前期物业管理公开招投标工作流程

响水县前期物业管理招投标工作流程响水县前期物业管理招投标工作流程 （暂定稿）（暂定稿） 为规范我县前期物业管理招标投标行为， 保护当事人的合法权益， 促 进物业管理市场的公平竞争，根据《中华人民共和国招标投标法》 、国务 院《物业管理条例》 、 《江苏省物业管理条例》 、 《盐城市前期物业管理招投 标实施细则》等有关法律法规，结合我县实际情况，制定本工作流程。 一、招投标方式和范围 （一） 、招投标方式 前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。 （二） 、招投标范围 在同一物业管理区域内， 凡建筑面积多层在 3 万平方米以上， 高层住 宅在 1 万平方米以上的住宅小区 （含住宅小区内的非住宅物业） 都应公开 招标。有下列情形之一的特殊情况，经县住建局批准，可以采用协议的方 式邀请招标，选聘具有相应资质的物业服务企业：1、公开招标或者连续 两次接受邀请投标人少于 3 个的；2、多层住宅在 3 万平方米以下、高层 住宅在 1 万平方米以下的。 二、招投标时限 通过招投标方式选聘物业服务企业的， 招标人应当在以下规定时限内 完成招投标工作： （一）新建现售商品房项目应当在现售30 日前完成； （二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》前完成； （三）非出售的新建项目应当在交付使用90 日前完成。 三、招标步骤 步骤一：招标前期准备步骤一：招标前期准备 （一）招标人应成立招标工作小组并确定招标组织成员。 （1）法人代表（负责人）或其代理人参加招标工作小组。 （2）熟悉物业管理招标业务的经济、技术和管理人员占招标工作小 组成员总数的 50%以上。 （二）招标人根据要求，按有关规定编制招标文件、起草招标公告或 投标邀请书初稿； （三）招标申请及招标备案 招标人在发布招标公告或发出投标邀请书的 10 日前，提交填写好的 《响水县前期物业管理公开招投标申请表》 及 《响水县物业管理项目招投 标备案申请表》 报县住建局物管科招标备案， 招标人需提供以下招标备案 资料： 1、与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件： 包括①项目立项批复 ②企业营业执照和组织机构代码证 ③税务登记证 ④资质证书 ⑤规划核准图（即总平面规划图，由规划办盖章，并说明物业用 房的位置和面积） ⑥建设工程规划许可证 ⑦国有土地使用证 ⑧施工许可证 （以上查验原件，复印件上需盖单位公章） 2、 《招标公告》或者《投标邀请书》 ； 3、 《招标文件》 ； 4、物管用房位置与面积说明； 5、负责项目招标事宜人员的介绍信或委托书； 6、法律、法规规定的其它材料。 重新选聘物业服务企业的，还应提供物业服务合同。 （四）招标文件的内容 招标人应当根据招标项目前期物业管理的特点和需要， 在招标活动开 始前完成招标文件的编制和招标备案。 招标文件需报物管科审核确认。 所 有招标文件制作在刊登招标公告前完成。 前期物业管理招标文件应包括以下内容： 1、招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项 目规划建设（名称、类型、位置、建筑面积、区域四至、主要经济技术指 标、建设与竣工交付日期） 、相关设施设备、物业管理用房配置等基本情 况； 2、物业管理前期介入的时间、服务要求，相关业主共有的道路、绿 地、公共场所、公用设施、车位（库）、物业管理用房以及房屋共用部位、 共用设施设备的接管验收要求； 3、对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、 投标书份数、企业情况、管理服务总体目标及各项指标要求、拟派出的管 理项目负责人和主要技术人员简历与业绩、 物业管理设计模式、 机构设立、 岗位安排、员工培训计划、管理制度及装备的机械设备和采取的措施、物 业服务费标准的测算、公共能耗管理、投标承诺、投标书密封加盖企业印 鉴和法定代表人签章等要求； 4、交付使用后经营性物业的租赁经营与管理，包括停车场（库）、会 所等相关设施权利归属、服务收费方式等； 5、物业服务内容（包括对业主入住、建立服务系统和服务网络，房 屋共用部位、 共用设施设备维修养护， 公共绿化养护管理， 公共秩序维护、 车辆停放管理、消防等安全防范管理，装饰装修管理服务，公共环境卫生 保洁，物业资料管理、客户服务和便民措施等）及服务标准； 6、财务管理，包括对物业服务费和专项维修资金的使用管理； 7、前期物业服务合同的签订说明以及业主临时公约的制订说明； 8、房屋质量保证文件和房屋使用说明情况； 9、招标人向中标人提供的物业管理条件或者优惠条件； 10、评标标准和评标方法，废标认定原则； 11、 投标保证金的缴纳， 对未中标人编制投标文件的经济补偿方法等； 12、招标人、中标人违约的责任； 13、招标文件解释和招标活动方案，包括现场踏勘、投标书送达地点 及截止时间、开标时间及地点等； 14、其他招标事项的说明及法律法规规定的其他内容。 （五） 物管科对申请表内容及相关备案材料进行审核， 签字同意后方 可进入下一程序。 物管科对备案有异议的， 在受理之日起 3 个工作日内向 招标人提出，并出具整改意见书。没有异议的，同意发出招标公告或发出 投标邀请书。 步骤二：招标公告发布或投标邀请书发出步骤二：招标公告发布或投标邀请书发出 招标人应制作招标公告并采用书面公告形式报物管科审核。 （一） 招标公告发布： 招标公告经物管科审核同意后， 由招标人在 《今 日响水》报纸上刊登，并在县住建局指定网站上发布招标公告。网站上公 告时间不少于 3 个工作日。 （二）涉及议标、邀请招标的项目，招标人须提出申请，经批准后方 可实施。 采用邀请招标方式的， 应向 3 家以上的具有物业管理资质和物业 管理实绩的企业发出投标邀请书。 （三）招标文件的发售时间最短不得少于2 个工作日，公开招标的， 从发售招标文件至递交投标文件截止日至少为20 天。 （四）招标公告和投标邀请书应包括以下内容： 1、招标人的名称、地址、联系方式； 2、招标项目的基本情况（名称、地址、使用性质、建筑面积、物业 管理用房面积、实施管理的时间） ； 3、招标投标活动时间安排； 4、投标人资格条件、报名地点和期限； 5、投标人资格预审办法； 6、物业服务履约保证金； 7、获取招标文件的时间、地点、方法和相关费用等。 步骤三：投标报名和投标人资格预审步骤三：投标报名和投标人资格预审 （一） 投标人按照招标公告或投标邀请书规定的时间和地址报名， 报 名前需携带符合招标公告 （或投标邀请书） 要求的相关有效证件材料，同 时需出具负责项目投标活动相关事宜人员的介绍信或委托书。 （二）资格预审 报名结束后由招标人和物管科在 3 个工作日内对投标申请人， 进行资 格审核，最终确认投标人名单。不采用资格预审的直接发售招标文件；采 用资格预审的， 按照招标公告的要求审查， 若资格预审合格的投标申请人 过多，可选择不少于 5 家资格预审合格的作为投标人，并发售招标文件。 步骤四：现场踏勘步骤四：现场踏勘 招标人根据物业管理项目的具体情况，可以在招标文件发出的 5 日 内，组织招标文件收受人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等。 步骤五：招标答疑步骤五：招标答疑 （一） 对招标文件收受人提出的疑问， 招标人应当予以澄清或者以书 面形式发送给所有