房地产估价师房地产估价原则

房地产估价原则 (总分：87.00，做题时间：90 分钟) 一、( (一一) )单项选择题单项选择题 (每题的备选答案中只有一个最符合题意) (总题数：29，分数：29.00) 1.在具体的一个房地产估价项目中，估价时点究竟是现在还是过去或者未来，是由( )决定的。 A．估价委托人 B．估价方法 C．注册房地产估价师 D．估价目的 （分数：1.00） A. B. C. D.√ 解析： 2.( )不仅是房地产估价的基本原则，而且可以说是房地产估价的最高行为准则，是房地产估价师的天职。 A．合法原则 B．独立、客观、公正 C．最高最佳原则 D．估价时点原则 （分数：1.00） A. B.√ C. D. 解析： 3.在房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在( )的立场上，评估 出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。 A．委托人 B．估价报告预期使用者 C．管理部门 D．中立 （分数：1.00） A. B. C. D.√ 解析： 4.房地产估价的合法原则是针对( )来讲的。 A．估价机构 B．估价人员 C．估价对象 D．估价方法 （分数：1.00） A. B. C.√ D. 解析： 5.在依法判定的估价对象使用权利方面，应以( )为依据。 A．相关合同 B．法律、法规、政策 C．土地用途管制 D．国家的价格政策 （分数：1.00） A. B. C.√ D. 解析： 6.在依法判定的估价对象处分权利方面，应以( )等允许的处分方式为依据。 A．相关合同 B．法律、法规、政策 C．土地用途管制 D．国家的价格政策 （分数：1.00） A. B.√ C. D. 解析： 7.在房地产抵押估价中，关于遵循谨慎原则的说法错误的是( )。 A．在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例 进行必要的实地查勘 B．在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低 C．在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧 D．在运用假设开发法估价时，不应低估未来开发完成后的价值，不应高估后续开发的必要支出及应得利润 （分数：1.00） A. B. C. D.√ 解析：在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得 利润。 8.某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为 18 万元，预计改为服装店后的年净收益为 20 万 元，除此无其他更好的用途，则根据( )应按服装店用途进行估价。 A．合法原则 B．最高最佳使用原则 C．估价时点原则 D．替代原则 （分数：1.00） A. B.√ C. D. 解析： 9.寻找最高最佳利用的方法，是先尽可能地设想出估价对象各种潜在的使用方法，然后按照下列( )方面依 次筛选。 A．法律上是否允许、技术上是否可能、经济上是否可行、价值是否最大化 B．技术上是否可能、经济上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许 C．经济上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许、技术上是否可能 D．法律上是否允许、经济上是否可行、价值是否最大化、技术上是否可能 （分数：1.00） A.√ B. C. D. 解析： 10.对于经济可行性检验时，只有预测未来的收入现值( )支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应 被淘汰。 A．小于等于 B．大于等于 C．等于 D．无法确定 （分数：1.00） A. B.√ C. D. 解析： 11.收益递减规律对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的利用强度超过一定限度后，收益开始( )。 A．提高 B．下降 C．不变 D．无法确定 （分数：1.00） A. B.√ C. D. 解析： 12.某房地产的土地面积为 500m ，建筑面积为800m ，建筑建设年度和外观均已陈旧，如果拆除重建，则测 算拆迁费用为每平方米建筑面积 320 元，残值为每平方米 60 元，则该宗房地产相对于空地的减价额为( ) 万元。 A．10.30 B．13.00 C．28.00 D．20.80 （分数：1.00） A. B. C. D.√ 22 解析：(320-60)×800 元=208000 元=20.80 万元。 13.能够确定估价对象最佳用途的经济学原理是( )。 A．适合原理 B．均衡原理 C．收益递增原理 D．收益递减原理 （分数：1.00） A.√ B. C. D. 解析： 14.适合原理是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用。它可以帮助确定( )。 A．最佳用途 B．最佳规模 C．最佳集约度 D．最佳使用 （分数：1.00） A.√ B. C. D. 解析： 15.现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800 万元，按纯居住用途的估算结果为 1000 万元。则该宗土地的评估价值应为( )万元。 A．800 B．1000 C．1800 D．800～1000 （分数：1.00） A. B. C. D.√ 解析： 16.有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估 价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于( )。 A．该建筑物的价值低于拆除费用 B．该估价结果肯定有误 C．甲土地的价值高于乙土地的价值 D．不可能出现这种情况 （分数：1.00） A.√ B. C. D. 解析： 17.某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划， 该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按( )进行评估。 A．工业厂房 B．工业用地 C．商品住宅 D．商住用地 （分数：1.00） A. B. C. D.√ 解析： 18.当新房地产的价值减去将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润小于现有房地产的价值时， 应以( )为前提进行估价。 A．维持现状 B．更新改造改造 C．改变用途 D．重新开发 （分数：1.00） A.√ B. C. D. 解析： 19.当新用途下的房地产价值减去改变用途的必要支出及应得利润大于现用途下的房地产价值时，应以( ) 为前提进行估价。 A．维持现状 B．更新改造 C．改变用途 D．重新开发 （分数：1.00） A. B. C.√ D. 解析： 20.当重新开发完成后的房地产价值减去重新开发的必要支出及应得利润大于现有房地产价值时，应以( ) 为前提进行估价。 A．维持现状 B．更新改造 C．改变用途 D．重新开发 （分数：1.00） A. B. C. D.√ 解析： 21.估价通常是求取估价对象在某个特定时点上的价值，它必须根据( )来确定。 A．估价对象 B．估价目的 C．估价程序 D．估价原则 （分数：1.00） A. B.√ C. D. 解析： 22.对于回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是( )。 A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在 B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在 C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去 D．估价