全国综合体数据

全国购物中心面临阶段性过剩全国购物中心面临阶段性过剩 数量已达数量已达 31003100 家家 摘要：尽管经历着严峻的考验，中国的购物中心在 2012 年依然以超出人们预期的 速度在“奔跑”着。 据《第一财经日报》报道，尽管经历着严峻的考验，中国的购物中心在2012 年依 然以超出人们预期的速度在“奔跑”着。 2012 年 12 月初，由上海购物中心协会和中国购物中心产业资讯中心共同倡导和 发起的 TOP20 中国购物中心领袖企业峰会在上海召开2012 年会，包括万达、崇邦、 绿地、百联等在内的主流企业参加了这次会议。令这些购物中心“操盘手”们忧虑的，是 迅速变化的市场所带来的运营和回报的压力。 而在新型城镇化的推进过程中， 目前已经阶段性过剩的购物中心， 依然要面对继续 增量放大的市场格局。 阶段性过剩阶段性过剩 在这次年会上，中国购物中心产业资讯中心主任郭增利称，2012 年全国新增购物 中心数量超过 300 家，从而使全国购物中心总量达到3100 家。 “结合城镇化和消费率增长两大指标， 预计到 2025 年之前， 中国购物中心都处于增 量阶段，届时中国购物中心总量将突破10000 家，成为全球购物中心商业建筑面积最 高的国家。”郭增利说。 城镇化是购物中心开发的重要动力源（600405），而购物中心的开发又反过来推 动城镇化进程，并提高城镇化的发展水平。 伴随着城镇化的快速推进，中国的购物中心从1990 年诞生第一家到 2011 年的 2812 家，购物中心累计商业建筑面积 1.77 亿平方米，购物中心保持着年均25％的增 长速度， 大大超出其他发展中国家的发展水平， 成为全球购物中心发展速度最快的国家。 从区域分布来看，中国的购物中心也在从一线和二线强城市向二线弱和三线城市扩张。 城镇化之外， 另一个导致购物中心迅猛发展的因素， 则来自于近年来一直强力推进 的房地产宏观调控。 在宏观调控下，限贷限购导致住宅市场萎缩，更多的资金进入商业地产领域。 德勤 和中国连锁经营协会近日共同发布的《2012 中国购物中心与连锁品牌合作发展报告》 指出，住宅市场萎缩后，地方政府倾向利用商业地产提升当地税收、就业和城市形象进 而化解“土地财政”难题，同时打造升值潜力更大的商圈，提升周边地价。 数据显示，2008 年以来，中国商业地产投资一直保持15％以上的增长态势，特别 是 2010 年住宅调控政策颁布后， 商业地产投资增速达到 30％，高于房地产行业平均投 资增速。2011 年全年商业地产投资 7424 亿元人民币，同比增长31％；2012 年商业地 产投资略有放缓，但增幅依然高达 25％。 郭增利说，阶段性过剩是不能回避的既定事实。 未来发展空间何在？ 在新一轮的经济增长中， 城镇化又被视作中国最大的内需潜力。 这对目前已经阶段 性过剩的购物中心而言，到底意味着更大的发展空间，还是更惨烈的厮杀？ 郭增利称，目前三类典型定位的购物中心（高端奢侈定位、时尚定位和大众生活定 位）所受影响明显不同，其中高端奢侈品定位的购物中心销售额增长明显放缓，对今年 的形势也相对悲观；时尚定位购物中心在一线与二三线城市出现明显分化迹象，二三线 城市时尚购物中心业绩增长低于预期； 大众生活定位的购物中心则继续保持稳中有增局 面。 尤其让人纠结的，是二三线城市的市场。 深国投商用置业（集团）有限公司首席运营官竺海群就表示，虽然该公司旗下12 个购物中心去年的营业额保持上升势头， 但奢侈品消费部分受到很大影响， 位于马鞍山、 常熟、江阴的购物中心整体表现也不太好，只有印象城作为主体产品，强劲上升。 