假设开发法中税费参数确定分析

精品文档（可编辑）值得下载 假设开发法中税费参数确定分析 【摘要】假设开发法由于其自身契合了普遍的房地产开 发流程，在目前房地产估价领域中应用颇为广泛。本文通过 对方法中税费参数的确定进行分析，并给出建议，试图进一 步提高运用该方法估值的准确性。 【关键词】房地产估价；假设开发法；税费；参数 一、假设开发法的概念 假设开发法就是根据被估对象的内外部条件，遵循最高 最佳利用原则，通过预测某被估对象在开发完成后的价值， 并减去预计开发所需客观必要成本、税费、投资利息和正常 利润等，从而估算被估对象客观合理价格或价值的方法。假 设开发法可分为六个步骤： 1.对房地产的根本状态展开调 查；2.为开发利用做出一套最好的执行方法；3.对开发之后 所要经营的时间进行预测估计；4.对将房地产开发之后的价 值进行估计； 5.对每一个开发项目所需的必要费用进行估 计；6.准确估算预计要进行开发房地产所具有的价值。评估 模型如下：V=A-（B+C+D+E+F+G） ，式中： V-指待开发房地 产的价值， A-指开发完成后的房地产价值， （B+C+D+E+F+G+H） -指开发总成本，在该模型中，开发总成本包含：进行开发 的成本 B、进行管理时所需费用 C、进行销售时所需费用 D、 销售之后所需要缴纳的税款 E、在投资过程中产生的利息 F、 精品文档（可编辑）值得下载 开发利润 G、投资人在购买即将要进行开发的房地产时要承 担的税款 H。 二、假设开发法中税费确定的问题分析 （一）土地增值税的计算不够细化。一方面，在对土地 增值税进行评估时，按销售总收入的 1.5%，是评估人员评估 的依据所在，却对土地增值税现行的管理模式不管不顾，不 去进行核算。另一方面，评估人员如果对土地项目预缴部分 都没有去进行评估，相对于缴纳税率而言，也没有针对建筑 类型进行区分，那么房地产开发项目合理价值得不到体现， 这是违背合理开发原则的。 （二）所得税取值较为主观。在进行实务操作的时候， 估价人员对项目总的所得税费用进行估算，所得的值便是企 业所得税，在没有扣减之前，部分费用企业已经交纳。在对 企业所得税进行取值的过程中，主观随意性过于强，这会使 得合理性严重缺乏，没有对企业所得税额进行分析后判断， 促使使用者在使用评估报告时产生一知半解的情况。 （三）销售费用的计算误差较大。在对房地产评估项目 进行销售费用计算时，具体项目特点通常会被忽略，没有对 其进行考虑。评估时所有时间点销售费用的支出取值是一样 的，而房地产行业销售费用消耗的特点为前期的支出相对 多、后期的支出相对少。所以说原评估对销售费用的取值考 虑不周。 精品文档（可编辑）值得下载 三、改进建议 （一）土地增值税的确定。土地开发项目评估是否需要 考虑土地增值税，需依据被评估对象对企业的贡献和未来处 置方式来决定。如果被评估对象是公司必须的生产资料，在 公司的发展运营中持续使用，那么评估时不需要考虑土地增 值税。反之，被评估对象不是公司必须的生产资料，在经营 工程中可有可无，则需考虑土地增值税。同时，《中华人民 共和国土地增值税暂行条例实施细则》 （下称《实施细则》 ） 规定，房地产开发企业的房产开发是以其建造的商品房进行 投资和联营，通过转让房产获取利益，符合国家《实施细则》 规定，应该征收土地增值税。由于土地增值税是依据销售收 入来评估，以销售收入的1.5%进行计算，评估过于笼统，不 切实际，没有考虑实际状况，并且缴纳税率不符合国家政策 法律规定。为了避免土地增值税的评估失误，我国采用核定 征收方式和“预征+清算”模式评估土地增值税。对账目不 清的情况， 采取核定征收方式。 对账目清楚的企业， 采取 “预 征+清算” 。在销售阶段采取按月或季度征收较低税率的土地 增值税额；销售完成后，实行按实际销售收入征收土地增值 税模式。核定征收和“预征 +清算”的评估方式使得土地增 值税的评估更为科学合理。评估土地增值税时，判断评估对 象是否需要评估土地增值税是必不可少的。应当依据当地土 地增值税征收政策法规，将不同类型的建筑物对应不同的税 精品文档（可编辑）值得下载 率进行预缴税的评估。 （二）企业所得税的确定。现行的企业所得税法的基本 规范，是按 2008 年 1 月实施的《中华人民共和国企业所得 税法》 。在运用假设开发法评估时，其基本公式内并无企业 所得税这一参数，在房地产评估中，如果项目公司主要的业 务就是项目的开发与经营，则需缴纳企业所得税。按照《企 业所得税法》现行规定，企业所得税等于应纳税所得额乘以 对应税率。 房地产项目评估实务中， 对于企业所得税的评估， 是用项目总所得税费用减去前期已交纳部分。而企业所得税 取值的主观性太强且选取过程模糊，因此计算的准确性值得 商榷。另外对于取值的依据也有待考察。企业所得税评估应 当基于国家颁布的关于企业所得税法的相关规定、地方税务 局转发的具体市国家税务局关于《房地产开发企业所得税管 理暂行办法》的通知。如果房地产开发企业适用核定征收， 按月预缴和年度汇算清缴企业所得税时，采取 25%的法定税 率。应纳税所得额可以参照以下公式计算：应纳税所得额 = 销售收入-（应缴纳税+销售费用+管理费用+续建成本+续建 投资利息+续建投入的利润+土地增值税） （三）对销售费用误差大的建议。计算销售费用时，评 估对象的实际情况和当地房地产行业情况都需要考虑进来。 评估对象在评估基准日尚未预售或销售时，销售费用为零。 销售费用率可以采用当地房地产行业的取值。就房地产行业 精品文档（可编辑）值得下载 而言，项目完成程度越高，销售费用越低。可见在测算销售 费用时，正确方式是用销售总价乘以一定比率再减去实际花 销的费用。其公式为：销售费用 =待售房屋总值×销售费用 率-实际花销费用 应当注意的是，销售费用率的计算方式为房地产企业市 场销售费用除以销售额。经过对房地产行业的综合分析，住 宅销售费用率一般为房地产开发总值的 1%-3%，而商业地产 销售费用率一般为开发总值的 3%-5%，具体取值应当与前期 实际销售费用水平比较后再选取。根据企业财务报表获取已 支出的销售费用。 四、结论 本文通过对假设开发法中土地增值税、企业所得税、销 售费用的确定进行分析，给出了几项相关的操作建议以提高 参数准确性及适用性希望能促进假设开发法得到更为广泛 接受和应用。 参考文献 [1]麻晓芳，王柏春，房荣敏.房地产估价[M].北京：科 学出版社，2010：75. [2]于新颖.浅谈房地产估价的假设开发法 [J].现代经 济，2009（8） ：38-39.