“违章建筑——如何界定？如何处理

《中华人民共和国物权法》已由中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于 2007年 3 月 16 日通过，自 2007 年 10 月 1 日起施行。作为第一部解决物的归属与利用的专 门法律，对城乡建设与管理中的“违章建筑“的界定与处理将有重大的影响。 在城乡建 设管理的实践中， 常有无证房或证件不全的房屋被当作违章建筑而无偿拆除。 由此引起的矛 盾不计其数。 如何看待无证房或证件不全的房屋， 是困惑执法人员和行政相对人的难题。《中 华人民共和国物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物 权的，自事实行为成就时发生效力“。这一规定确立了建筑物权，无证房或证件不全的房屋 应不再一律是违章建筑， 将一定程度上规范违章建筑的界定与处理。 无证房或证件不全的房 屋为何不再一律是违章建筑？如何界定与处理无证房或证件不全的房屋， 是城乡管理当中难 以回避的问题。 “违章建筑“：如何界定？如何处理？ 面对“违章建筑“， 不管是不作为。 怎么来解决这种拆与建的矛盾？作为管理者应当准确理解 《中华人民共和国 物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实 行为成就时发生效力“。合法建造应是指建造时符合当时的规定，绝不是指现在的规定。在 具体工作中，对“违章建筑“的界定与处理应把握以下三条： 第一， 法律依据是关 键 我们应该理解，不予补偿的“违章建筑“是指依照法律规定应当无偿拆除的建筑而 不能以是否具有产权证或批准文件作为判断是否是违章建筑的唯一标准。既然是这种理解， 有一个前提， 首先要找到依据确认他的是违章建筑的法律依据， 不能“以其昏昏， 使人昭昭“。 自己都说不明白，凭什么说别人的是违章建筑？是占了公路的保护区，违反了《公路法》的 规定，还是在城市规划区内新建扩建改建房屋未取得建设工程许可证，违反《城市规划法》 的规定？是在建房当中没有取得施工许可证，违反了《建筑法》的规定，还是在机场高度控 制区域，房屋建设超高，违反《民航法》的规定？是在河道当中修建房屋，违反了《防洪法》 的规定，还是房屋的质量形象太差，影响市容，违反了国务院的《市容管理条例》的规定等 等。 到 2005 年，有 18 个法律法规规定了违章建筑和违法建筑。两年过去了，又产 生了不少新的规定，如《畜牧法》规定在城市规划区域内不能养猪，不能修建养猪场养鸡场 的院舍。对一栋房子，如要认定为违章，就要找到一个相应的法律。并且，应是违反建造时 的规定，绝不是指现在的规定。天安门到现在还没有房产登记证，也没有土地使用权证，还 没有建设用地的规划许可证和建设工程的规划许可证， 更没有施工许可证， 我们难道能说天 安门是违章建筑么？如果从革命的角度来说，当然是违章建筑，甚至是反动建筑，它是过去 明王朝清王朝反动派为了欺压老百姓，为了腐败修建的王宫，“革命无罪，造反有理“。但是 现在是法制国家，不能这么说，因为明王朝建宫殿的时候，我们的规划局还没有，人民政权 还没有成立， 成立就不一定会建天安门。 是不是建国以后建的没有手续的就是违章建筑呢？ 我们说人民大会堂，人民大会堂在 2005 年 5 月 8 日终于光荣的领取了国有土地使用权证。 但是它的建设用地规划许可证， 建设工程规划许可证和施工许可证仍然没有， 房产权证仍然 没有。根据我们的房产登记办法，初始登记，必须要有规划许可，必须要有施工许可，必须 要有用地许可，必须要有立项许可，这四个许可，缺一不可。如果是住宅登记，还需要房地 产开发资质，才能办到产权证。现在很多单位集资建房，很多房子长期办不了产权证.根据 目前的房屋产权登记办法人民大会堂登记不了。所以按照“没有手续的就是违章建筑“的说 法，人民大会堂也是违章建筑。这个问题讲起来严重了。 所以，只有违反建造时的 法律依据，才能确定是“违章建筑“，主管机关才会采纳，司法机关才会在裁判当中支持你的 观点。否则，就违背了《中华人民共和国物权法》第三十条之规定。 第二，是否违章 必须由法律授权的机关界定 现在出现一个问题，有的地方在下裁决书的时候，或者 是拆迁公司申请裁决的时候， 就直接说人家违章建筑不予补偿。 是否违章这个话不应该是随 便哪个机关都能说的， 因为说一栋房子是违章建筑， 必须是法律授权即有权的执法机关才能 界定。 比如说没有施工许可证， 或者没有建设工程的规划许可证， 甚至没有房契， 没有登记， 就说它一定是违章建筑，行么？不行！ 出现这一问题的原因，就是不了解“法律无授 权即为侵权“的原则。 我们要实事求是的看待我们的历史， 规划机关是在 1974 年成立的。 1974 年安徽的一次全国建设系统会议中， 发了一个会议纪要， 确定我们必须要在社会主义的城市 建设中，要规划优先，要依据规划，所以要成立一个专门的规划机构来管理，在以前是没有 规划局，也没有规划委员会，也没有规划科，也没有这个职业， 那么 74 年以后就有了，1980 年，90 年就开始逐步完善升级，就从建委的一个规划科，规划处独立出来，有些地方还成 立了规划局，还有规划委员会，建设部成立了一个城市规划司。1990 年出台了《城市规划 法》 ，今年又出台《城乡规划法》 ，制度是慢慢完善。那么在规划局都没有的情况下，到哪里 去找规划许可证呢？找不到。还有我们过去的规划法规定，是城市的规划区内，我的规划局 才管，规划区外，管不管，那么农村房屋的建设管不管呢？没办法管。尽管后来有一个村镇 规划管理条例，但仍然没有办法管理。又如，农村大量的房屋，到目前为止，根据房屋产权 登记办法，是无法登记的，那怎么办？到拆迁的时候，我们对农村城乡结合部或者是农村， 作为违法建筑不予补偿？显然不能，所以在这个问题上，我们要把握一条，我们需要请法律 授权的有关机关，比如说，这个房子因为没有领取规划许可证而成为违法建筑，那么我们就 要请规划部门来界定，这个房子有没有规划，没有规划，是不是属于第四十条的补办手续范 围，还是违法拆除的范围，这个由他来界定，界定出来，我们才于法有据。又如，对可能是 违法用地所建房屋，就应由土地主管行政机关或县级以上人民政府来界定才为有 效。 第三，对违章建筑一定要依法严格处理。 我们前面找到了法律规定，又 找到了有权的执法机关作出界定， 那还是不够的， 因为我们的法律对违法建筑的处理是不同 的。不把握分寸，则可能宽严皆误，因此执法当慎之又慎。比如，广州的白云机场从市区迁 到了花都， 为什么要迁， 其中一个很重要的原因是原有的白云机场的空中禁空控制没保护好， 很多房子都是通过有关部门批准建起来高楼， 一栋栋高楼围着白云机场建起来， 飞机下降的 禁空高度就没有了，第二个原因，旁边的白云山上建起了 n 个无线电传输站，影响到飞机的 通讯无法保证安全，只好搬了。如果按照民用航空法的规定，你所有机场范围的超高建筑都 是违法建筑，应当拆除，拆的了么？拆不了。人家就会讲，我也是通过有关部门批准的，我 有我的法律依据， 比如说修在白云山上的移动通讯站是根据无线电通讯的管理条例必须建在 制高点，来保证通讯质量，信息产业也是国民经