美国公共住房政策

美国公共住房政策 美国是一个市场经济比较发达的国家， 政府对经济的直接干预少，在住房问 题上也不例外。在美国，联邦政府主要负责解决低收入者的公共住房问题。 一、美国公共住房政策的特点一、美国公共住房政策的特点 （一）房源多样化 美国公共住房的来源很多， 概括起来， 主要有政府直接建房和政府补贴开发 商建房两种。 从 20 世纪 30 年代开始， 联邦住宅管理局就利用贷款和补助金补助地方营建 公共住房，供应低收入家庭。地方政府获得建造、拥有和经营公共住房的权利。 到 1982 年，此类公共住房约占住房总量的 1%，联邦住宅管理局拥有其中的 130 万套。 从 20 世纪 70 年代开始， 美国政府减少了直接建房的做法，转而支持私人机 构开发建设廉价住房，向低收入家庭供应。对于开发商按政府标准兴建、经营廉 价住房， 政府减免有关税费， 提供贴息贷款， 提供低价公有土地， 用于降低成本。 例如，1986 年联邦减免税的优惠待遇规定，开发商在为低收入家庭建房后的10 年内可以享受住房建造成本 70%的减免税待遇。 另外，近年来，美国经济迅速发展，居住收入大幅度提高，越来越多的富裕 居民搬进了高级、豪华的住房，他们原来的住房就由较富裕的租住或购买。而这 些较富裕者原有的住房又成为了低收入家庭租用或购买的目标，如此一环接一 环，形成了一根淘汰式的链条。这种淘汰制解决了部分低收入家庭的住房问题， 但是，淘汰制本身并不能改善低收入居民的居住条件。 （二）控租与补贴并重 控租是通过立法对公共住房的租金加以限制。 美国的控租主要由地方政府以 立法形式作出规定，并通过投票方式进行表决。如多数票认为租金太高时，地方 议会将倾向于控租，尤其在通货膨胀时期， 住房消费作为从属于地方政府控制的 重要消费领域， 更加显得地位突出， 控租也就格外受到关注。 在控租政策作用下， 美国公共住房的租金长期以来只占低收入家庭收入的 25%，其绝对数额比最低市 价租金海底 20%。但是，随着限租法规的取消，目前，公共住房的房租已占低收 入家庭收入的 30%。 美国对低收入家庭的租金补贴先后运用了以下四种形式： （1）砖头补贴。它 于 1965 年开始实施，由联邦政府直接拨款补贴给建房者，补贴额为租户收入的 25%与市价租金的差额。 （2）房东补贴。尼克松执政时期，联邦政府向房东提供 补贴，补贴额为市价租金与贫穷家庭收入一定比例的差额。 （3）住房券。住房券 于 1975 年扎起四个城市实施，现在几乎遍及美国每个城市。这种住房券是政府 发给低收入者用于领取住房补贴的凭证。持券人可以根据自己职业的特点，自由 选者居住地，只须缴纳不超过自己收入 30%的房租，不足部分由政府负责支付。 住房券只能用来支付房租，个人不能以住房券向政府兑取现金。这种补贴方式使 受补贴者有选择住房余地的同时，也提高了人口的流动性。 （4）现金补贴。里根 政府上台后，联邦政府对低收入家庭直接提供现金补贴，补贴额为市价租金的 70%。 （三）鼓励低收入家庭购房 联邦政府鼓励居民家庭包括低收入家庭拥有自己的住房。 为此，联邦政府提 供以下两项优惠政策： （1）税收减免。联邦政府对第一次购房者实行个人所得税 减免，即第一次购房的贷款利息（包括首期付款及每年抵押贷款的偿还额）可以 从个人所得税的税基中扣除。 同时，地方政府对第一次购房者减免不动产税若干 年。 （2）抵押贷款。美国拥有世界上最为发达、完整的房地产金融体系。金融机 构对第一次购房者提供低息贷款或抵押贷款担保。 