财税实务房地产企业取得土地该如何计算契税

【tips】本文由梁志飞老师精心收编整理，同学们学习财税会计定要踏踏实实把基本功练好！财税实务房地产企业取得土地该如何计算契税财税实务房地产企业取得土地该如何计算契税小税种大风险.【老刘说税】就契税、房产税、印花税、城市土地使用税、土地增值税等进行全面系统解析,教你依法纳税、合理筹划、用好政策、用足政策、利润最大、税负最低! 房地产企业取得土地该如何计算契税【本集提示】招拍挂后以房屋补偿形式给原居民契税该如何计算? 招拍挂取得同时现金支付青苗补偿费又该如何计算契税?招拍挂后获得财政局土地价款返利契税如何计算?由于政策性搬迁房地产企业原开发用地置换新土地是否缴纳契税?通过股权收购获得土地是否缴纳契税?取得工业用地变更为房地产开发用地补缴出让金该如何计算缴纳契税? 一、招拍挂后以房屋补偿形式给原居民契税该如何计算《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税[2004]134 号)规定:出让国有土地使用权的,其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益.以竞价方式出让的,其契税计税价格,一般应确定为竞价的成交价格,土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内. 此规定要求,招拍挂出让金要计算缴纳契税,同时以拆一还一等形式补偿给原业主的房屋属于补偿费,补偿费也应计算缴纳契税. 例如1:甲房地产企业通过招拍挂取得一块土地,向国土局缴纳土地出让金 100000 万元,通过招拍挂条件约定,房地产企业将来要用 20000 平方米的房屋补偿给原居民.按补充协议约定,拆一还【tips】本文由梁志飞老师精心收编整理，同学们学习财税会计定要踏踏实实把基本功练好！一需要现金补偿的,每平方米补偿现金 1 万元;不要现金用房屋面积补偿的,按拆一还一等面积补偿.因此每平方米房屋约等于现金 1 万元,结果村民选择补偿房屋,因此补偿给原居民的 20000 平方米合计等价现金 20000 万元. 房地产企业取得土地实际支付给国土局的 100000 万元与等价房屋作价 20000 万元,均属于取得土地的价款.按财税【2004】134 号规定,契税计算金额=(100000+20000)*契税税率,假设当地政府规定契税税率为 3%.最后房地产缴纳契税 120000*3%=3600 万元. 例如2:甲房地产企业通过招拍挂取得一块土地,向国土局缴纳土地出让金 100000 万元,通过招拍挂条件约定,房地产企业将来要用 20000 平方米的房屋补偿给原居民.按补充协议约定,拆一还一需要现金补偿的,每平方米补偿现金 1 万元;不要现金用房屋面积补偿的,按拆一还一等面积补偿毛坯房作价 9000 元,房地产企业再按每平米支付现金 1000 元给村民.结果村民选择补偿房屋,企业因此每平方米向原居民补偿合计 1 万元,因此补偿给原居民的 20000 平方米合计等价现金 20000 万元. 契税计算金额=(100000+20000)*契税税率,假设当地政府规定契税税率为 3%.最后房地产缴纳契税 120000*3%=3600 万元. 例如3:甲房地产企业通过招拍挂取得一块土地,向国土局缴纳土地出让金 100000 万元,通过招拍挂条件约定,房地产企业将来要用 20000 平方米的房屋补偿给原居民.按补充协议约定,拆一还一需要现金补偿的,每平方米补偿现金 1 万元;不要现金用房屋面积补偿的,按拆一还一等面积补偿毛坯房作价 1.1 万元,村民【tips】本文由梁志飞老师精心收编整理，同学们学习财税会计定要踏踏实实把基本功练好！要向房地产企业支付每平方米 1000 元,结果村民选择补偿房屋. 企业因此每平方米向原居民补偿合计 1 万元,因此补偿给原居民的 20000 平方米合计等价现金 20000 万元. 契税计算金额=(100000+20000)*契税税率,假设当地政府规定契税税率为 3%.最后房地产缴纳契税 120000*3%=3600 万元. 二、招拍挂取得同时现金支付青苗补偿费又该如何计算契税同理,(财税[2004]134 号)规定:出让国有土地使用权的,其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益. 以竞价方式出让的,其契税计税价格,一般应确定为竞价的成交价格,土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内. 房地产企业取得土地向国土局支付土地出让金 100000 万元,向原村民支付青苗补偿费 20000 万元,房地产企业取得土地应当缴纳契税=【100000+20000】*3%=3600 万元. 三、招拍挂后获得财政局土地价款返利契税如何计算例如:甲房地产企业 2016 年 12 月5日招拍挂获得一块土地,招拍挂出让金 120000 万元.当地政府土地起拍价 60000 万元,目标能招拍挂 80000 万元,实际招拍挂当天最终竞价为 120000 万元,政府决定向招拍挂成功企业返利 20000 万元. 甲房地产企业取得此块土地该如何计算缴纳契税呢? 根据国税函〔2005〕436 号规定:根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其细则的有关规定,对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金,要计征契税.不得因减免土地出让金,而减免契税. 【tips】本文由梁志飞老师精心收编整理，同学们学习财税会计定要踏踏实实把基本功练好！因此,甲房地产企业获得政府土地出让金返利 20000 万元不能作为计算契税的减免优惠,最终缴纳契税还是=120000*3%=3600 万元. 四、由于政策性搬迁房地产企业原开发用地置换新土地是否缴纳契税《契税暂行条例》、《契税暂行条例细则》第四条第三项规定,土地使用权交换、房屋所有权交换的契税计税依据,为所交换的土地使用权、房屋价格的差额.2.《契税暂行条例细则》第十条规定,土地使用权交换、房屋交换,交换价格不相等的,由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款.交换价格相等的,免征契税.土地使用权与房屋所有权之间相互交换,按照前款征税. 对土地使用权交换、房屋所有权交换及土地使用权与房屋所有权之间相互交换的差额,明显不合理且无正当理由,由征收机关参照市场价格核定的计税价格作为计税依据. 五、通过股权收购获得土地是否缴纳契税甲公司房地产企业出资 120000 万元购买乙企业的子公司丙,丙公司资产只有一块土地,甲公司收购后作为丙公司唯一的股东, 将来准备用于房地产开发.丙公司原取得土地成本 80000 万元, 评估作价 130000 万元. 甲公司出资 120000 万元收购获得丙公司,是否涉及契税呢?根据财税【2015】37 号规定:在股权(股份)转让中,单位、个人承受公司股权(股份),公司土地、房屋权属不发生转移,不征收契税. 因此,甲公司不用缴纳契税,丙公司在股东变化过程中也不用缴【tips】本文由梁志飞老师精心收编整理，同学们学习财税会计定要踏踏实实把基本功练好！纳契税. 六、取得工业用地变更为房地产开发用地补缴出让金该如何计算缴纳契税甲公司房地产企业为了响应政府三旧改造购买乙工业