完整版房地产开发经营与管理重点归纳,推荐文档

ImportanceImportanceforforAkiAki ——房地产开发经营与管理 第一章第一章房地产概述房地产概述 房地产特性房地产特性 ①位置固定性②数量有限性③用途多样性④供求区域性⑤投资风险性⑥难以变现性⑦外部影响性⑧使用限制性⑨ 10大量投资性○11长期使用性 保值增值性○ 房地产业的特点房地产业的特点 ①房地产业投资大、周期长、效益高 ②房产、地产交易的不可分割性 ③房地产业的产品保值性、增值性和地域性 ④房地产业的发展要受城镇综合因素的影响 房地产在国民经济中的地位房地产在国民经济中的地位 对 GDP 的贡献——6-12% 对地方财政的贡献（土地出让金、房地产企业税收、向房地产企业的收费） 对相关产业的拉动——建筑业、建材、冶金、机械、电器、家具；金融、邮电通信、交通运输、商业…… 对就业的拉动——建筑装修、物业管理、中介评估…… 房地产投资类型房地产投资类型 按投资形式划分（直接投资和间接投资） 按投资所处的环节划分（开发投资和置业投资） 按物业类型划分（居住、商业、工业、特殊） 房地产直接投资和间接投资房地产直接投资和间接投资 直接投资——投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关管理工作，包括从购地开始的开发投资和 面向建成物业的置业投资两种形式。 间接投资——将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不需要直接参与房地产经营管理工作。房地 产企业债券和股票投资、投资于房地产投资信托公司（REITs） 、购买、开发、管理和出售房地产资产的公司、购买住 房抵押支持证券 房地产投资特性房地产投资特性 ① 投资金额巨大，回收期长 ② 投资不确定因素多，风险较大 ③ 流动性较差 ④ 具有保值增值性 ⑤ 受政府政策影响较大 ⑥ 依赖金融部门的支持 ⑦ 具有专业性 ⑧ 投资具有相互影响性 房地产开发的主要工作阶段房地产开发的主要工作阶段 ① 投资机会寻找 ② 项目可行性研究 ③ 取得土地使用权 ④ 项目规划与合同谈判 ⑤ 项目建设 ⑥ 房地产租售 ⑦ 物业管理 第二章第二章 房地产企业房地产企业 房地产企业的特征房地产企业的特征 ①经营对象的不可移动性 ②业务形态的服务性 ③经营活动的资金和人才密集性 ④不完全竞争性。 ⑤房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势 房地产企业资质等级的划分房地产企业资质等级的划分 根据建设部房地产开发企业资质管理的规定，房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四等。各资质等级企 业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得超越承担业务。各资质等级的企业应达到相应的条件。 一级资质房地产开发企业承担项目的建设规模不受限制。 二级资质房地产开发企业可以承担建筑面积25 万平方米以下的项目。 三级资质房地产开发企业可以承担建筑面积20 万平方米以下的项目。 四级资质房地产开发企业可以承担建筑面积 10 万平方米以下的项目。新设立房地产开发企业视具体条件审批建设 规模。 