 年，重庆无偿划拨公租房土地约 6200 亩，算是政府提供土地多者； 但是在质量上面，几乎所有的地方政府都给的是位置比较偏 的，交通不是很方便的地段。如果交通不方便，以及居住环境周围 的设施配套不齐全，根本就不能满足“夹心层”的居住需要。而且 可能会造成公租房空置， 1 1）重庆的租金不包括政府投入的成本，如减免的土地成本）重庆的租金不包括政府投入的成本，如减免的土地成本 首先地方政府掌握了土地的使用权和部分财政收入，还有地方 的自然资源和人力资源，这些都是地方的财富所在，属于地方垄断 性资源，把土地免费拨付给公租房建设，就会减少政府的财富，毕 竟这些土地如果用来发展商品房，必定会增加政府的财政收入。所 以地段越是好的土地，地方政府越不愿意无偿拿来建公租房。 2 2）重庆公租房租金也不包括政府直接投入的直接成本）重庆公租房租金也不包括政府直接投入的直接成本 其次根据重庆未来十年城市化进程情况， 计划十年内重庆将投入 4000 万平方米公共租赁住房。重庆政府想在短期内就做出大政绩， 对于本身就不是很富裕的重庆，公租房的建设又主要靠财政投入支 撑，不仅不利于公租房的长期性健康发展， 也会对重庆市的整个经济 建设带来风险。虽然重庆市政府为了回笼筹措资金，在《办法》的第 四十条规定：承租人在租赁 5 年期满后，可选择申请购买居住的公共 租赁住房。但具体的操作细则却没有明示规范出来，这样的模糊性， 为将来私人侵吞集体财产、相关官员行贿受贿埋下伏笔。 总结总结：不是每个城市都有重庆政府那么多土地可供免费拨付进 行公租房建设，重庆之所以可以大力度的依靠财政进行公租房建设， 是因为除了重庆自己地方政府的投入， 还有国家财政拨款。现在国家 大力支持西部发展， 所以重庆可以争取到较多的财政资金投资公租房 建设，另外重庆市用于公租房建设的位置相对其他城市都比较好， 投 入风险小。 2. 2. 北京模式北京模式 北京市最新公共租赁住房政策于 2012 年 7 月出台。 根据《公共 租赁住房管理办法》 (住房和城乡建设部令第11号)第十九条规定： 市、 县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门， 按照略低于同地 段住房市场租金水平的原则，确定本地区的公共租赁住房租金标准， 报本级人民政府批准后实施。 公共租赁住房租金标准应当向社会公布，并定期调整 从目前有关部门发布的情况看, 北京市公共租赁住房租金主要按 土地价格、建安成本、各种税费、贷款利息以及管理费用等确定。其 中, 土地价格主要为拆迁安置费用 成本回报定价法成本回报定价法 该方法主要从公共租赁住房投资成本和运行管理成本回收角度 出发, 按保本微利原则制定租金价格, 同时适当兼顾保障对象的承受 能力和相同地段、相同品质住房的市场租金水平。采用该方法, 制定 的租金水平通常与市场化租金水平较为接近 , 在土地成本偏高的项 目中, 租金水平甚至会高于市场租金。 此方法的优点是：此方法的优点是： 作为租赁型保障房之一，公租房同廉租房一样，在建设过程中资 金投入大、利润少、回收周期长，如果能在前期的租金中涵盖土地成 本、建安费用、贷款利息和管理费用，必定会减轻政府的财政压力， 而且能保证社会投入资金必要的回报率 , 有利于吸引社会资金参与 房源供应和促进融资。 此方法的缺点是：此方法的缺点是： 租金偏高, 公共租赁住房的公益性不够突出, 保障对象可能依然 有较大的租金支付压力，不一定能够被中低收入水平的人群所接收。 公共租赁住房，是指政府投资并提供政策支持，限定套型面积和按 优惠租金标准向符合条件的家庭供应的保障性住房。如果以成本定 价法进行租金定价，并不符合公租房定义中的优惠租金标准，会造 成社会舆论，让大家对公租房这一保障性住房产生质疑。不利于后 期公租房的建设。 总结：总结：虽然成本定价法在一定程度上减轻了政府的财政压力， 但它 并没有明显的减轻本应受保障民众的住房支付压力，中国社科院财 政与贸易经济研究所助理研究员姜雪梅曾针对于公租房的租金定 价模式说过：建设公租房需要大量资金，不承诺一定的资金回报率 就很难吸引社会资金的加入。但是，资金回报率高了，公租房的租 金水平就不能低，就会导致公租房空置率偏高，这样一来，预期的 资金收益率就很难实现，会进一步影响公租房建设。 北京为了缓解公租房租金过高，对公租房租金实行“市场定价、 分档补贴、租补分离”。即公租房租金按照略低于同地段、同类型 住房的市场租金水平确定，但政府将根据承租家庭收入水平等情况 给予一定的租金补贴。 “租补分离”的优点就是解决了保障房的退 出难、同时也降低了中低收入人群的住房支出。但“租补分离”要 想发挥出最佳效益，必须要加强监管力度和规范发放租金补贴流 程， 3 3、新加坡模式、新加坡模式 新加坡用于出租的公共住房，其租金水平按市场租金水平的一 定比例确定。其中，在符合收入等准入条件的家庭中，收入较低的 家庭按市场租金的 10%支付， 收入较高的家庭按市场租金的 30%支 付。由于公共住房的租金一般远远低于市场价格，使得新加坡公共 住房建设管理机构－－建屋发展局经常亏损。为弥补运行成本困 难，新加坡政府每年都从财政预算中给建屋发展局