成本法及场法案例

成本法及市场法案例成本法及市场法案例 成本法及市场法案例成本法及市场法案例 本次估价对象为本次估价对象为 XXXX 公司拥有的公司拥有的 XXXX 新区新区 E E 区的区的 14#14#、、15#15#及及 16#16#楼的房地产。楼的房地产。 总建筑面积为总建筑面积为 21445.4921445.49 平方米，分摊的土地面积为平方米，分摊的土地面积为 5924.175924.17 平方米。估价人员根平方米。估价人员根 据现场勘察收集的有关资料，依据国家及北京市颁布的有关房地产评估的法律、据现场勘察收集的有关资料，依据国家及北京市颁布的有关房地产评估的法律、 法规和政策以及委托方提供的有关资料，本着独立、客观、公正、科学、合理的法规和政策以及委托方提供的有关资料，本着独立、客观、公正、科学、合理的 原则，遵循法定或公允的估价程序，经过周密、准确的测算，对委估房地产在估原则，遵循法定或公允的估价程序，经过周密、准确的测算，对委估房地产在估 价时点的公允价格进行了估价。价时点的公允价格进行了估价。 （一）估价对象（一）估价对象 本次估价对象为本次估价对象为 XXXX 新区新区 E E 区的区的 14#14#、、15#15#及及 16#16#楼的房地产。总建筑面积为楼的房地产。总建筑面积为 21445.4921445.49 平方米，平方米， 其中其中 14#14#建筑面积建筑面积 6969.476969.47 平方米，平方米， 15#15#建筑面积建筑面积 6969.476969.47 平方米，平方米， 16#16#建筑面积建筑面积 7506.557506.55 平方米，平方米，分摊的土地总面积为分摊的土地总面积为 5924.175924.17 平方米，平方米，其中其中 14#14#楼分楼分 摊摊 1925.271925.27 平方米，平方米，15#15#楼分摊楼分摊 1925.271925.27 平方米，平方米，16#16#楼分摊楼分摊 2073.632073.63 平方米。估价平方米。估价 对象中土地使用权和房屋所有权属对象中土地使用权和房屋所有权属 XXXX 公司所有。公司所有。 估价对象坐落于估价对象坐落于 XXXX 区区 XXXX 乡乡 XXXX 村，建成后为封闭式管理、绿化率较高的高村，建成后为封闭式管理、绿化率较高的高 品质住宅区。其东至品质住宅区。其东至 XXXX 居住区居住区 E E 区二期用地，西至规划的区二期用地，西至规划的 XXXX 中路，南至规划中路，南至规划 的的 XXXX 大街，北至规划的大街，北至规划的 XXXX 北街，地处燕莎商圈内，邻东北三环路和东北四环北街，地处燕莎商圈内，邻东北三环路和东北四环 路。土地开发程度达到路。土地开发程度达到“ “七通一平七通一平” ”；根据北京市地价区类划分标准，委估土地位；根据北京市地价区类划分标准，委估土地位 于五类地价区。附近有于五类地价区。附近有 300300、、302302、、408408、、409409 等多路公交车通过，交通便捷。等多路公交车通过，交通便捷。 1. 1.房地产权利状况房地产权利状况 估价对象中土地使用权属估价对象中土地使用权属 XXXX 所有，建筑物为所有，建筑物为 XXXX 公司开发建设。证明文件公司开发建设。证明文件 详见后附《中华人民共和国国有土地使用证》详见后附《中华人民共和国国有土地使用证》[ [京京 X X 国用（国用（20012001 出）字第出）字第 XXXX 号号] ]；； 《中华人民共和国建设用地规划许可证》《中华人民共和国建设用地规划许可证》[2000--[2000--规地字规地字-XX]-XX]；《中华人民共和国；《中华人民共和国 建设工程规划许可证》建设工程规划许可证》[2000--[2000--规建字规建字-XX]-XX]；《北京市建设工程开工证》；《北京市建设工程开工证》[ [京建开字京建开字 [2000][2000]第第 XXXX 号号] ]；《北京市商品房预售许可证》；《北京市商品房预售许可证》[ [京房内证字第京房内证字第 XXXX 号号] ]。委估房地。委估房地 产产权清晰，无纠纷。产产权清晰，无纠纷。 2. 2.委估物业概况委估物业概况 估价土地为住宅用地，使用权类型为出让类型，使用权终止日期为估价土地为住宅用地，使用权类型为出让类型，使用权终止日期为 20712071年 年8 8 月 月29 29日。土地开发程度达到日。土地开发程度达到“ “七通一平七通一平” ”：通水（上水、下水）、电、天然气、热：通水（上水、下水）、电、天然气、热 力、通讯、道路和场地平整。力、通讯、道路和场地平整。 估价对象为多层轻框剪力墙结构，地下一层，地上估价对象为多层轻框剪力墙结构，地下一层，地上 6.56.5 层，标准层层高层，标准层层高 2.72.7 米，米，6 6——6.56.5 层为复式结构，每层层高层为复式结构，每层层高 2.42.4 米，檐高米，檐高 19.519.5 米。建筑物设计抗震烈度米。建筑物设计抗震烈度 为为 8 8 度，筏板基础，加气砼砌块填充外墙，度，筏板基础，加气砼砌块填充外墙，9090 厚轻陶粒砼隔墙条板。普通水、厚轻陶粒砼隔墙条板。普通水、 电、暖配置。布局结构：电、暖配置。布局结构：14#14#、、15#15#楼地下一层为四室一厅一厨两卫，楼地下一层为四室一厅一厨两卫，1-51-5 层为二层为二 室一厅一卫二阳台，室一厅一卫二阳台，6-6.56-6.5 层为复式四室二厅二卫四阳台户型，目前已通过竣工层为复式四室二厅二卫四阳台户型，目前已通过竣工 验收，具备入住条件。验收，具备入住条件。 16#16#楼户型布局同楼户型布局同 14#14#、、15#15#楼，至估价期日，主体结构工楼，至估价期日，主体结构工 程已完工，安装、装饰工程尚未开始。委估对象使用功能齐全，设计有上（冷、程已完工，安装、装饰工程尚未开始。委估对象使用功能齐全，设计有上（冷、 热）、下水系统、室内外消防系统、采暖系统、电气系统（包括安全防盗、有线热）、下水系统、室内外消防系统、采暖系统、电气系统（包括安全防盗、有线 电视接收）、天然气系统，并预留分体式空调位置。小区二十四小时热水供应，电视接收）、天然气系统，并预留分体式空调位置。小区二十四小时热水供应， 二十四小时保安。二十四小时保安。 建筑物装修情况：外墙为防水涂料，塑钢窗，公共部分（楼梯、走廊）为水建筑物装修情况：外墙为防水涂料，塑钢窗，公共部分（楼梯、走廊）为水 泥地面。楼内公共部分墙面及顶面用涂料刷白；厨、卫精装：瓷砖墙、地面，配泥地面。楼内公共部分墙面及顶面用涂料刷白；厨、卫精装：瓷砖墙、地面，配 置中档厨、置中档厨、卫用具；卫用具；其余房间水泥毛地面，其余房间水泥毛地面，涂料墙涂料墙（顶）（顶）面，面，入户有对讲防盗门，入户有对讲防盗门， 户内为镶板门；所有窗户均为塑钢推拉窗。户内为镶板门；所有窗户均为塑钢推拉窗。 （二）价值定义（二）价值定义 本次估价采用市场价值标准和重置价值标准。本次估价采用市场价值标准和重置价值标准。 本次估价的房地产价格为现行市价和重置价值之体现。本次估价的房地产价格为现行市价和重置价值