购物中心租赁方式策略详解固定租金扣点和保底
购购物物中中心心租租赁赁方方式式策策略略 详详解解固固定定租租金金扣扣点点和和保保 底底 HUA system office room 【HUA16H-TTMS2A-HUAS8Q8-HUAH1688】 购物中心的租赁方式依计收租金方法不同分为固定租金、扣点分成和保底分成三种。 一方面,经营者采取何种购物中心租赁方式,对购物中心招商开业和持续经营影响很 大,对购物中心的整体收益和收益增长影响更大;另一方面,一个购物中心能采取什么 样的租赁方式,往往无法由经营者单方决定,而是要受到市场供求关系、区域特点、购 物中心所处阶段等因素影响。本文比较购物中心固定租金和扣点分成的优劣,分析保底 分成的适用条件;指出物业管理费在三种方式下的计收要点;讨论有关购物中心租赁方 式的一般策略,并着重探讨在空白市场开发建设和经营管理购物中心的租赁方式。 固定租金与扣点分成固定租金与扣点分成 购物中心的最基本的租赁方式其实是两种,固定租金和扣点分成,保底分成是两种 基本方式的一种延伸方式;也可以分为固定租金和合作经营两种基本方式,再将合作经 营(联营)分为扣点和保底分成方两种方式。固定租金方式简称定租,是指对在购物中心 租用商铺的商户约定租金水平和租赁面积,然后在约定时期按租金水平乘以租赁面积计 收租金的方式。租金水平是指单位时间单位面积租金,一般是按每月每平方米约定单位 货币的数量,也有按每天每平方米约定的,但不管租金水平按月还是按天计算,通常都 按月收取租金。值得注意的是在确定租金水平计算单位面积时,却有完全不同的两种测 度方法:实用面积或建筑面积。表面上看,实用面积等于建筑面积乘以实用率,用哪种 面积只是一种表达方式或换算关系,但由于牵涉到物业管理费和真实实用率以及商户心 理因素等因素,用实用面积或建筑面积计租对购物中心收入影响有很大区别。 第一,计租面积的测度决定了物业管理费的面积测度。商铺的物业管理费通常按商 铺租赁面积计收,即等于物业管理费水平乘以租赁面积,物业管理费水平指单位时间单 位面积的物业管理费标准。在决定物业管理费水平时,一般用月作为单位时间,不受固 定租金选取月或日作为单位时间的影响;单位面积的测度则要与固定租金的单位测度保 持一致,即两者不大可能一个使用实用面积而另一个使用建筑面积。 第二,商铺实用面积很可能并不等于建筑面积乘以实用率。国内购物中心建筑实用 率与国外的得铺率其实是有差别的,后者更接近商铺的真实实用率,关键在于实用率在 国内往往是不准确的。一般来讲,用实用面积计算比较方便和准确,用建筑面积计算比 较有利于购物中心方。 第三,使用建筑面积计算从行为心理学角度对购物中心经营有利。例如实用率为 0. 58,按实用面积收取的管理费是每月每平方米 80 元的话,按建筑面积就变成 46.4 元。 从定价的角度可能更好理解商户的接受心理,在上例中,如果将 46.4 元取整再提一点定 为比方 50 元,就比将 80 元按 50÷0.58=86.2 元取整再降一点定为比方 85 元要好一些 (参见表 1《不同面积测度单位定价比较过程表》)。就是说,单位面积租金和物业管理 费按建筑面积计算在感觉上处于比按实用面积计算较低水平。一般来讲,这种感觉上的 误差比较适用于物业管理费的定价,而对租金定价的影响没那么直接。 扣点分成方式简称扣点,也被称为合作经营或联营方式,是指对在购物中心租用商 铺的商户约定分成点数和租赁面积,然后在约定时期按销售收入乘以分成点数计收租金 的方式。扣点通常按月收取租金,分成点数用百分率计算,但通常用百分点表达,这也 是“扣点”这种形象说法的来源。