鹏欣房地产集团副总裁丁宏伟称，好的城市地价难以承受，要投资成本低一点，就 要到三线城市，但那里消费能力的培养又出现问题，“所以进退两难”。 即便在一线城市，市场也在分化，上海仟果企业管理有限公司（爱茜茜里）董事总 经理韩兆林说，目前上海业绩最好的是中环板块和郊县板块购物中心的门店，城市中心 由于人流下滑，业绩并未上涨。 上海友谊集团股份有限公司副总经理钱建强也称，2012 年百货业进入比较困难时 期，位于上海市中心的百货店，包括大店、名店，其业绩下降的程度都出人意料。“中 心区域的客流下降，尤其是南京路客流下降明显；但是郊区客流上升明显，基本能做到 当年开业当年盈利。” 数据显示，2012 年中国各大城市购物中心的空置率都有不同程度上升，莱坊房地 产经纪公司调查称，受内地消费品零售增长放缓影响以及网络购物带来的冲击， 二线城 市的平均空置率为 10.5％，高于 2011 年的 10.2％，一线城市的空置率也从 2011 年的 7.9％增加至 2012 年的 8.4％，而三线城市则尤为严重。就城市而言，沈阳和成都购物 中心空置率分别为 17％和 16.2％；广州的空置率达到 10.2％，而 2011 年还只是刚刚 超过 4％。 韩兆林称，公司在外地的业务，会跟着连锁化的购物中心走，对单体的购物中心， 尤其运营商是由从房地产转型过来的购物中心，持谨慎态度。 “城镇化与购物中心发展的关系，这个话题我们已经作为一个企业战略在研究。但 也要非常当心，尤其是在三线城市打造购物中心。”竺海群说。 洗牌大趋势 不仅如此，电商的爆发，也给购物中心带来了巨大的冲击。 淘宝和天猫 2012 年前 11 个月销售额突破 1 万亿元，相当于 2012 年前 11 个月我 国社会消费品零售总额 18.68 万亿元的 5％。2012 年的 11 月 11 日，天猫和淘宝更是 实现了 191 亿元创纪录的销售额。 在最近一次活动上，郭增利表示，出于体验和个性化的需求，购物中心的零售渠道 并不会被电商所替代。“但是我觉得电商的打击，客观上对购物中心市场的降温确实起 到一定的作用。”郭增利说。 郭增利称， 国外购物中心的发展是基于零售业快速发展形成的需求， 但中国是相反 的，中国购物中心的发展速度明显快于零售商的成长速度，因此还会出现招商不均衡。 此外，中国购物中心的细分市场是缺失的，有些消费者需求并没有得到充分的满足。而 目前无序的规划，很容易导致购物中心之间的恶性竞争。 疯狂的推动者 尽管网购大潮汹涌， 新首富万达集团董事长王健林很看好体验式消费中心在未来的发展， 这亦是支撑万达近些年来快速扩张的基础理念。擅于把握宏观经济形势的王健林看到， 国家“十二五”规划提出，从 2011 年到 2015 年，中国消费零售总额要从 15 万亿增长 到 30 万亿，年均增长 15%以上，大大高于 GDP 增长速度。“这么大规模的增长靠什 么实现?完全靠原有消费模式肯定不行，要创造新的消费热点，大力发展体验型消费。 ” 王健林说。 万达的扩张速度已不可复制。据前瞻产业研究院了解，2012 年，万达将在全国新开业 18 个万达广场。由于万达广场是商业综合体，每建一个万达广场都包含百货商场。 高纬环球中国区董事总经理张良军也提到，住宅限购导致投资者投资热情转移。诸如万 科、首创、保利、华润等品牌房企，纷纷加大或转战商业地产领域。万科集团高层曾公 开表示，未来 5 年，在商业地产领域的投资比例将是20%。 高和资本董事长苏鑫在参加“寻找高和睿，寻找投资价值洼地”房地产投资趋势论