昆明商业地产场调研报告

昆明市商贸批发市场昆明市商贸批发市场 调查分析报告调查分析报告 20142014 年年 3 3 月月 前言 目前公司的国际商贸物流中心项目已经进入规划设计 阶段，为了能使项目在业态规划上体现项目优势，因此必 须做好市场基础的调研分析，同时在市场面的基础上融入 新的概念和思想，从而快速高效的完成公司的战略发展。 从昆明市政府发布的主城区专业市场搬迁改造行动计 划的通知来看，昆明已经展开对近114 个，总经营面积约 419.22 万平米的现有批发（专业及批零兼营）市场的搬迁 工作， 同时也在昆明三环外规划了 14 个泛亚商贸物流中心 （批发市场园区）项目根据经营业态范围逐一对被搬迁市 场进行有效引导和搬迁，公司项目均属于规划新建的14 个泛亚商贸物流中心之一，按照政府对项目的农业生产资 料商贸物流中心规划指导，公司招商管理部将基于农资农 机市场为基础进行市场摸底调研，并将范围扩大至工业、 食品等行业，希望能通过对该类业态专业市场的调查，提 供项目规划及下步推广销售的指导性数据。整个市场调研 主要针对昆明市区内在营和即将拆迁的市场区域，如经开 区、东聚商圈的五金机电、农机、农资、果蔬、食品等市 场进行调查，计划在一周内完成该类市场的调研并分析工 作，最终提供公司项目规划发展的有效数据。 一、昆明经济圈分析一、昆明经济圈分析 从 2012 年的昆明经济发展及政府规划来看，围绕昆明主城三环范围内为核心 的主城经济圈形成了以城市、农业、工业、生产等为主要经济发展的特色经济圈， 目前大致可以分为昆明主城经济圈、空港经济圈、安宁经济圈、呈贡新城经济圈、 晋城经济圈、宜良经济圈以及石林经济圈等近7 个城市大型产业经济中心，不同的 商圈都承担着昆明各产业经济发展及东亚、南亚及东南亚的国际型产品商贸、物流 产业的重任。 二、新规划泛亚商贸物流中心情况二、新规划泛亚商贸物流中心情况 1、14 个新规划泛亚商贸物流中心分布 根据昆明市委九届六次全会精神，市委市政府要求，全力打造区域性国际化城 市，同时抓住中国 -东盟自由贸易区全面建成的机遇，打造与“国际化门户”和“桥 头堡城市”相适应的商贸物流体系，形成“大通道-大物流-大商贸-大市场”构建 面向南亚、东南亚的 5 个国际商贸物流主题产业区及泛亚商贸物流中心，因此，在 批发市场的布局和内绕城线节点区域原则， 在具有较好区位优势和基础条件及发展 潜力较大的区域新建 14 个泛亚商贸物流中心（批发市场园区） 。 2、各泛亚商贸物流中心概况 项目项目 盘 龙 区 农 产 品 综 合 商 贸 物 流 中 心 空 港 经 济 区 国 际 商 贸 物 流 中 心 经 开 区 清 水 生 物 医 药 商 贸 物 流 中 心 新 螺 蛳 湾 国 际 商 贸 城 5000 亩 昆明彩云北 路 日 用 百 货 、 珠 宝 玉 食 品 等 1000 亩 1000 亩 600 亩暂定石林 嵩明空港经 济区 经开区清水 片区 占地规模占地规模位置位置业态规划业态规划 粮 油 、果 蔬 、肉 禽 蛋 等 花 卉 、水 产 品 、林 产 品 、 小 商 品 加 工 生 物 医 药 、 中 药 材 目前进展目前进展 正 在 进 行 规 划 选 址 完 成 产 业 定 位 、 功 能 布 局 完 成 产 业 定 位 、 功 能 布 局 ， 正 在 落 实 土 地 用 地 指 标 一 二 期 已 投 入 运 营 。 