酒店项目策划书

****大厦商业项目大厦商业项目 ****大酒店大酒店 策 划 书 **年**月 目目录录 第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 项目概况及背景分析 酒店经营定位 功能布局与建设基本思路 营业额粗估及投资回报 投资进程与前景展望 第一章第一章项目概况及背景分析项目概况及背景分析 1.1项目名称 **大酒店，预计投资 1600 万元。 1.2地理位置 **市火车站东侧，距火车站仅有几分钟路程，地理位置 优越，周围有***等高中低档酒店，并有**市场、**大市场等 商业圈， 加之地铁的开通，会使该处物业及市场经济状况具有 较广阔的升值空间，所以该项目周边经济氛围好，交通方便， 人流量大，是投资酒店的理想位置。 1.3市场分析 尽管该经济圈内酒店经营状况均处于中等水平，竞争相 对激烈，但是我们调查后了解到，现正在营业的酒店，其硬件 设施和风格均大同小异，服务质量也是不能恭维。随着经济的 持续增长， 其市场空间也正逐渐扩大。如果本项目依托自身优 势， 在硬件产品差异化和服务细节上下足功夫，必然会在同类 企业中独树一帜。 第二章第二章酒店经营定位酒店经营定位 2.1经营趋势 根据全国星级酒店研讨会的调查，目前酒店业的现状及 趋势是： ★五星级以上的酒店经济效益普遍较好； ★高星级酒店凡是娱乐、休闲度假规模巨大的效益较 好； ★凡是注重酒店形象包装及品牌策划的酒店均效益较 好； ★老式以单纯商务为主的酒店正在转型之中，私营大 型酒店，股东淡出经营权是当今酒店发展的趋势； ★酒店管理公司运作模式正在向国内二线城市大举发 展。 2.2定位基本理念 档次定位：四星级生态商务酒店。 目前周边缺乏一个有品味、低调、奢华的消费场所，我 们希望打造成一个全新理念、 高端、 舒适、 有文化品味的酒店， 集客户、餐饮、会所俱乐部、 SPA馆、健身、足疗等配套项目 的生态商务酒店。 2.3经营理念 主题理念：结合该大厦优势，利用好现有的空闲面积建 成空中花园，打造**市首家独特的生态商务酒店。最具有品位 的娱乐、 桑拿水疗休闲去处， 最时尚的商业、 办公、 居住空间。 衍生理念：使物业保值增值，以准五星级标准的商务客 房及配套会议中心、高档中西餐饮、为品牌形像，以规模化的 客房为利润点、引入足浴桑拿为配套项目，以特立足，人有我 新，人新我精，人精我奇，人奇我变。 2.4运作策略：在最短时间内，形成企业自己的核心竞 争力（即独特的竞争优势手段及良性循环机制） ，实现标准化 运行。 以个性化的服务为特色。除与旅行社等代理机构建立广 泛的伙伴关系外，应着重建立以会员制为发展导向的营销方 式，完全以顾客需求为中心，充分利用信息资源，准确界定酒 店的目标市场，营造经营特色。 第三章第三章功能布局与建设基本思路功能布局与建设基本思路 3.1功能设置 ★公共建筑部分 建议酒店主楼、居住建筑部分地下建设成地下车库，并 将外部停车位增加到**个（包含生态停车场）以上，整个一起 规范管理，以满足营业需要。 酒店一层设主入口、接待大厅、总服务台、大堂吧，商 务中心、小型超市、洗衣房等用房。 ★酒店 二、三层设中西餐厅，多功能宴会厅； 五层设足浴桑拿（约 30 间房） 、水疗、棋牌、桌球、健 身房等休闲娱乐用房； 五层设多功能会议厅，文化休闲区（茶馆、咖啡吧） ，屋 顶花园，室内外生态花园小品，办公及附房； 六层为标准客户、***层为豪华客房、套间客房，每层均 带有空中花园的设计。 