划拨土地买卖合同

竭诚为您提供优质文档竭诚为您提供优质文档/ /双击可除双击可除 划拨土地买卖合同划拨土地买卖合同 篇一：划拨土地使用权的转让 划拨土地使用权的转让 划拨土地使用权的转让 欲转让的划拨土地使用权首先应当符合《城镇国有土地 使用权出让和转让暂行条例》 第 45 条规定的三个前提条件： (一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;(二) 领有国有土地使用证;(三)具有地上建筑物、其他附着物合 法的产权证明。符合前提条件，才能按照《城市房地产管理 法》第 40 条办理审批与出让程序。审批与出让程序分为两 种情况：1、以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时， 应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批;有批准 权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出 让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。2、 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准 1 12424 权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权 出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获 收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。本文立足于第 一种情况探讨划拨土地使用权转让，第二种情况根据《城市 房地产转让管理规定》 第 12 条确定。 认真思考第一种情况的转让程序，所谓划拨土地使用权 转让实质是政府收回划拨土地使用权，之后再出让于受让人， 受让人是从政府而非从原土地使用权人之处获得土地，土地 出让金缴纳于政府而非原土地使用权人。按照此思路，许多 问题可以理顺：1、政府通过出让土地而获取土地出让金， 出让的前提是必须先收回划拨土地使用权，原土地使用权人 获取划拨土地并非完全“无偿” ，而是缴纳过补偿、安置等 费用，故政府应当对原土地使用权人进行补偿，补偿费用实 质上源于受让人的出让金。 《国务院办公厅关于规范国有土 地使用权出让收支管理的通知》(国办发〔20XX〕100 号)规 定了土地出让收入使用范围：(一)征地和拆迁补偿支出。包 括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆 迁补偿费。(二)土地开发支出。包括前期土地开发性支出以 及按照财政部门规定与前期土地开发相关的费用等。2、政 府只有收回划拨土地使用权才能开展出让工作，包括编制招 拍挂文件;发布招拍挂公告;在政府设立的有形市场进行竞 2 22424 价交易;确定中标人、竞得人后人发出中标通知书或者与竞 得人签订成交确认书;与中标人、竞得人签订国有建设用地 使用权出让合同;根据用地性质，按照《城镇国有土地使用 权出让和转让暂行条例》第 12 条确定使用年限。 划拨土地使用权转让必须有批准权的人民政府审批，有 批准权的人民政府准予转让的，受让人才能办理土地出让手 续，然而在现行政策框架内很难获得政府批准。根据《国务 院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》 (国发 〔20XX〕 18 号)与《国务院关于深化改革严 格土地管理的决定》(国发[20XX]28 号)，划拨土地使用 权必须在土地有形市场公开交易，纳入政府统一供地渠道， 且根据《物权法》第 137 条第 2 款，工业、商业、旅游、娱 乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向 用地者的，必须通过招拍挂竞价方式出让，故如果划拨土地 转让后用于经营性项目，政府所能批准的只是同意该地块进 入有形市场竞价交易，而不可能与某意向受让者展开协议， 意向受让者不可能以协议方式获取该地块，经过招拍挂竞争 程序其未必是预定的中标人或者竞得人。 以今日眼光审视《城市房地产管理法》对划拨土地使用 权转让的规定，的确与现行竞价出让制度相 脱节，但该法制定于 1994 年，当时尽管已经实行土地 有偿出让制度，但主要采用协议出让，划拨土地转让报批前 3 32424 意向受让方已经确定，政府审批与土地出让几乎同时进行， 意向受让方为唯一受让者，但随着国家土地制度的完善，也 应当以发展变化的态度适用《城市房地产管理法》 ，该法规 定的审批程序必需现行的招拍挂竞价制度。 房地产开发实践中经常发出“先斩后奏”行为，未经政 府批准，未办理出让手续，转让人与受让人私下达成转让协 议，受让方支付“转让费”进行房地产开发，之后因审批手 续不能办理，或者拖欠转让费而诉至法院。 《国用土地使用 权合同纠纷司法解释》为了减少无效合同的大量出现，促使 土地资源的有效利用，采用合同效力补正制度，其 11 条规 定“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方 订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起 诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续 的，应当认定合同有效。 ”合同是否有效取决于有批准权的 人民政府是否批准办理土地使用权出让手续，如果起诉前经 政府批准办理，则转让合同有效。转让人与受让人之间订立 的“转让合同”转性为补偿性质的合同， 《国用土地使用权 合同纠纷司法解释》第 12 条规定： “土地使用权人与受让方 订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政 府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地 使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处 理。 ”司法机关应当尊重当事人合意，判决双方履行补偿性 4 42424 质的合同。应当明白，该解释主要为已经存在“先斩后奏” 纠纷提供解决方案，并不意味着司法机关鼓励此种用地方式。 在现行土地出让制度下，如果双方私下转让依法必须进行招 拍挂公开竞价的用地，则可能面临很难，甚至永远不获政府 批准的不利后果。 篇二：划拨土地转让的处理方法 划拨土地转让三种情形的不同处理 划拨土地使用权是我国特有之概念。在改革开放之前， 我国城市土地的利用均是通过划拨方式进行的，即都是无偿 划拨供应的，只存在单一的划拨土地供应制度。改革开放之 后，随着外资的进入，我国对外资企业开始实行土地有偿使 用，收取土地使用费。1990 年，国务院《中华人民共和国城 镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 (以下简称 《条例》 ) 的颁布与实施，标志着出让土地使用权制度的建立，由此开 启了划拨土地使用权通过办理出让手续可再行转让的历史。 而最近最高人民法院颁布的法释(20XX)5 号文《关于审理涉 及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以 下简称“ 《解释》 ”)则根据司法实践对划拨土地使用权的转 让方式作了全面的总结和规范，对今后房地产市场的规范发 展具有直接的现实意义。 一、划拨土地使用权的含义及特点。 那么，何谓“划拨土地使用权”呢?根据《条例》 、1992 5 52424 年国家土地管理局《划拨土地使用权管理暂行办法》 、 《中华 人民共和国城市房地产管理法》 (以下简称 《房地产管理法》 ) 等规定，划拨土地使用权是指土地使用者经县级以上人民政 府依法批准，通过除出让土地使用权以外的各种方式，除缴 纳补偿、安置等费用外或完全无偿取得的国有土地使用权。 其特点有：(1)取得的法定性。即要取得划拨土地使用权， 其用途必须符合法律规定，并且必须经过有批准权的政府批 准。(2)取得的无偿性。这是划拨土地使用权与出让土地使 用权的本质区别，即划拨土地使用权取得者除缴纳补偿、安 置费外无须向国有土地的所有权人即国家支付土地使用费; 而出让土地使