目 居 招 商 以 及 配 套 住 宅 销 售 石 、 茶 叶 、 五 金 电 器 、前 正 在 进 行 三 期 建 材 家 呈 贡 斗 南 国 际 花 卉 交 易 中 心1000 亩 呈贡斗南镇花 卉 、 茶 叶属 于 原 址 扩 建 项 目 。 一期土地已经收储完毕。 2011 年 12 月进场施工 金 马 － 阿 拉 工 业 品 综 合 商 贸 物 流 中 心 西 山 区 长 坡 工 业 品 商 贸 物 流 中 心 禄 劝 县 农 产 品 商 贸 物 流 中 心 安 宁 工 业 生 产 资 料 商 贸 物 流 中 心 昆 阳 农 业 生 产 资 料 商 贸 物 流 中 心1000 亩 1500 亩 2000 亩 经开区金马 村 建 材 、 家 具 装 饰 等完 成 产 业 定 位 、 功 能 布 局 ， 正 在 落 实 土 地 用 地 指 标 西山区长坡 片区 禄 劝 县 屏 山 镇 建 材 、家 具 装 饰 、汽 车 汽 配 等 畜 牧 产 品 、烤 烟 、特 色 林 产 品 完 成 规 划 编 制 ， 正 在 报 批 控 制 性 详 规 完 成 规 划 编 制 ， 正 在 报 批 控 制 性 详 规 1000 亩 1000 亩 安宁市草铺钢 材 、 橡 胶 、 矿 石 、完 成 规 划 编 制 ， 正 在 报 金 属 物 资 晋宁中谊村农 用 机 械 、种 子 、化 肥 批 控 制 性 详 规 完成选址， 确定纳入我整体项目 中，作为二期重点招商业态。在 进行规划编制 晋 城 工 业 品 商 贸 物 流 中 心1000 亩 晋宁晋城富汽 车 、汽 配 装 饰 、五2012 年初完成 1000 余亩土地招 拍挂， 目前正在进行规划报批及 商户报名 有收费站旁金 机 电 宜 良 苗 木 农 产 品 商 贸 物 流 中 心 杨 林 工 业 品 商 贸 500 亩 500 亩 宜良狗街镇粮 油 、 果 蔬 、 肉 禽 蛋 、完 成 规 划 编 制 ， 正 在 报 花 卉 嵩明县杨林 批 控 制 性 详 规 工 程 机 械 、 五 金 机 电完 成 规 划 编 制 ， 控 制 性 物 流 中 心 嵩 明 县 小 街 农 产 品 商 贸 物 流 中 心3000 亩 工业园区 嵩明现代农 业科技示范 园区内 粮油、果蔬、肉禽蛋、花 卉 详 规 通 过 专 家 评 审 完成了项目的选址和修建性详 细规划编制 由上表来看，昆明政府从 2010 年就已经开始对 14 个泛亚商贸物流中心进行规划 了，目前已经建成投入使用的只有新螺蛳湾国际商贸城，而其它的商贸物流中心均 在分批土地收储、定位、报规阶段，预计今年将提速完成14 个项目的规划及建设 工作。 三、专业批发市场情况三、专业批发市场情况 1 1、昆明目前主要专业市场分布、昆明目前主要专业市场分布 2 2、昆明目前各专业批发市场情况、昆明目前各专业批发市场情况 1 1）天云五金机电城）天云五金机电城 区位：区位：位于昆明市经开区昌宏路京桥路段65 号； 面积：面积：占地面积 100 余亩，市场由天云五金机电城和天云农机市场两部分组成； 土地性质：土地性质： 工业用地 交通路网情况：交通路网情况： 市场毗邻彩云北路、周边分布有昌宏路、云大西路，石安公路 等市政道路，交通较便利。市场内均有车行道路分布，路宽约在8-12 米左右； 物业结构特点：物业结构特点： 物业主要分为铺仓储式、街区式及展厅式三类物业。仓储式物 业铺面层高 8 米，属于简易房钢结构物业，沿街商户自搭成商铺+办公的两层 物业， 后面以部分货品堆放为主。街区式主要以 1+2 及 1+3 物业为主 ,1 层经营、 2 层办公或做部分仓库使用， 1 层层高约 4 米左右，面宽 3