特别要注意按扣点计算时虽然只与销售收入和分成点 数有关,没有出现租赁面积的因子,但实际上销售收入与租赁面积紧密相关。从商户的 角度,如果是采用扣点的方式,商户有追求面积大的倾向,因为此时租金与面积无直接 关系,商户主要考虑装修、道具费用和与面积相关的物业管理费;而购物中心方则对每 个商户的面积有控制标准的,特别是对无法约定固定物业管理费水平的商户就更要控制 其合理面积。一般来说,定租时商户(乙方)比购物中心(甲方)对面积的控制强度大,扣 点时则反之;同时,扣点方式下物业管理费的收取方式也是制约双方对面积控制强度的 重要影响因素。 除了上面对面积控制强度的不同情况外,对于购物中心方来说,定租与扣点这两种 租赁方式各有利弊(参见表 2《购物中心租赁方式比较》),主要体现在风险程度不同 和管理难度不同。首先,定租由于约定了固定收益,购物中心方的租金收入受商户经营 状况影响的风险很小,但很难享受商户经营增长收益;扣点由于只约定分成点数,购物 中心方的租金收入直接与商户销售收入挂钩,受商户经营状况影响很大,但可能享受商 户经营增长收益。其次,定租的计租方法简单,不需要更多的技术手段,管理比较便 捷;扣点的计算并不复杂,但与之相关的诸如商户销售收入控制、分成结算等管理工作 量加大,相应的技术手段和人力资源也要增多。 保底分成及租金递增保底分成及租金递增 为了平衡定租与扣点各自风险和收益的关系,于是出现了保底分成的方式。保底分 成方式是定租与扣点的综合运用,是指对在购物中心租用商铺的商户约定一个固定的保 底租金,再约定一个分成租金,按月计算两者取其高。通常保底租金与租金水平和租赁 面积挂钩,分成租金与商户销售收入与分成点数挂钩。这种方式保证了购物中心收取的 租金不会低于保底租金,回避了商户经营风险,又可以在商户经营收入增长到一定幅度 时,分享商户的经营收益。表面上看,这似乎是一种两全其美的方式,但实际上是有得 有失。经验表明存在如下“翘翘板现象”:就好象翘翘板一样,处于平衡状态的两端高 度一定不会同时超过非平衡时高的一方,即如果采用保底分成方式,在与商户谈判时, 保底部分一定不会比单纯的定租高,分成的部分一定不会比单纯的扣点高。换句话说, 这种看起来两全其美的方式,在商户经营不好时,所收取的租金一定比单纯定租的少; 在商户经营好时,所收取的租金一定不会比单纯的扣点高。所以,三种租赁方式的选取 也是风险和收益的决策,虽然计算公式简单、计算因子不多,但对决策者制定租赁政策 和管理招商团队的要求极高。禹来反复强调购物中心招商执行只是招商管理的主要工作 之一(参见《购物中心招商管理》,载《中国购物中心》第 53 期),并特别指出购物中 心商业规划与招商方案是招商执行中最重要的基础工作(参见《商业地产招商过程》, 载《中国购物中心》第 52 期),其中就包含对租赁方式系统分析和综合决策的要求。 保底分成和扣点都属于合作经营或联营方式,购物中心采用这种方式增加了技术和 管理难度,也可能会增加成本,但增加了促销的机会。 第一,购物中心要建立自己的 POS 系统,才能从技术上保证扣点的可操作性。 第二,如果实行统一收银或部分统一收银,需要配备相应的操作人员和管理人员, 还需要与金融机构建立结算关系和现金收存关系。 第三,对于自收银的商户,特别是餐饮、娱乐等非零售业种,保证销售额的真实性 和完整性的监督任务特别重,突出表现在防止俗称“飞单”的现象。 第四,税收安排比较复杂,操作不慎就会导致税务成本增加。比较定租方式,所有 这些都直接增加了设备成本和人工成本。 所