房地产组织结构形式房地产组织结构形式 ①职能型组织结构 ②项目型组织结构 ③矩阵型组织结构 ④混合型组织结构 房地产企业经营目标房地产企业经营目标 原则—— ①可行性原则 ②可量化原则 ③一致性原则 ④弹性原则 内容—— ①战略目标 ②成长性目标（营业收入及增长率、资产总额及增长率、开发规模及开发范围；土地储备面积） ③营利性目标（净利润、利润率、资产负债率等） ④竞争性目标（市场占有率、行业影响率、品牌价值） ⑤战术目标——市场定位，产品结构，价格策略，广告策略，营销策略 第三章第三章房地产开发与经营环境分析房地产开发与经营环境分析 房地产开发经营环境的构成要素房地产开发经营环境的构成要素 ①政治环境（政治局势、政策制度、政府管理服务水平） ②经济环境（宏观经济环境、市场环境、财务环境、资源环境） ③社会文化环境（社会秩序、人口、就业、风俗、宗教、价值观念） ④自然地理环境 ⑤基础设施环境 ⑥法律环境 房地产开发经营环境分析方法房地产开发经营环境分析方法 ①道氏评估法 ②SWOT 分析法 ③综合评价法 综合评价法步骤综合评价法步骤 ①确定投资环境要素 ②由层次分析法确定各环境要素的权重系数 ③由统计分析确定各环境要素的得分 ④分别对不同方案（选址）计算投资环境的综合评分 ⑤根据环境条件变化对评价结果的影响进行敏感性分析 ⑥根据综合评分与敏感性分析结果，作出投资选址决策 市场调研内容市场调研内容 ①市场环境调研 ②消费者调研 ③竞争楼盘调研 ④竞争对手调研 问卷设计的原则和注意问题问卷设计的原则和注意问题 原则—— ①目的性原则 ②可接受性原则 ③顺序性原则 ④匹配性原则 ⑤简明性原则 注意问题—— ①避免提一般性的问题 ②避免用不确切的词 ③避免引导性的提问 ④避免提可能令被访者感到难堪、禁忌和敏感的问题 ⑤问题要考虑时效性 ⑥避免问题与答案不一致 第四章第四章房地产开发土地的取得房地产开发土地的取得 房地产开发的土地取得途径房地产开发的土地取得途径 ①出让 ②转让 ③租赁 ④划拨——经济适用房、土地入股 城市房屋拆迁补偿安置城市房屋拆迁补偿安置 ①补偿对象：被拆迁房屋及其附属物的所有人,不是使用人。 ②补偿形式：货币补偿、房屋产权调换、被拆迁人选择 ③几种情况的补偿：出租房屋；产权不明确房屋；设有抵押权的房屋；临时建筑与违章建筑。(谭术魁书 p101) ④超过批准使用期限的临时建筑不予补偿、违章建筑不予补偿 ⑤安置对象：被拆迁房屋的使用人，不是所有人。 ⑥安置规定：搬迁补助费；临时安置补助费； 第五章第五章房地产开发可行性研究房地产开发可行性研究 可行性研究分析的作用可行性研究分析的作用 ①可行性研究是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法 ②投资决策的基本依据 ③筹集建设资金的依据 ④项目立项、用地审批的条件 ⑤开发商与有关各部门签订协议、合同的依据。 ⑥编制下一阶段规划设计方案的依据 2、房地产投资经济评价指标体系房地产投资经济评价指标体系： 静态指标—— ①投资利润率 ②静态投资回收期 ③资产负债率、流动比率、速动比率 动态指标—— ①净现值 ②净现值率 ③内部收益率 ④动态投资回收期 房地产投资静态分析房地产投资静态分析 投资利润率—— 投资利润率＝年利润总额或平均年利润总额/项目总投资额×100％ 总投资额包括贷款利息。 将投资利润率与基准投资利润率进行比较。只有当投资利润率大于基准投资利润率，项目才可行。同时，还可 与行业的平均利润率相比较。 比较粗略，适用于投资额小、比较简单的项目评价。 投资利税率—— 投资利税率＝正常年利税总额或平均 年利税额/ 项目总投资额×100％ 除了反映项目的盈利能力以外，还可反映项目为国家财政所作贡献的大小。 静态投资回收期静态投资回收期 按平均收益额—— 投资回收期＝项目总投资/项目年平均收益额 总投资同样包括利息。年平均收益额等于年均营业收入(租金收入)扣除年平均经营成本及各种税金后的余额。 按累计收益额—— n n项目投资总额＝ Ft  t t= =0 0 其中，Ft:第 t 年的净现金流量，n:静态投资回收期 即：使得各年累计的净现金收入与项目总投资相等 房地产投资动态分