北京物业服务费用评价规范北京物业服务质量评价规范

《北京市物业服务费用评估规范》《北京市物业服务费用评估规范》 《北京市物业《北京市物业 服务质量评估规范》服务质量评估规范》 京建发〔2010〕391 号 各区县建委、房管局，各有关单位： 为了规范物业服务第三方评估监理活动，爱护有关利害关系人的 合法权益，培养第三方评估监理市场，配合《北京市物业服务第三方评估 监理治理方法》 的施行， 现将 《北京市物业项目承接查验评估规范 （试行） 》 、 《北京市物业服务费用评估规范（试行） 》和《北京市物业服务质量评估规 范（试行） 》印发给你们，请遵照执行。 附件 1： 北京市物业项目承接查验评估规范（试行） 目录 1 总则………………………………………………………2 2 术语…………………………………………………………2 3 评估原则………………………………………………………4 4 评估程序……………………………………………………4 5 评估依据……………………………………………………6 6 评估报告………………………………………………………7 7 职业道德………………………………………………………8 附录 规范用词用语讲明…………………………….………8 1 总则 1.0.1为了规范物业项目承接查验评估行为，统一评估程序和方法， 做到评估结果客观、公平、真实，按照《北京市物业治理方法》 、 《北京市 物业服务第三方评估监理治理方法》等法律、法规的有关规定，制定本规 范。 1.0.2本规范适用于北京市行政区域内进行的物业项目承接查验评估 活动。 1.0.3物业项目承接查验评估应当独立、客观、公平、真实。 1.0.4物业项目承接查验评估应当符合国家、北京市现行有关标准、 规范的规定和本规范的规定。 2 术语 2.0.1物业项目承接查验 物业项目承接查验是指为了完成物业共用部分的交接，建设单位、业 主或受业主托付的物业服务企业以及物业服务评估监理机构，对物业共用 部分的建筑质量、治理资料、使用功能等进行的综合性查验。 物业项目承接查验包括要紧应包括下列内容： 1.物业区域划分状况：查勘现状和《物业区域划分意见书》是否一致。 2.物业构成状况：查勘现状与《建设工程规划许可证》 、 《规划意见书》 是否一致；查勘现状与房屋销售合同的承诺是否一致。 3.物业服务用房状况： 查勘现状与 《建设工程规划许可证》 、 《规 划意见书》是否一致；查勘现状与测绘成果备案是否一致；查勘物业服务 用房面积和楼层是否符合法定或约定标准。 4.物业共用部位状况: 查勘现状与《建设工程规划许可证》 、 《规划意见 书》是否一致；查勘现状与《房屋买卖合同》约定是否一致；查验物业共 用部位的使用及养护是否符合有关技术标准要求。 5.物业共用设施设备状况；查验现状与建设工程设计文件是否一致； 查 勘现状与《房屋买卖合同》约定是否一致；查验物业共用设施设备的使用 及养护是否符合有关技术标准要求。 6. 物业资料交接状况：查验拟移交物业资料的种类、数量和内容是否 符合有关技术标准要求。 2.0.2物业项目承接查验评估 专业评估人员按照评估目的，遵循评估原则，按照评估程序和评 估标准，对物业项目承接查验在评估时点的具体实际状况进行评估和判定 的活动。 2.0.3评估项目 一个需要评估物业项目承接查验的物业项目。 2.0.4评估目的 评估结果的期望用途。 2.0.5评估时点 评估结果对应的日期。 2.0.6评估结果 关于评估项目的物业项目承接查验是否符合有关规定要求的最终结 论。 2.0.7评估报告 全面、公平、客观、准确地记述评估过程和评估成果的文件，给托付 方的书面答复，关于评估项目在评估时点的物业项目承接查验是否符合有 关规定要求的研究报告。 3评估原则 3.0.1物业项目承接查验评估应遵循下列原则： 1. 合法原则； 2. 评估时点原则。 3.0.2遵循合法原则，评估人员在进行评估应以符合有关法规的规定 为前提。 3.0.3遵循评估时点原则，评估结果应是对评估项目在评估时点的物 业项目承接查验的具体实际状况。 4 评估程序 4.0.1自同意评估托付至完成评估报告期间，物业项目承接查验评估 应按下列程序进行： 1.同意托付，签订托付协议 2.明确评估差不多事项 3.拟定评估作业方案，确定评估人员； 4.提早告知有关方评估作业时刻及配合事项； 5.有关方按照协议约定的承接查验范畴提交拟移交的资料和公共设备 设施清单； 6．组织评估人员审核有关方提供的项目有关资料； 7.评估人员到项目现场进行实地查勘； 8. 建设单位、物业服务企业、评估监理人员、托付人等签字确认现场 查勘结果； 9. 评估人员按照审核及查勘结果分项进行评估； 10.撰写并提交评估报告。 4.0.2明确评估差不多事项： 1. 评估目的； 2. 评估时点； 3. 评估内容。 4.0.3托付人和评估机构搜集整理评估项目资料应包括下列内容： 1. 项目立项批复、建设工程规划意见书、有关竣工验收及备案文件资 料； 2. 项目物业区域划分意见书； 3. 项目物业共用部位、共用设施设备情形； 4. 交接双方分不提供的交接情形讲明书。 4.0.4在明确评估差不多事项、搜集整理评估项目资料的基础上，应 对评估项目进行初步分析，拟定评估作业方案。 评估作业方案要紧应包括下列内容： 1. 评估人员的组成和产生方式； 2. 拟采纳的评估方法； 3. 拟定作业步骤和作业进度。 4.0.5评估人员到项目现场进行初步查勘，应包括下列内容： 1. 物业区域划分状况； 2. 物业构成状况； 3. 物业共用部位状况； 4. 物业共用设施设备状况； 5. 物业资料交接状况； 6. 物业交接遗留咨询题状况。 4.0.6完成并出具评估报告后，应对有关该评估项目的一切必要资料 进行整理、归档和妥善保管。 5 评估依据 5.0.1 物业项目承接查验评估应当依据以下法律、法规、规章及文件的 有关规定进行评估： 1.《物业治理条例》中第二十七条、第二十八条、第二十九条、第三十 条、第三十一条、第三十八条有关物业项目承接查验的有关规定； 2.《北京市物业治理方法》及《北京市物业服务第三方评估监理治理方 法》中有关物业项目承接查验的有关规定； 3.《北京市新建物业项目承接查验标准》的有关规定； 4.北京市人民政府关于 《北京市新建改建居住区公共服务设施配套建设 指标》的有关规定和项目规划批复； 5.项目规划文件、设计文件； 6.《房屋买卖合同》 、 《前期物业服务合同》 、 《临时治理规约》中的有关 约定； 7.其他有关法律、法规、规范、标准。 6 评估报告 6.0.1 评估报告应包括下列内容： 1．评估报告书摘要； 2．评估目的； 3．评估对象和范畴； 4．评估原则； 5．评估依据； 6．评估声明； 7．评估基准日和有效期； 8．评估方法； 9．评估工作实施过程； 10．评估结论及争议讲明； 11．评估限定条件； 12．评估人员名单； 13．评估作业日期； 14．评估报告日期； 15．评估文件附件。 6.0.2评估报告应由评估人员签章确认并加盖评估监理机构印章。 6.0.3评估时点以提交报告之日为基准日。 7 职业道德 7.0.1评估人员和评估机构不得作任何虚伪的评