物业费用成本测算

______________________________________________________________________________________________________________ 物业管理费用物业管理费用 管理费用分析管理费用分析 1 1、、经济来源经济来源 定期收取的物业管理服务费 住宅维修基金 以业养业，多种经营收入 集团给予的支持 政府给予的政策扶持 2 2、、主要支出主要支出 管理服务人员的工资和按规定提取的福利费 公共设施、设备正常运行、维修及保养费 绿化管理费 清洁卫生费 保安费 办公费 固定资产折旧费 法定税费 物业保险费 维修基金范围应支出费用 3 3、、如何盈利如何盈利 综上所属，如何合理使用物业管理费和拓展新的物业管理项目，达到开源 节流，最终实现盈利，需要珠光物业认真考虑。 -可编辑修改- ______________________________________________________________________________________________________________ （（1 1）开源部份）开源部份 以业养业，多种经营：以业养业，多种经营：本着“取之小区、用于小区”的原则，严格按照物 价部门审批收费标准收取物业管理费。广泛开展各种便民有偿服务，如房 屋装修、水电维修、代定报刊等服务内容。同时，开办超市、托儿所、幼 儿园、活动中心、酒吧等多种经营场所，最终走上以业养业的良性循环。 扩大经营规模，降低管理成本：扩大经营规模，降低管理成本：在现代社会中，物业管理将发展成为一种 有效提高居民生活质量的最佳选择，作为房地产业的组成部分，物业管理 也是必不可少的配套行业，随着房地产业的逐步发展，物业管理的市场会 越来越大，产值也会越来越高。在这种形势下，珠光物业必须努力提高服 务质量，参与市场竞争，不断扩大经营规模，增加新的物业管理项目，降 低企业负担，壮大实力，最终成为一个规范化、规模化、信息化、专业化 的现代化物业管理公司，在成都，乃至全国创出自己所特有的企业品牌。 （（2 2）节流部份）节流部份 强化内部管理，提高工作效率：强化内部管理，提高工作效率：通过健全内部管理机制，不断完善服务功 能， 提高管理水平等有效手段和措施， 以期降低企业成本， 减低业主负担。 每一位员工必须具备高度责任感和很高的工作效率，能够快速、高效、高 质量的完成自己的工作。 节约能源：节约能源：能源约占管理开支 20%以上，因此在节减管理开支中，节能是 一种有效的方法。珠光物业在服务过程中将凭借以往的管理经验，安排成 立专题研究小组，并按照实际情况制定预算，尽量节省管理开支。 人员精简：人员精简：按“***项目”设备及环境制定节约方案，并充分利用“ ***项 目”的智能化系统，使人防和技防有机结合。利用专业系统的培训工作提 -可编辑修改- ______________________________________________________________________________________________________________ 升员工知识水平，加强工作质量和效率，强调一岗多能、一岗多专，以达 到精简架构的目的。 长远设备维修计划：长远设备维修计划：编制并实施预防性维修计划减低设备的突发性毁坏， 以便减轻维修费用的开支。 提升设备系统功率：提升设备系统功率：保持系统在其最高运行功率，以减低运作费用及延长 设备使用期。 二、二、 维修基金维修基金 维修基金是指用于 “***项目” 共用部位、 共用设施设备的购置、 更新与大、 中修基金。这些费用一旦需要支出，数额巨大，单靠日常管理收费无法负 担，因此，有必要以基金的形式事先提取。 1 1、、维修基金的收取维修基金的收取 建设部、财政部（1998）213 号文《住宅共用部位共用设施设备维修基金 管理办法》第五条规定：商品房在销售时，购房者与销售单位应当签订有 关维修基金缴交约定。 购房者应当按购房款 2-3%比例向售房单位缴交维修 基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销 售收入。 2 2、、维修基金的使用与管理维修基金的使用与管理 维修基金必须专款专用，只能用于物业共用部位和共用设施设备的购置、 更新与大、中修。维修基金归全体业主所有，经业主委员会批准，委托物 业管理公司实际操作使用。维修基金收缴后，应专户存入指定银行，在需 要使用时，由物业管理公司提出使用计划和预算，报业主委员会批准，在 -可编辑修改- ______________________________________________________________________________________________________________ 使用过程中，接受业主委员会的监督检查。 维修基金突出特点，就是数额巨大并可以持续使用，因此应在保证安全基 础上，争取产生最大增值收益，如购买国库券、债券等，产生的利息及收 益一方面用于物业的更新维修，一方面也可弥补日常管理费不足。 三、三、 ******项目物管效益预测项目物管效益预测 单位：人民币（元/月） 序 项目 号 总额 1经营收入 均摊 总额 2管理成本 均摊 总额 3盈亏 均摊 四、四、 ******项目物管经营收入核算项目物管经营收入核算 1 1、、物管收入核算总表物管收入核算总表 单位：人民币（元/月） 序号项目入伙第 1 年入伙第 2 年 2.581882.876183.10883.36733 前半年 929477 后半年 1035423 前半年 1119167 后半年 1212240 入伙第 1 年入伙第 2 年 -可编辑修改- ______________________________________________________________________________________________________________ 前半年 1 2 3 4 物管费 停车场 游泳池收入 网球场收入 便民服务用 5 车 其它特约服 6 务 合合计计 均摊至每平方米为均摊至每平方米为 2 2、、物管收入核算明细物管收入核算明细 （（1 1）物业管理服务费）物业管理服务费 929477929477 2.581882.58188 1000 9629 790978 127639 无 231 后半年 847476 159548 6004 1137 前半年 903974 191458 无 1477 后半年 960473 223368 6004 1137 192581925819258 200030002000 10354231035423 2.876182.87618 11191671119167 3.108803.10880 12122401212240 3.367333.36733 物业管理费：建筑面积×收费标准×己入住率×收缴率 空房物管费：建筑面积×收费标准×未入住率×收缴率×50% 建筑面积：住宅 360000 ㎡ 收费标准：住宅 3.5 元/月/㎡ 入住率：第一年前半年