联邦住宅管理局对住房贷款进 行担保， 最高担保额为 9.7 万美元 （美国中等水平的住房售价为 7 万~10 万美元） 。 购房者向联邦住宅管理局支付相当于担保额 3.8%的手续费。购房者经过担保后， 首期付款只需售价的 5%，贷款额可达房价的 80%~96%，还款期则长达 20~30 年， 利率一般只有 6%~8%，低于其他长期贷款利率。 （四）防止贫民窟出现 美国政府在实施公共住房政策的过程中发现， 在某一地区兴建公共住房只能 在一定程度上改善低收入者的居住条件， 而不能从根本上使该地区发展滞后的问 题得到彻底的解决，为此，必须进行综合治理。在 1966 年《住宅法》中，联邦 政府提出“样板城市”计划，试图对住房及城市化所带来的一系列问题从教育、 就业、保障、娱乐、治安、社区服务等多方面同时努力，进行系统整理，克服过 去各自为政的分散状态。20 世纪 60 年代末美国 150 个城市的居民骚乱及 80 年 代的洛杉矶黑人暴动，更加坚定了美国政府推行这一计划的决心。但是，尽管如 此，包括居住条件差距在内的美国贫富差距有进一步扩大的趋势，目前，居住在 贫民窟的居民占全国总人口的比例达 8%。 二、美国公共住房财政政策二、美国公共住房财政政策 美国公共住房财政政策是指美国政府为了实现住房政策目标， 选择和运用各 种财政政策工具， 刺激公共住房的建造和消费， 以解决中低收入家庭的住房问题。 （一）增加公共住房供应的财政政策（一）增加公共住房供应的财政政策 1、财政投资建造公共住房 美国的住房市场能够如此发达， 与政府的支持密不可分。 在大危机后的 1934 你 啊 温 暖 ， 美 国 政 府 成 立 了 联 邦 住 宅 管 理 局 （ FederalHousing Administration） ，并从 20 世纪 70 年代起，为居民的住房抵押贷款提供担保，从 而大大刺激了住房市场的发展。1965 年，美国又成立了联邦住房与城市发展部， 利用财政资金支持公共住房建设。 联邦住房与城市发展部每年编制 150 亿美元的 住房发展计划（约占联邦预算的1.6%） ，用于向400 万户低收入家庭提供住房补 贴和资助建设 4400 套住房。 为了更好的贯彻住房政策， 联邦政府提供专项拨款用于建造公共住房。地方 设立财政归中央管辖的住房局，负责具体落实联邦政府拨款的使用，同时监督公 共住房的建造，并保证将住房费赔给符合条件的低收入家庭。据估计，联邦政府 每年可向全国拨款 180 亿美元，作为公共住房建设的专项基金。但是，由于政府 财力毕竟有限，公共住房建设和联邦财政拨款都逐年减少，这种趋势在 20 世纪 70~80 年代表现得尤其明显。同时，政府也制定了鼓励私人投资建造低收入住房 政策，这也在减轻政府财力负担的同时，还可以增加住房建设资金的投入。具体 做法是：对于建造廉价住房的开发商，政府提供一对一的免税优惠。建成后的房 屋归开发商经营， 但要求所提供的的廉价住房不得少于总开发面积的 20%， 同时， 租期不得少于 15 年。 美国公共住房百年的开工量变化可参见表 3-1 。 表表 3-13-1美国公共住房年的开工量变化美国公共住房年的开工量变化单位：千套 年度 公共住 房开工 量 14.6 15.8 14.8 20.4 16.1 9.8 公共和 私有住 房开工 总量 2001.7 2036.1 1760 1312.6 1100.3 1072 比例 （%） 0.73 0.78 0.84 1.55 1.46 0.91 年度 公共住 房开工 量 9.4 6.3 3.1 1.7 2.2 公共和 私有住 房开工 总量 171