3.2酒店设计指导思想 总体设计指导思想以市场需求及经营目标为前提，充分 考虑开业以后的经营效果和投资回报， 能够体现“生态商务酒 店”特色，有鲜明和良好的市场形象。 酒店设计应体现出较强的对市场需求环境的适应性、可 变性和前瞻性（建成后能领先市场 2 年以上） 。原则为：酒店 的装修以及其他设备设施、用具、 陈设等可考虑市场的实际需 要和投资状况，进行灵活变通处理，力求既能满足初步的经营 目标，树立良好的形象，又能节省投资。 酒店的装修应重设计，轻材料。体现设计是灵魂，建材 为设计服务的投资理念，充分使人工环境与自然环境相搭配。 建议避免贵重材料的堆砌而忽视酒店的文化内涵和个性。 3.3酒店建成后资源状况 A、酒店客房控制在 120 间套左右，含套房、双人房、 单人房，设计风格体现绿色、生态，在平面布局上单独成区， 以确保安静、方便。 B、多功能会议厅，必须交通集散方便，有空间宽敞的前 厅、服务走廊、衣帽间和配套的服务、贮藏用房及卫生间。如 若可能建议建设一个生态会议室，使用特殊的玻璃与外界隔 开，通过先进的光控作用，室外的人看不到室内的人，里面的 人可以看清室外风光，配以绿色植物、各种先进的会议设施， 以避免过去会议室那种压抑、疲劳的感觉，让顾客感觉非常舒 适、惬意。 C、娱乐与桑拿有独立通道。健康娱乐功能内容发展快、 变化多、人流量大，某些区域要有一定的私密性，具有前瞻性 和可变性， 以适应市场需求的变化。足浴桑拿休闲大厅设可调 节的多功能座椅，且均设可独立上网的液晶电脑或电视机。 D、 与经营功能区域相配套的前厅是酒店的门面，空间要 有迎宾的氛围和效果，大堂净高应在 6 米以上，体现高星级 酒店的气势。设置适量维修、洗衣、监控、仓库等用房，并附 设员工服装间。 E、充分考虑酒店环境因素，有自己的个性和特色。总体 布局中有自己的庭院与艺术小品，力求营造优良的内部环境， 并与外部环境相协调，应体现出环保、园林、高雅等要素。 酒店的设计建设应重视日后经营成本的控制。水、电、 气、空调等应根据经营管理需要，适当分区域布置系统，必要 时进行分区域设置计量装置。 . 第四章第四章营业额粗估及投资回报营业额粗估及投资回报 4.1月营业额粗估 项 目金 额测算依据 120 间/套×210 元/天×30 天 ×70%=52.92 万元 2000*25 元/平方.月=5 万元 略（含商务中心、会议室、洗衣等） 月均营业额约 60 万元 客房收入53 万元 招商收入5 万元 其它收入约 2 万元 合计 4.2 投资回报 按四星级酒店平均利用率为营业额的 33%，以年均营业 额为 60×12=720 万元计，年纯利为 245.5 万元。如酒店投 资 1600 万元，则 6 年半回本。 第五章第五章投资进程与前景展望投资进程与前景展望 5.1投资进程 结合类似项目筹建常规，建议将本项目的整个筹建期限 设定为 9 个月。建设期为 6 个月，试运营期为 3 个月。 整个项目筹建同时启动，但根据进一步论证结果，争取 在酒店开业前完成足浴、茶馆、餐饮项目招商，提前为酒店积 聚人气，相对减少投资压力。 经过上述分析，我们认为在目前选址投资建四星级标准 酒店及相关商业配套项目是可行的。 为保证项目建设的有序推 进， 我们建议成立项目筹备办公室。建议项目筹备办公室由公 司与业主、 物业组成。 项目筹备办公室一经成立按照既定进程 全面展开各项筹备工作。建议规范酒店物业管理公司，建设物 业管理品牌与管理团队，为未来涉足第三产业积累人才和经 验。 5.2前景展望 从市场战略的角度分析，企业的成功在于能解决市场中 的核心问题并且明显优于其竞争对手。 **大酒店凭借全新的经 营管理理念和独具心得的操作手